意࠽见 领袖 |&n∫bsp;盛松成
人民银行、银保监会11月11日发布《关于做Ψ好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展，引起了市场较大反响。我们认为，此次文件政策基调仍然是“房住不炒”，对于当એ前房地产市场将产生积极且重要的影响，同时◯也是“稳地价、稳房价、稳预期”的具体体现。作为我国重要产业，房地产行业关乎经济发展，也关乎金融稳定，更关乎民生需求，因此既要防范房地产金融泡沫的风险，还要防范发展失速的风险。鉴于目前房地产行业发展降速引发的一系列问题，此次金融举措有望推动房地产行业“软着陆”，有利于我国经济金融的稳定，着力解决民生关切问题。
一、Ād;政策力度最大，措ⓐ施最ⓙ为具体
自2021年9月底对房地产政策进行边际调整以来，本次政策力度最大、措施最为具体。第一是金融政策支持对象范μ围广，涵盖需求端（居民）和供给端（房地产企业和建筑企业）融资需求。第二是金融政策支持的融资渠道多，既有房地产开发贷款、信托贷款，还有债券融资。第三是金融政策工具多，既有对存量融资合理展期、不调♦整贷款风险分类，还有房地产企业债券发行增信支持，以及支持金融机构发行房地产项目并购专项债。第四是金融政策执行进一步优化ⓒ，如延长房地产贷款集中度管理政策过渡期（这一措施我们今年5月就在呼吁），以及保障性租赁住房项目贷款不纳入房地产贷款集中度管理（已有政策）等等。不过，整体政策方向未变，“三道红线”和贷款集中度管理仍未取消。
ⓟ 二、强调Ι保交楼，引领市场方向Ąf;
此次文件对于“保交楼”金融服务专门列出一章予以说憨明，并且措∏施极为细致具体。在前期开发性政策性银行提供专项借款的基础上，鼓励金融机构提供配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险，更大力度解决民生关切问题。
此次文件还积极引领房地产行业发展新方向，例如专ß列 一章ì支持住房租赁金融发展，支持资管产品投向新兴业态等。
三、防范ⓛ行业风ξ险，避免拖累经济☻
对于受困房地产企ú业风险处置，政策仍然着重于救项目。¾文件多处强调对项目进行救助的具体措施，而对于房企的救助多⁄是原则性意见。
从房地产企业角度看，虽然当前市场发展危机仍未完全解除，但是风险大多已经暴露。此次¯文件出台后，优质房企的融资需求将保持稳定，受困房企的风险处置出清将加快，这均有利于企业经营逐渐企稳，避免房地产持续萎缩拖累经济增长。从消费者角度来看，这一文件出台有助于改善预期、稳定信心，预计明年经Āf;济好转会优化居民部门资产负债结构。从金融机构角度看，允许贷款合理展期ⓚ和不调整贷款风险分类可在短期内避免银行不良贷款规模明显上升，贷款集中度管理政策优化给予银行更多调整时间，这都有助于金融机构稳健经营，在短期内阻隔房地产行业调整对金融体系的风险溢出，避免风险“显性化”和“扩大化”。通过“以时间换空间”，随着此次政策推动房企经营恢复以及个人住房贷款风险化解，金融机构面临的真实风险也将逐渐消退，最终平稳度过房地产行业调整期。
尽管我国新房市场规模已经到顶，相关政策效果较难与以往相持平，但这些措施非常有利于提振市场信心。同时，政策对于市场新发展方向的引领作用发挥仍然需要时间，以租赁住房♨为例，中国这ૌ一市场尚未形成足够的稳定性和收益率，未来发展需要地方政府、金融机构和房企共同发力，有的放矢地进行一系列制度性改革。
(ü本文作者介绍：中国人民银行原参事，中国人民银行调查统计司ςĄe;原司长。)
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中国人民银行原参事，ી中国人&民银行调查统♣计司原司长。
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