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◎记者 ો张良 郭ࣻ成林 高志d3;刚
证监会11月28日晚出台调整优化房企股权融资五ભ措施，次日晚就有福星股份、世茂股份、∩北新路桥3家公司响应新政，发布了拟定增再融资的公告。
“房企股权融资政策优化调整是里程碑式进展。”中金♡公司如此表示。此言非虚。11月29日，万科等40只房企股ਮ票以涨停ω报收。
此前一日，证监会新闻发言人就资本市ø场支持房地产市场平稳健康发展答记者问时表示，决定在股权融资方面调整优化五项措施。
θ 时隔多年重·启房企再融资及并购重组意味着什么৻？
政策松绑，不仅可改善房企的资产负债表情况，而且有望最大ï化促进房÷企间并购交易，以资本市场的市场化功能推动行业更高效“优胜劣汰”，既避免“差生”的债务风险蔓延，又支持“优秀者”做强做大。“我们已经在物色标的，今天就有几家大型房企咨询了重组的可行性，我们判断后续资本ⓥ运作需求可能会井喷。”北京一家券商投行负责人对记者说。
回溯资本市场前两次房企再融资重启历程，均显示放开将有效促进基本面复苏与并购重组。“2008年底政策放松，2009年销量随之大幅反弹；2010年至ÿ2013年定增暂停，2014年部分放开，20ćb;15年基本全面放开，房企定增大规模启动、资产重组频繁，地产业迎来了繁荣期。”某长期跟踪૦地产的私募基金人士分析。
但历史不会ਬ简单地重复，此⌈次政策优化，也不是简单的政策回归，“有保有压”的条款折射出政策制定者的与时俱进和良苦用心。
← 房ો企可重组⌈上市
ℜ
有利于A股“新陈代谢ઐ”
此次房地产并购重组及再融资优化政策，尺度最大的当数松绑“重组上市”，即允许ÿ房企通过◐重组上市ⓓ方式“消化”壳化的A股房企。
据查，自2008年起证监会对房企A股上市进行收紧，此੫后上市房企多为借壳上市。′而在2016年证监会修订了《上市公司重大资产重组管理办法》，为企业借壳上市设定了更多门槛，使得自2016年起房企在A股的上市渠道基本停摆，此后没有房企在A股上市，房企只能á赴港上市。
“这是近10年来，涉房企业重组上市的明确放开。”易居企业集团CEO丁祖昱表示，涉房企业并购重组恢复后，对于想要在A股上市的房企来说，借壳上市成为可能。对于出险房企来说，可以通过重组，理清债务关Ζ系；对于优质房企而言，则¦增加了收购或者控股其他企业的机会，有利于目前整体行业出清。
华λ泰联合证券董事总经理劳志明表示，借壳上市是取得上市公司控制权后或者同时，通过注入上市公司资产的方式对其进行主营业务改造，进而实现资产的间接上市。借壳上市能够形成参与者的共赢局面，对于借壳企业而言实现了上市，可以通过持续融资获得企业发展需要的资金；对于上市公司原છ有股μ东而言，借壳将提升股价进而获得投资收益。“借壳交易让市场欢迎和接受的资产对接到合适的平台，某种意义上也是市场在资源配置方面起作用，有利于房企板块优胜劣汰，实现行业的新陈代谢。”
“政策指向非常明确，监管层૯ક希望用市场化的手段排除弱小房企的风险。”一位接近监管层的市场人士分析称，一批房企壳公司要抓住这个政策窗口期，实现平稳ƒ退出。
据上海证券报记者统∩计，按照申万行业分类，在115家A股地产公司中，有37家房企总市值低于50亿元。其中，23家房企2022年前三季度的‡扣非后归母净利润为负值。2019年至2021年，ST云城、嘉凯城、ST泰禾等公司扣非后净利润均为负值。2022年前三季度，京能置业、美好置业、数源科技等11家房企经营性现金净流量均是负值。
৻定增再融资Ñ受追φ捧
࠽ 有利于改善资产૨负债表
对优⊇ë质的房企或者经营稳☎健的房地产上市公司而言，此次再融资政策松绑，是改善公司资产负债表的良机与利器。
政策提出，允许上市房企非公开方式再融资，引导募集资金用于政策支持的房地产Β业务，包括与“保交Ø楼、保民生”相关的房地产项目，经济适用房、棚户区改造或旧城改造拆迁安置੧住房建设，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金、偿还债务等。允许其他涉房上市公司再融资，要求再融资募集资金投向主业。
⌊ 银河证્券分析师王秋蘅表示，从资金用途中可以看出，目前政策目标是以“保交楼”和防止发生金融风险为主，房企通过再融资，可有效补充流动资金、改善融资结构、避免债ઠ务风险蔓延。
值得关注的是，符合条件∀的A股房企已经积极拥抱再融资新政。11月29日晚，福星股份、世茂股份、北新路Ε桥3家公司不约而同发布筹划定增事项公告。其中，福星股份拟定增募集资金用于公司房地产项目开发；世茂股份拟筹划定增▩募集资金用于公司“保交楼、保民生”相关的房地产项目开发、偿还部分公开市场债务本息，以及符合上市公司再融资政策要求的补充流动资金等；北新路桥则拟定增募资用于公司项目建设和日常经营。
“在房地产ৄ上市公司中，福星股份的规模不算太大，经营还比较稳健，可能比较符合政策导向。”接受采访的券商研究员向记者分析，地产企业对资金的需Ο求量较大，普遍具有较强的融资需求。作为一家中型地产公司，福星股â份的经营和财务均相对稳健。
三季报显示，福星股份今年前三季度实现营业收ક入92亿元，同比增长9.2ℜ8%；实现归属于上市公司股东的净利润6053万元，同比下滑48%，不过扣除非经常性损益后ચ的净利润为1.72亿元，同比增长403%。
中银国际证券房地产行业首席分析师夏亦丰表示，定增再融资的优势在于不直接增加房企的负债规模，同时可á为房企融资提供充足的渠道。此次政策有利于房地产资产负债表的改善，加大权益补充力度，Ó进而υ改善行业的资产负债情况。
劳志明提醒：“这次政策有条件松绑，对房企及行业દ是好事，上市房企再融资及并购重组大有可为。但A股定♫增已经很市¯场化了，房企需要有好的募投项目，才能成行。”
目前A股市场定增按定价分主要有两ô类：一是锁价定增，主要发行对象是战略投资者或控股股东（包括潜在新主）；二是市场竞价发行，⊗定增价格随行就市，如果股ω价缺乏上涨空间，或者持续下跌，都会导致定增失败。
从这个É角度看，优质房企的再融资或许更易获得市⊗场认可，这会推动ৄ行业优胜劣汰。
ⓣ政策不是简单അ回Āe;归
核心条款ð体现∨良苦用ੋ心
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上市房企股权β融∅资政策自2010年起开始收紧。
20ⓗ10年4月，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，明确要求对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，证券监管部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。同年10月，证监会宣布，为坚决贯彻执行国务院房地∋产调控政策，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，Î并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。
此后，证监会曾于2018年在对A股上市公司再融资审核知识问答文件中明确，“主营业务为房地产Ν（包括住宅地产、商业地产）的上市公司，或主营业务虽不属于房地产但目◙前存在房地产业务的上市公司申请再融资，为防❄止募资变相用于房地产业务，暂不推进审核”。
如今，房企再融资Āe;及并购重组←政策重新放行ਭ，对市场对企业都是好消息。但这不是历史的简单重复。
ધ纵◐观此次政策优化，其核心是通过有边界的松绑，激活房地产板块，推动这些企业通过市场实现资源配置，进而稳定金融市场，稳定房地产上下游产业链。其中两个“限定”体现了监管层的良Ü苦用心：一是划出重组上市的双方必须都是房企，防止壳公司被炒作；二是规范再融资募投资金用途，禁止用来拍卖土地、开发新楼盘等，这有助于平稳土地市场。
事实上，涉房A股Χ公司再融资松ⓥ绑早在1个月前就有先兆。
10月23日晚间，中国能建与东百集团两家“符合条件”的涉房企业双双披露非公开发行股票事项的提示性公告。其中，中国能建拟定增募资不超过150亿元，投向以新能源为主的新型综合能源项目；东百集团拟定增募资不超过10亿元，投向仓储物流业务的项目拓展、开发及建设，ੈ补充流动资金及偿还银行贷款。♤
证监会五项调整优化措施一经公布，就ℜ有民营上市房企高管在接受记者采访时表示，监管层放开上市房企股权融资信号意义∠重大，这不是简单的政策回归，Κ而是有保有压，利于房地产行业回温走稳。
可Ǝ以ૣ预期的是，随着政策的松绑，房地产行业的并购重组♠及再融资案例会陆续增多，行业将迎来新的发展格局。
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