股市悲观时刻已经过去|地产

　　°来源¤：期´货日报

　　股指的反转尚待时Ù日，但在政策驱动下，国内经济中长期向好趋势不变，且股指估值⇒已经处于阶段&#263d;性低位，当下布局性价比较高。

　　近期，地产、防疫政策转暖ૄ的信号较为明确，强预期驱动下股指走强，市场流动性也边⊄际好转，最悲观的时ø期已经过去。

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　　防疫政策边际优É化

　　今年以来，国内共发生三波疫情，分别Î在4月、8月和10月。疫情形势和防控情况对于经济活动、资本市场均有较为显著的影响。股指走势与全国感染人数大致呈现负相关关系。进入11月，即使全国当日新增确诊病例大幅上升，但在各地防疫政策边际优化消息的影响下，股指也触底反弹。11月11日，国务院š联防联控机制正式发布二十条防疫措施，标志着防疫措施优化预期的૤落地。

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　　11月11日，国务院联防联控机制综合组发布《关于进一步优化新冠肺炎疫情防控措施，科学精准做好防控工作的通知》，其中包括：对密切接触者和入境人员，将“7天集中隔离+3天居家健康监测”管理措施调整为“5天集ⓞ中隔离+3天居家隔离”；将高风险外溢人员“7天集中隔离”调整为“7天居家隔离”；不再判定密接的密接；风险区“高、中、低”三类调整为“高、低”两类；取消入境航班熔断机制等。ñ

　　中央本次对防控措施作出进一步优化，也是对前期部分地区“一刀切”ℑ、层层加码等防控行为进行纠偏，力求在保障人民生命安全的同时，进行更加高效、科学和精准的防控部署，最大限度减少疫情对经ⓣ济社会发展的影响。文件发布后，全国多地纷纷落实相关措施。其中，广州当日即将密切接触者“7+3”调整为“5+3”，不再甄别划定中风险区，由原来的“高、中、低”改为“高ચ、低”；北京提出将进一步完善进返京管理政策，畅通救济渠道，提高办理时效。

　　随着防控部署趋于高效、科学和精准，后续经济活动受到疫情的影响有望逐渐减少。不过，需要注意，防疫政策与国内经济并不是简单的线性推导⌉关系，从防疫政策优化到居民Ν经济活动逐渐不受疫情冲击，其中存在一系列的反应链条，如居民意识、医疗体系的改૨善等。

　　地产政ⓩ策暖੤风频吹 µ

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　　下半年地产投资持续下行，拖累经济走势，反映在权益市场上，银行指数和地产指数继续走低，拖累上证50走势（其在金融板块占比较大&#263b;）。地产的下行使得指数间风格分化加剧，中证500与上证50的比值自5月以来一直扩大，由1.95至2.5，涨幅为28œ%。

　　继9月30日陆续出台降低房贷利率、降低公积金利率、换购退税三大稳地产政策后，11月8日中央再次推出增量政策，央行“第二支箭”延期扩容政策发布，由央行再贷款提供资金支持，规模为2500亿元，用于民营企业发债融资，覆盖范围扩大至民营房企，后续可视情况进一步扩容。同日，北京通州区台湖、马驹桥两地商品住房（包括新建商品住房和Ý二手住房）双限购正式取消。早&#263e;在10月，上海已率先放松临港购房准入条件，特定非户籍人士社保缴满一年可购房。两个核心一线城市地产放松政策具有较强信号意义，后续政策松绑有望进一步延续和深入，如从限购范围调整、੝首付比例认定等多个维度发力。

　　11月11日，央行和银保监会联合发布《关于&#25b3;做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。这是央行和银保监会一年多来首次就房地产融资问题出台的专门性文件，其中提到开发贷、信托贷款、并购贷、保交楼、房企纾困、贷款展期、建筑企业贷款、租赁融资、个人房贷和征信等房地产上下游多方面的融资：一是稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫‘不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁；鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。二是支持个人住房贷款合理需求。合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求；鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷ì条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。三是支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。四是保持债券融资基本稳定，支持优质房地产企业发行债券融资等。

　　一系列助力房企纾困政策的出台，尤其是《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》的出台意味着政策对地产的મ纾困从窗口指导变成红头文件৻，体现了监管层对地产金融的坚决支持态度，后续更多支持民营房企解决资金压力的政策工具有望继续推进。对于资本市场，在地产政策的影响下，房企信用风险势ਫ਼必降低，有助于修复前期由于系统性风险担忧而大幅下挫导致的悲观定价。不过，拉长时间来看，地产行业基本面好转仍需销售端回暖的进一步验证。

　　综上所述，接下来，股市面临的考验有二：一方面，防疫政策与国内经济并不是简单线性推导关系，从防疫政策优ⓗ化到居民经济活动不受疫情影响，其中势必会有一定波折；另一方面，地产由于系统性风ⓑ险担忧导致的悲观定价得到修复后，行业基本面好转仍需销售端回暖的进一步验证&#266c;。（作者单位：国贸期货）

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