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地产 ¡| “¨旧改王”时代中国“求救”，欲退出多个旧改项目纾解资金压力？ⓟ
素有“旧改王”之称的广州市时代控股集团有ⓜ限公司（下称“时代中国”），近期因恳请政府协调退还旧改项目投入的ਲ਼20.1亿元资金而备受关注。
2022年4月初，一份时代中国《关于恳请支持旧改项目退出的报告》（下称《报告》）流出。该报告加盖了公司印章，落款时间为👽2022年3月29日。《商学院》记者根据报告中所留有的联系方式，拨通联系人的电话，得到《报告》内容属实的回复。
ਮ延宕十余年，积极布局旧改项目的时代中国，现如今Þe;对旧改项目态度为何转变？未来还会继续做旧改项目吗？退出旧改项目对公司的战δ略目标和规划产生怎样的影响？
对此，时代中国ⓦ对《商学院》记者表示，“当城市更新政策和市场环境发生变化和调整时，我司会因应变化定期对存量城市更新项目进行审视及调整એ。针对近期广州市及下属各区城市更新政策及计划的修正及变动，我司积极与政府相关部门就个别项目事宜沟通新的推进解决方案，是正常的企业经营行为。城市更新是我司的核心业务之一，目前∈我司在国内各地的城市更新项目均在稳步有序推进当中。”
⇐દ 退出多个旧ý改项目
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《商学院》ડ记者在《报告》中发现，时代中国要求退出的三个项目均位于广州。
《报告》提出，此前为响应广州市政府深化城市更新工作、促进经济转型升级的重要部署，时代中国积极参与广州城市更新工作，在广州市公开招商的旧村改造项目中，时代中国已获取9个旧村项目的合作身份，并注入大量资金૧。近期，因房地产企业融资渠道受限，项目销售回Ò款显著下降，严重影响我司现金流稳定性，而旧改项目沉淀我ਭ司大量资金，为顺利度过当前阶段性困难，时代中国恳请政府支持协调退回公司从化、增城3个项目的旧改履约保证金，协调公司黄埔区5个项目由区政府指定单位或国企承接，并归还我司前期投入资金。
ⓚ 据《报告》称，时代中国分别在2019年3月、2020年7月和2021年10月与从化区禾仓⌋村、增城区城丰村和增城区新汤村签订项目合作协议，成为⊇旧村改造项目的合作/意向企业。上述三个项目时代中国投入履约金合计3亿元。
另外，时代中国在黄埔区参与的五个旧村改造项目（岗贝村、双井村、乌石村、裕丰围村、重岗村）拆迁工作已经基本完成，并已支付了17.1亿元í∗的拆迁补偿费用，累计投入17.1亿元。
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据《报告》称，上述的8个项目，时代中国合计投入20.1亿元，但由于政策ઽ变È化，项目无法正常推进。
时代中国在《报告》中提及的政策变化，系国家住建部于2021年8月30日下发👽了《关于在事实城市更新行动中防止大拆⌈大建问题的通知》（简称“63号文件”）。
63号文件强调，有些地方出现继续沿用过度房地产化的开发建设方式、大拆大建、急功近利的倾向，随意拆除老建筑、搬∇迁居民、砍伐老树≠，变相抬高房价，增加生活成本，产生了新的城市问题。同时，为积极稳▤妥实施城市更新行动，住房和城乡建设部提出严防大拆大建。
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随后，2021年10月20日，广州住建局发布关于对《广州市关于在实施城市更新行Β动中防止大拆大建问题的意见》公开征求意见（以下ઍ简称“《征求意见稿》”）公告。
该《征求意见稿》首先明确，系统推进城市更新，过往“跑马圈地式”的城市更新推进模式将有所暂缓。同时还提出，将在老城区范围内严格‚控制大规模拆除，严格控制大规模增建。城中村等城市连片旧区不短时间、大规模进行拆迁，合理确定更新模式。坚持应留尽留，不随意迁移、拆除不可移动文物、历史建筑和具有保护价值的老建▩筑，未开展历史文化资源调查评估、未完成历史文化街区划定和历史建筑确定工作的区域，不应实施城市更新。
一名接近旧改工作的人士表示，广州旧改备受关注的原ς因在于部分大龄ù古树在旧改过程中≤遭破坏。
κ早在2021年3月，广州黄埔区就曾表示对区域内大龄古树集☜中移植保护。基于此，部分对古树处置不力的企业还⊃因此遭处罚。
2022年2月8日，广州黄埔区住≠建局公布了两则《行政处罚决定书》，内容为水西社区三旧改造项目施工过程中，¾导致涉案古树致死。因此，长岭૯街水西社区长龙经济合作社、广州市建润建材有限公司（下称“广州建润”）遭到行政处罚，罚款分别为25万元、8万元。时代中国虽未因前述原因遭处罚，但其此次提出退出的旧改区域大部分位于广州黄埔区。
克而શ瑞广佛区域首席分析师肖文晓认为，“2021年8月30日，住建部强调‘严防大拆大建’的63号文件发布后，让原本改造周期较为漫长的旧ਨ改慢上加慢，政策环境的变化也让部分企业猝不及防，因而心生退意。”
ਰ ñ资૨金承压
不仅是政策方面的变化，时代中国在《报告》中指出：“近期，因房地产企业融资渠道受限，项目销售回款显著下降，严重影响我司现金流稳定性，而旧改项目沉淀我司大量资金，为顺利度过当前阶段性困难，时代中国恳请政੩府支持协调退回公司 从化、增城3个项目的旧改履约保证金，协Â调公司黄埔区5个项目由区政府指定单位或国企承接，并归还我司前期投入资金。”
事实上，如今时代中国销售额已出现下滑。时代中国财报显示，2022年前4个月，时代中国累计合同销售（连ñ合营项目销售）金额约为177.47亿元，签约建筑面积约为106.8万平方米，同比分别下降3👽7.3%、26.7%。
诸葛找房数据研究中心σ分析师梁楠分析认为，“时⌊代中国土地Û储备主要位于粤港澳大湾区城市，区域集中度较高，项目体量也不小，且旧改项目开发进程中需要大量的资金投入，运作周期长、复杂度高。随着房地产调控政策收紧，以及2020年以来疫情冲击，时代中国位于大湾区的一些旧改项目基本处于停摆状态，大量资金沉淀以及去化承压，企业现金流面临一定压力，只能求助市政府支持其纾困。”
2017年3月29日，时代中国从20ਬ家ઢ房企中夺得的广州石岗路AH051028地块，总价20.37亿元，楼面地价约5.5万元/平方米，创下广州Āf;土地市场的最高单价纪录。
2018—2019年是时代中国拿地的高峰。时代中国2017—2019年销售额分别为416亿元、605.95亿元、783.6亿元；2018—2019年时代中国的拿地金额分别为120亿元、233.97亿元。依此数据，仅⊗一年时间，时代中国的拿地金额就∀上涨了113.♩97亿元。
据中»国指数研究院数据，2019年，50家百强代表企业拿ੋ地金额占销Š售额比重较上年降低2.7个百分点至26.7%。这一年，时代中国拿地金额占销售额比重为29.85%，高于50家百强代表企业的平均值。
一a1;直以来，时代中国对粤港澳大湾区的依存度都很σ高。据财报统计，2018年~2021ćf;年，时代中国在大湾区（含清远地区）的土地储备均在90%上下。
时代中国押注旧改十余年，虽是老牌的旧改企业，但旧改本身运营周期长、对资金的要求高、转换速度慢等风"险，对时å代中国来说同样难以避免。
以2010年时代中国bc;拿下的黄埔区红卫村为例，因为拆迁安置等问题，直Ä到2019♩年，延宕十年项目才开始转化。
对于时代中国退出旧†改项目的影响ƿ，梁楠认为，短期内对公司的战略目标和规划不会产生太大影响，但基于旧改业务逐渐成为时代中国的发展重心，而旧改具有资⊃金沉淀、开发周期长的特点，因此为降低企业收入对旧改项目的依赖度，不排除时代中国后续有业务结构调整的动作。
< 踩中“അ黄线੨”
IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，“目前选择退੧出旧改项目是时代中国解决当前流动性压力和维持生存的需要。”柏文喜告诉&《商学院》记者，“维持公司生存是第一位，至于旧改项目ý未来丰厚的利润回报是退而求其次的事情。”
梁楠则认为，由于旧改项目的资金投入，对企业的现金流形成考验；另一方面也是"由于ક2021年多重政策影响，广州旧改市场逐渐降温，项目推进也受到一定阻力，થ去化压力增加。
在财务方面，2021年全年时代中国实现销ù售金额955.9亿元，与202d0;0年同期相比规模ⓠ下降4.8%。
据克而瑞地产研ⓜ究报告，时代中国销售额降幅高于百强房企平均-3.5☜%的水平。时代中国也未完成全年1100亿元的销售目标。据企业公布的2021年销售金额看，全年目标完成率为86.9%，低于行业平均销售目标完成率88%的水ρ平。
截至2021年底，时代中国共持有现金◈207亿元，较期初下降45.6%，一年内到期短债总额110.2亿◊元，较去年同期下降39%。
时代中国在旧改ò业务上的收入也有所下滑。据时代中国2021年⇔财报显示，2021年，时代中国在旧改业务上的收入为44.06亿元，同比下降19.2%。‰
据时代中国2021年度报告数据计算，时代中国剔除ⓤ预收账款资产负债率为74.6%，净负债率d0;是76.7%，现金短债比为ડ1.87。
据2020年8月住建部提出房地产行业融资管理新规（简称“新规”），规定“三条红线”、四档管理。“Ǝ三条红线“分别为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1。房企以“三条红线ï”来进行划分为“红、橙、黄、绿”四档。处于不同颜色档内房企有息负债规模增速阈值不¥同。以此标准，时代中国踩中“两线”，处于黄档。
≤ 据新规，归为红档的房企有息负债规模增速不能增加，归为橙档的有息负债规模增速不能ϖ超过5%，归为黄档的有息负债规模增速不能超过10%，归为绿档的有息负债规模不能ö超过15%。
时代中国执行董事牛霁旻在2021年全年业绩会上称，集团将尽全力推进2022年底三条红线转绿。此外，时代中国在年报中提出，集团Θ正通过加快物业预售及销售回笼、处置部分资产和城市更新ੇ项目等ó方式回笼资金。
关于时代Î中国目前的财务状况，克而瑞地产研究建议ળ时代中国，优化债务Æ结构，缩减债务规模。
∠ 旧»改大户
时代中国⁄成立于1999年，是从广州起家向全国布局的民营房企，目前已经拥有2家在香港主板上市的企业：时代中国控股（01233.HK）和时代邻里（09928.∏HK），两ϑ家上市公司的总部均位于广州。
据克而瑞地产研究，2021∀年1-12月∩时代中国以操盘金额ε827.3亿元位列中国房地产操盘榜位居第41位。
旧改拿地是时代中国提升土地储备的重要方式。“在土储方面的策略，大的思路还是减少通过激烈⇐竞争的渠道去获取土储，在合适的时间，并通过城市更新的逐步转化，来提升土地储备。”时代中国董事会主席岑钊雄在2021年全年业绩发布会→上表示。☎
时代中国多年来一直是重仓旧改的大户。时代中国2021年业绩报告显示，截至2021年末，公司在国内9个城市拥有约135个处于不同发»展阶段的旧改项目，潜在总可售面积约4♪000万γ平方米，预计总货值超过1万亿元，主要布局在广州、佛山、东莞、深圳等大湾区重点城市。
2021年，时代中国来પ自城∼市更新业务的收入约੪为44.07亿元，主要贡献来自广州、佛山地区的城市更新项目。
从时代中国拿的第一个旧ੜ改项目算起，至今૯已十余年ૄ。
2010Ąf;年，广州黄埔区红卫村的旧改项目成为时代中国੧的首个旧改项目Ã。
广州黄埔区红卫村从到处∇都是低矮凌乱的村屋到Ξ鳞次栉比的楼房、小区有统一的物业管理，广≡州黄埔区红卫村旧貌换新颜。
另外，村民经济收入也实现提升。广州黄埔区红卫પ村回迁物业多元，涵盖住宅以外、ਮ公寓、商业。此前，周边住宅的月租金为千元上下，而旧改后，村民的安置区的配套设施更为完善，带动了周边经济的发展，住宅月租金的收益也实现了翻倍的增长。
此后，2012年，时代中国收购广州市至德商业管理有限公司（简称“广州至德”）。广州至德系通过∴旗下的至德科技、广州广德昌在内的附属公司经营广州城中村转租业务。时代中国也由此获得其子公司∉的城中村经营转租业务，这也是时代中国首次通过并购的方式切入旧改，时代中国ੌ把该地块上的租赁楼宇重新装修转租。
∑ 2015ⓥ年，岑钊雄表示，旧改对于时代来¯说是一个合适的增长方法，也是公司长期的、有利的以及非常重要的土地保证。
旧改项目拉升了时代中国整体的收益率γ。2019年，时代中国计入营收的金融城旧厂项目和里水洲村◈两个旧改项目¹的毛利率接近85%。
岑钊雄对投资者透露，城市更新方面，公司通过特殊的方法用很少的钱撬动了很大的项目，IRR（内部收益率）相当高，有信心公司未来每年保持1æ0Χ%—20%的ત利润增长。
旧改毛利率虽高，但也受地方政策、拆迁速度等多种因€素制衡，使得⊃旧改项目的转化Ņ具有不确定性。
20"20年上半年业绩会上，岑钊雄表示，“2020年已经转化的4个旧改项³目其实可以更早地出来，但是由于疫情影响，下半年才转化出来。♬”
2020年8月18日b3;，时代中国控股网上举行2020年上半年业绩会岑钊雄还曾表示，“拿地优先拿旧改¼，聚焦大湾区的城市更新项目。”👽
在ੋ2021年8્月18日，时代中国举行了2021年中期业绩会上，岑钊雄称，à土地储备大概有50%是从城市更新中转化出来的，还有大概50%是在公开市场中获取。
据不完全统计，时代中国在广州确定或介入项目超20个旧改村项目，其中包括增城新塘官湖Ι村、从化江埔☺街禾仓村、增城荔ù城城丰村新汤社、番禺沙湾福涌村、花都横潭村、黄埔红卫村、南沙黄阁大塘村等。前述项目涉及黄埔、从化、番禺、花都、增城、南沙等区域，旧改投资规模超百亿。
梁👽楠则认为，旧改作为一个新赛道，具有较大的发展空间，且随着城市化推进，旧改是房企后续必然¹进入的一个领域，时代中国提前布局一定程度上也是为了抢占市场先机，同时也有利于项目储备结构的优化ℑ，另外，旧改也受到了政府的大力支持，吸引众多房企积极布局，欲使旧改成为业绩增长的新引擎，时代中国或也是看到了这一点，积极布局增加土储，提升企业的核心竞争力。
柏文喜则认为，§选择退出旧改项目是公司当前解决℘流动性压力和维持生存的需要，但是因为目前计划退出的只是少量的位于广州的旧改项目，因此对公司的战略目标和规划的影响ਭ并不大。
多家¸企业退出旧改ૡ
“事实上，宣布ⓓ退出或转让旧改项目的不只时代中国，如宝能☎退出枫下村项目、恒大退出庙头村项目等。”梁楠举例。
“据¼克而瑞不完全统计，仅2021年广州就有16个▒旧改项目涉及企业变更/股࠽权换让，不少企业的旧改业务板块因此出现了部门撤并、人员缩减的现象。”肖文晓告诉《商学院》记者。
一名曾在广州头部房企旧દ改部门工作的投资经理告诉《商学院》记者，“2020—2021年是广州旧改爆发期，全国的房企都来抢滩。现在政策方向变了，企业也融不到钱，我们的旧改板块基本上裁到一个项目只剩一个负责人，裁员比例达œ80%。”
“根据克而瑞对公开资料的不完全统计，截至2021年年末，广州全市共有426个整村改造项目正在推进，其中有344个项目已经纳入近期相关城市更新计划，有16♪2条村已经中标明确改造主体。在诸多⋅有意分广州旧改一杯羹的房企中，时代只是其中Ο之一。”肖文晓表示。
“房企火热抢滩旧改的场面在2021年下半年发生改变。”肖文晓表示，“在之ƒ્前几年，在土地招拍挂市场火热、地价成本高企、广州各区大力推动旧改的带动下，旧改已经成为许多房企进军或深耕广州，拓∠展中长期土地储备的必选项。”
但是受到ਊ政策及资金的问题，“部分房企受融资收紧、销售降速等因素影响ੜ，选择通过退出旧改、出售ઍ资产等方式解燃眉之急。”肖文晓说。
在柏文喜看来，“旧改项目不确定性因素过€多，这导致其操作周期过长，在占用大量资金的同时无法尽快实现资金回流，会加剧公司的流动性压力。在公司面临流动性压力的情况下，退出此前参与的部分旧改项目并收回所沉淀的资金，是保证公司安全ƒ与稳健运营的理性选择。”
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