Á 文a0;/意见领袖π专栏作家 谭浩俊
15日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会下发关于调整差别化住૪房信贷 政策有关问题的通知，通知指出，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限Ρ调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
也就是说，凡是购买首套房的居民，可以享受商业贷款的优惠利ৄ率，且优惠力度不小。对商业银行来说，面对监管机构的政策放宽，也在如何支持居民购房方面，有了更大的自主权，有了更多政策灵活性。⊃特别是三、四线城市，可以把政策用到“最佳状态”，给予购房者最为优惠的政策支持。
央行和Μ银保监会做出这样的房贷政策调整，也是依据目前房地产市场的实际情况，既可以认为是Ç一次主动作为，也可以认为是一次被动行为。从主动作为来看，目前，受疫情和外部环境的多重影响，经济面临比较大的下行压力，如果房地产市场再出现严重问题，对稳经济、稳就业都是相当不利的。因此，在金融政策方面，应当做出主动调整、积极作为，其中，维护房地产市场稳Ã定，就是必须做出的一项举动。
从被动行为来看，按照居民的实际负债状况、家庭资产结构¥情况以及促进消费的É实际需要，是不应当在政策上继续鼓励居民负债购房的，而应当鼓励居民更多选择租房，从而为房地产市场健康有序打下坚实基础，为扩大消费留下更多空间。可是，如果居民不购房，开发企业就将面临强大压力，很多企业将无力维持。据中新经纬不૯完全统计，截至5月13日，已公布销售业绩的头部房企，销售额几乎全部呈现负增长，其中，至少有18家房企4月份的销售额出现腰斩，同比下降超过50%。这样的“惨状”，对陷入资金链困局的房企来说，资金链断裂风险是非常大的，必须通过激活房地产市场，来为开发企业销售住房创造条件，确保开发企业不出现资金链断裂风险。
问题的关键在于，降低首套房贷款利率，只是刺激商品房消费的一种手段，而且，是对那些原本就没有足够购房能力居民的一种政策激励，或许能够让一部分尚处于犹豫之中的居民选择购房。但是，对于多数居民来说，可能仍然会选择等待观望。原因就在于，地方过于积极主动地放松房地产市场调控政∋策，反而让那些有购房意愿的居民，搁置了购房的冲动，而是继续采用等待观望的态度，与开发企业进行利益博弈。尤其是非热点二线城市和三、四线城市的居民，会更加处于等待观望状态。因为，这些年来房地产市场的变化和房价的变动，让他们对市场有了更加深刻的了解，对开发企业现状有了更多掌握，多数居民都非常清楚，现在开发企业的日子可α不好过，再坚持下去，会选择降价售房回笼资金、维持资金链平衡。匆忙购房，反而会让开发企业死杠房价不降，自然对购房者不利了。
在这样的情况下，房贷新政或许能够对一小部分居民形成利好刺激，他们会利用好政策，借力购房。而且，会要求银行给予最大优惠，否则，选择´等待观望。但是，对多数居民来说，ਗ਼他们不会急于购房，尤其是改Ω善性居住，更不会受到政策的影响。更何况，二套房政策并没有调整，还无法刺激次刚需阶层。
倒是此项新政，对股市会是一次利好，在周一的股市中，房地产板块会出现一波上涨行情。只是，这波行情不会太明显，而且，♡很有可能会随着政策作用效率的不是很高，反吐出来ο。因此，对于投资👽者来说，切不可跟风炒作，否则，会给自己带来利益损失的。
房地产市场要想真正走出低迷，开发企业要想真正摆脱资金链困境，最好的办法还是降价售房，以回笼和筹集资金。如果把地方政府放松房地产市场调控政策，当作自己的又一次机会，c8;又想指望房价上涨，那就错了，ò今天的购房者，早就不会被地方的政策所左右了，他们更多的会自૨我判断、自我分析，更多的关注房地产市场变化，尤其是开发企业的表现。自然，房贷新政对购房者的刺激作用也就比较有限了。
(本文作β者介绍：中国不良Ρ资产行业联盟研લ究员)
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