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ૉ闽系房企集体ી减速，曾经的“黑马“只求“活Þ下去” | 房企生存现状
来源： †野马੩财经&n™bsp;
三十年河东੪，三十年河西。此番行业大洗牌中，对于部分“闽’系房企”来说，其最重要的目标是“活下去”。b3;
华ß山论剑之剑指闽南ઞ，今天我们来聊一聊“闽系房企”这个大家族。ƿ
在房地☼产江湖中，闽系房企一直是一个特色વ鲜明的派系，有人说他们眼光犀利，总能站上时代风口，几年时间造就多个千亿“黑马”；也有人称他们打法激&进，以高杠杆换取规模，为日后的危机埋下伏笔。
事实上，激进是他，求稳是他；搬家是他，守城也是他。无论外界如何评判，独具特色的闽Α系房企，在纵横起伏三十年的૪房地ⓑ产市场上，都是时代不可或缺的组成部分。而当潮水退去，这些处在其中的闽系房企生存现状又是如何呢？
潘多拉的盒子：以杠杆૨换规模
时势造黑马，闽系房企的崛起离👿不开激进的扩张策略，几年时间造就了多个千亿“黑马”的神话。但随着市场红利褪去，不ⓦ少高杠杆扩张的房વ企危机频发，ST泰禾（000732.SZ）就是其中典型代表之一。
每个“黑马”房企都੍有其自ৄ己的故事，而从百亿到千亿的跨越，ST泰禾仅用了五年。
2017年，ST泰禾以1007.2亿元的销售规模首次步入千亿阵营，在房企销售榜હ中排名ੑ第17位。次年，董事长黄其森就Ÿ定下了2000亿元的销售目标，ST泰禾一时间风光无限。
¨ 来源：罐⌉头图≤库
不过ⓤ，追求规模扩张的同时，ST泰禾的债务问题也隐隐闪现。2018年，ST泰禾的总负债为2112.47亿元，资产负债率高达86.88%。其中短期借款1Υ60.38亿元，一年内到期的非流动负债413.9亿Ü元，期末现金及现金等价物余额仅为115.58亿元，短期偿债压力较大，流动性问题也为ST泰禾日后暴雷埋下伏笔。
2019年时，泰禾集团曾转让旗下20余个开发项੩目，回笼资金近百亿元，以缓解债务压ਫ਼力。不过这没有帮助ST泰禾解除资金困局。2020年7月，因“17泰禾MTN001”本息未按时兑付，ચST泰禾首次发生公募债券违约，其债务危局也正式向公众摊开。
当时公告介绍，截至2020年6月12日，ST泰禾已到期未归还借款金额为235.58亿👽元，公司因子公司未履行还款义务也被列为Ǝ被执行人。此后，因债务问题，ST泰禾还被多家金融c8;机构告上法庭。
« 来源á：ST泰ࢮ禾公告
之后，ST泰禾开始尝试自救，包括与万科（000Œ002.SZ）旗下子公司海南万益管理服务有限公司签订《股份转让框架协议》，拟引进万科为“白衣👽骑士”。提出推进复工复产复销，保安全、保品质进行项目交付等。
今年3月，万科在投资者互动平台表示，自签订意向书以来，公司未实际参与任何泰禾项目的运营管理与开发建设。而ર从业主反馈来看，S•T泰禾的复工与交付进展，也不像官网发布的那样乐观。
今年以来ST泰禾还被卷入多起ê风波。3月16日，ST泰禾发布公ü告，👽公司董事长兼总经理黄其森正在协助有关机关调查。两日后，据界面新闻报道，泰禾集团执行副总裁黄曦、集团副总裁林文华早前也被带走协助调查。此外，因业绩连续亏损，5月6日，其股票简称也被戴上“ST”的帽子。
对此，ST泰禾表示，公司将继续全力推进债务重组，与聘请的专业机构一起，组织协调债ζ权人沟通意见和诉求，综合各方意见形成全面债务重组解决方☏案；进一步推动引进战略投资者相关事宜；并在2021年复工复产的基础上攻克重点难点项目，积极盘活资产，抓销售促回款，改善公司负债结构。
闽系高速扩χ张的房企中，ST泰禾不是个例。当ST泰禾在自救路上前行的同时，同样面临债务难题的福¬晟国际（0627ω.HK）刚刚宣布拟引入顺安集团重组。
5月13日晚，福ⓐ晟国际公&告，其已经与潜在投资者顺安集团签订协议，后者拟Û提供2000万美元（约1.36亿元）注入福晟国际。建议重组完成后，预计顺安集团将持有福晟国际股本的80%，随后向公众配售减持5%，届时顺安集团持股比将降至75%，并成为福晟国际控股股东。
૨ 来源：福晟◈国ⓜ际公告
而在重组事件宣布之前，福晟国际已经于5月12日开始ⓞ停牌，其停牌前的股价为0.01港元/股（约0.01‹元/股），总市值约1.14亿港元Ο（约9859.86万元）。
事实上，提到福晟国际，就不能不提到其此前的关联公司福晟集团。从区域性房企走向全国，福晟集团也选择以快速扩张并购来扩大规模这条路。2015年-2017年，福晟集团在十Ąf;多个城市共签下了107个项目，总占地面积约2ß000万平方米，项目货值达到81Β00亿元。
不过，全☏速奔跑的福晟集Β团最终仍是在现金流面前败下阵来。截至2019年中期，福晟集团总负债为741.34亿元。其中，短期债务为443.47亿元，占总债务比例为59.8a1;2%，同期货币资金仅为72.91亿元。2个月后，一份违约的专项基金，揭开了福晟集团此前加速扩张埋下的隐患。
压力之下，福晟集团加速不良资产与福晟国际的切割ⓘ。2019年9月，福晟集团董事长潘伟明宣布将自己સ持有的福晟国际股份转给其子潘浩然，由此，潘浩然持有福晟国际56.45%股权，成为公司实际控制人。
Ω 与此同时，福晟集团←也在为自救努力。2020年1月，福晟“牵手”世茂集团，力求实现1+1＞2的战略合作关系，但截至⊥目前，福晟集团仍未走出危机。
而独自掌权福晟&国际的潘浩然ࣻ，近两年交上的成绩单也不大理⊗想。2020年和2021年，福晟国际的净利润分别为-13.67亿元和-5.8亿元，两年连续亏损。截至去年底，公司净资本负债比率268.1%，违约借贷及交叉违约借贷及有关应付利息合计30.23亿元。
‾ τ来源：Winਬd 数据
œ 此外，今年3月，因欠付本金及违约利ੌ息合计0.71亿港元（约0.62亿元），福晟国际被银顺香港投资向百慕达高等法院提出清盘呈请，并将于5月16日就呈à请进行聆讯。
ϖ “迁都▒”还是万能થ法宝吗？
“爱搬家”或许是闽系房企的另一个特点。从上世纪90◈年代起，为了追bc;求更高规模的发展，闽系房企开始向一线城市迁移总部，其中上海成为闽系房企λ搬迁的首选。
克而瑞房企销售榜显示，20જ21年全口径销售规模在千亿以上的43家房企中，闽系房企有9家，分别是世茂集团（0813.HK）、旭辉控股（0884.HK）、阳光城（000671.SZ）、建发国际（1908.HK）、融信中国（3301.HK）、正荣地产（6158.HK）、禹洲集团（1628.HK）、中骏¦集团（1966.HK）和宝龙地产（12Āe;38.HK），占比20.93%。而除了国企建发国际之外，另外8家房企的总部目前均位于上海（包括双总部）。
其中੩最早进军上海的世茂集团当属闽系房企的第一梯队。1989年投身房地产，1999年将总部迁至上海ਮ，三十余年间，世茂集团逐渐成为≅一家涉及地产、商业、物管、酒店、主题娱乐、文化、金融等多元化业务并举的大型投资集团。
ø来源░：罐头≈图库
2020年，世茂集团曾以3003.♫1¾亿元的全口径销售额进入行业前十，位列克而瑞房企销售榜第8υ位。不过，2021年，世茂集团的全口径销售额为2698.9亿元，同比下降10.13%。
与∨世茂集团同属于闽系第一梯队的房企还有旭辉控股，自2019年首次迈入2000亿元大关以来，旭辉控股已经连续三年维持'在2000亿元以上的销售规模，实现总销售额的稳步增长。
但从2021年年报来看，旭辉控股却出现增收不增利的▧情况ો。2021年，旭辉控股实现营收1078.35亿元，同比增长50.2%；净利润76.13亿元，同比下降5.2ਭ2%，这也是近年来旭辉控股首次净利润负增长。
此外，今年3月，旭辉控股还陷入了表外负债过高的风险质疑。对此，旭辉控股CEO林峰在业绩会上表示，2021年末，旭辉控股表外负债规模为203.9亿元，较2021年中Ąf;期下降约50亿元。而在合作项目出险方面，旭辉控股介绍去年所有项目均封¾闭管理，出险的合作项目运营层面基本正常ó。
在世Œ茂集团、a1;旭辉控股两位“闽系大哥”的引领下，从2010年开ਯ始，一大批闽系房企开始“迁都”上海，并开启了快速增长之路。
来源：克而瑞જ2018年房企销售◑榜
2018年，阳光城、融信中国和正荣地产纷纷迈过千亿门槛。2020年，禹洲集团、中骏集团也‡进入千亿阵营。进Θ入2021年，商业地产领域的代表性房企宝龙地产地产也以1012.3亿元的销售额实现了千亿目标，ੈ并以31.37%的毛利率在一众闽系房企中名列前茅。
不过，今年以来છ，千亿新贵们接连出现µ违约事件。
今年2月17日，阳光城首次披露了两笔境外债券约1.7亿元利息实质性违约，并预告可能触发交叉违约条款。3月7日，禹洲集团公告称，其2023年到期的8.5%优先票据因‾未按Α期利息2125万美元，已构成违约。4月11日，正荣地产也表示因未按期支付总计2042万美元（约1.39亿元）的ⓗ利息，构成2020年5月票据及2021年6月票据违约。
据阳光城披露，截至5月5日，其已到期未支付的债务（包含金融机构借款、合作方款项、公开市场相关产品等）本金合计共301.91亿元，正与金融机构或其他合作💼方进行🙀谈判。另外，在即将到来的5è月25日，阳光城将召开债券持有人会议，对5只债券的相关提案进行审议。
▥ 来源：罐👽Ñ头图库
5月13日，禹州集团介绍，公司财务顾问团队已经与100多个海外债券持有人建立联系，收集d3;他们的意见反馈。同时，公司已经完成了禹洲物业的出售交易，收到净款项5.83亿σ元用于公司稳定经营。而对于近期到期或本应到期的若干境内证券，禹洲集团表示其已成功解决并避免了Ã违约。
正荣地产也表示，公司正尽最大努力以履行∠所有债务义务，计š划不迟于2022年5月31日支付2020年5月票据、2021年6月票据、2020年9月票据、2020年6月票据及2020年1月票据各自的利息。同时，正荣地产补充，在疫情形势下希望能被给予更多时间安排付款。
除此之外，宝龙地产、£融信中国、中骏集团等虽未发√生违约事件，≥但各家公司纷纷以降速换安全，表示在2022年将实施稳健的经营策略。
ਫ਼来સ源：罐头š图库
与此同时，“迁都”北京13年，一直较为稳健的房企金辉控股（9993.↓HK）在2021年则取得了还不错的成绩。2021年，金辉控股营收规模400.2亿元，同比增长1é4.8%；归母净利润32.7亿元，同比增长4.7%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，闽系房企寻求扩张，选择迁移总部本身是没问题░的，但扩张中一些激进的做≅法，如高杠杆的使用可能会为企业带来债务风险。因此，对于走出去的企业ૢ来说，或将面临更大压力。
σ留守房企如何破Λ局ਜ਼？
一直以来，业内所熟知的闽ધ系房企大多是果敢激进，唱响“爱拼才会赢”的典型代表。但事实上，在闽系房Ηπ企中，还有这样一些企业，在大规模的搬迁潮过后，仍坚守在福建本地，融侨集团就是其中代表之一。
融∗侨集团成立于1989年，由华Þ人企业家林文镜创办于福州，经过32年发展Õ，已经成为一家包括地产、物业、港口、教育、医疗、农业等在内的多元化产业集团。
虽然从区域布局来看，融侨集团ਰ近ⓐ些年也逐步向全国拓展，但其总部一直位于福州ćd;。
克而瑞ૠ数据显示，2017年融侨集团的销售额为562.1亿元，在全国排名第36位。次年，融侨集团提出三年千亿的战略目标，并开始在福州、郑州、合肥、░南京等城市加速拿地。
2018年和2019年，融侨集团的销售额分别为753亿元和675.4亿元。2020年，融侨集团实现859亿元的ξ销售额，同比增长27.18%，仅完成千亿目标™的86%。
Ô ⊥来源：克而瑞数据ƿ
不过，虽然融侨集团目前仍未实现千亿目标，但在ੈ福建本地，其仍是本土知名代表性房企。克而瑞数据显示，在2021年福建房企销售榜中，融侨集团以129.⇒08亿元的权益金额排名第7，与第6名的正荣地产相差仅8.71亿元。–
而除了融侨集团◙外，在克而瑞福州的销售榜上，2021年还出现了一家本土新秀એ，即排名第9的੍大东海。2019年5月，大东海竞得福州滨海新城商住地块，正式布局房地产领域。
与其他房企全国化布局的ત扩张道路不同，大东海地产采取了以福州为核心，聚焦八Á闽重点城市的策略。截至目前，大东海已♧经在八闽布局了21个项目，总拿地金额超250亿元，总建筑面积超373万平方米，总货值超586亿元。
在克而瑞2021年福州房企销售榜上，大东海分别以75.48亿元的全口径金额和47.54亿元的权益金额双双位于榜σⓡ单第9位，可谓是本©土房企中的一匹“黑马”。
来源：≅克而ò瑞੨数据
一直Î以来，在房企的城市争夺战中，本土房企和外来房企的竞争从未停止。而在闽系房企表现强劲的福建地区，此ζ类竞争上演得愈加¢激烈。
总体来看，福建整体੍经ઘ济发展处于全国中上水平，城镇化率亦较高，人口流动活跃，较充足的住房需求为房地产发展奠定了基础，同时也可以享受区域内各城市的发展红利，这在一定程度上为房企未来发展带℘来机遇。
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但闽系房企也面临着诸多挑战。સ
€ 诸葛找房数据研究中心分析师梁楠分析，房企比拼规模的时代已经过去，加之福建市场房企竞争较激烈，产品力、合理投ਨ资及成本管控等方面能ô力的提升至关重要。此外，福建地势多为山地，开发资源有限，导致本土房企发展也受到一定限制。
严跃进表示，对«于所有房企来说，债务风险不可忽视。但对于寻求稳健的本土房企来说，其短期内的债务风险是可控的。虽然当前整体楼市仍表现低◐迷，但福建市场正在回暖。在此期间，本土房企要练好内功，做好基本的项目开发工作，bd;并在后疫情时代，积极研究新融资、新战略，这对其后续成长仍有裨益。
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