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原标题：每经બ热评|房ય贷利率 下行空间打开 新政背后有三重考量
每经评论员 杜恒峰ª
5月15日下午，人民银行、银保监会发布《通知》表💼示，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷છ款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场°报价利率（LPR）减20个基点。
自房贷利率从贷款基准利率为锚调整为“LPR+点数”以来，居民房贷利率随LPR及其背后的政策利率（如中期借贷便利，即MLF）而动，此次通过LPR加点的方式统一全国房贷利率下ગ限还属ï首次，而这样的政策调整背后，实则是监管机构在现有市场状况下兼顾多Ï个矛盾点的选择。
首先，这是“兼顾内外平衡”的结果。今年以来，除了1月20日LPR一年期ⓐ和五年期及以上各调Ö降了10个、5个基点以外，基准利率就并未如市场所预期那样继续下调。为了降低实体经济融资成本，央行更多地是在货币政策数量和结构上下工夫，比如普惠小微贷款支持工具、设立科技创新再贷款、增加支农支小再贷款额度等；同时，央行还通过降准、引导银行下调1年期以上定存和大额存单利率等手段，推动银行融资成本下降，为贷款利率下行创造条件。此外，央行还向中央财政上缴超1万亿元结存利润，以支持助企纾困、稳就业保民生。央行之所以对价格（即利率）工具如此克制，一个重要原因是要兼顾汇率的稳定，避免资金的大进大出，为宏观经济创造稳定的外部金融环境。如今房贷利率下调只是调整了波动点数，并不涉及LPR或MLF利率的调整，是既有思路的延续，对市场来说，降息的预期会进一步下降。
其次，这是兼顾居民合理购房需求与银行利润稳定的结果。目前5年期及以上LPR为4.6%，除了少部分城市最近执行了4.6%这一下限外，居民房贷利率普遍高于这一水平。央行发布的一季度货币政策执行报告显示，3月▨末，个人住房贷款加权平均利率为5.49%；4月份，贝壳研究院监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%。无论存χ量还是增量，居民房贷利率远高于今年企业4.4%的平均贷款利率。通常情况下，贷款利率和风险是正相关的，按揭贷款是银行的优质资产，其不良率低于整体贷款，利率按理也应当低于其他贷款，但出于楼市调控的需要，按揭贷款利率被设置在了一个较高的水平，下调房贷利率下限是支持居民合理购房需求的内在要求。此外，房贷利率加点下调对银行利润的影响也是可控的，因为占绝大多数的存量房贷并不在下调范围内，加上银行本身负债成本下降，增量房贷部分利率下调也并不必然导致这部分利润缩水。
第三，这是兼顾“房住不炒”和改▨善房地产业资金面的结果。今年4月，全国住户贷款减少2170亿元，ô同比少增7453亿元，其中，住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。要缓解房地产业面临的资金难题，提振需求是根本，房贷利率下限下调显然有助于提升居民的购房意愿，为‡开发商提供宝贵的资金来源。值得注意的是，将央行、银保监会此举直接等同于降息并不准确，因为购房者实际拿到的利率，既要看不同城市房地产政策的具体要求，更要看银行的意愿。加点下调只是打开了房贷利率下降的空间，而不必然等于某个具体的购房者能拿到这样的优惠利率，政策的作用不宜被过度夸大。
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