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Õ ▨本报记者 昌校宇
11月28日，证监会决定在房企股权融资方面调整优化5项措施。“进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用”被列为其中一项੨举措，证监会明确，会同有关方面加大工作力度，推动保障性租赁住房REITs常ਗ਼态化发行，努力打造REITs市场的“保租房板块”。Ņ鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等资产发行基础设施REITs，或作为已上市基础设施REITs的扩募资产。
ગ “保租房REIT੫s”被放在明显位置。目前公募REITs市场中，保租房项目共有4单（含1单已获批但尚未上市交易），无论是产品数量还是市值份额均已初具规模。其中，华夏基金华润有巢REIT是国内首单市场化机构运营的保障房REITs产品，而华润置地成为首家涉猎保租房REITs的房企。
公募基金也早已出手布局。中金基金是中金厦门安居REI³T基金管理人，公司相关负责人表示Ņ，作为基础设施领域的理想资产类型之一，发行保租房公募REITs可通过资本市场打造可持续的保租房投融资模式，提高保租房有效供给。同时，已运营成熟稳定的ધ存量保租房可通过发行公募REITs的方式进行“资产IPO”，盘活存量资产。
“对于投资者而言，由于相对稳定的出租率和租金，以及与政策关联度较高，保租房REITs具备一定的抗周期属性，是不动产权REITs中的‘保障性’资产；对于原始权益人而言，‘十四五’期间各地扩大保租房供给的强劲需求，叠加政策面支撑，其也有动力尝试通过发行REITs推动保租房投资£建设。” 中信证券首席经济学家明明在接受《证券日报》记者采访时认为，因此，从供需两端来看，保租房REITs的®扩容潜力较大，可满足投资者和原始权益人的不同需求。
中金基金相关负责人预计，∴未来，或将有更多符合ઝ条件的保租房通过首&#ffe0 ;发或扩募的方式发行公募REITs，保租房REITs的产品数量及总体规模有望逐渐发展壮大，形成REITs市场的“保租房板块”。
接下来，≅如何借REITs方式盘活房企项ⓠ目Õ，同时充实保租房房源，需要市场各方仔细研究。
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明明认为，一方面，需加强对相关REITs回收资金用途的引导和监管，包括开设回收资金专项账户，完善回收资金的使用申请、风险控制、信息披露等，确保回收资金能够以资本金等形式投入新的保租房建设中。另一方面，对于不同的市场参与主体，政策面可考虑出台相关细则作为指导，为回收资金监管提供制度支持；原始权益人需要对REITs服务实体经济、助推存量资产和新增投资¦良性循环的重要意义做到充分认识；基金管理人则需落实监Þe;管义务，跟踪回收资金投入项目的全流程，包括资金使用和项目开工进度等。
在孙桂平看来，从REITs分红收益要求来看，除传统ⓜ保租房项目外，普通住宅项目的租售比通常较低，并不太适合充当保租房的房源，而商住公寓项目租售比较高，较适合发行REITs。当然，这还需要政策面进一步加大推动力度，使得商住公寓项目以及租售比È高的住宅项目等都可以转化为保租房项目，通过RE²ITs发行上市。
明明分析称，当前，存量保租房REITs的原始权益人均为当地主要的保租房建设和运营主体，持有大量同类型的保»租房项目。率先尝试扩募的5单公募REITs，均购入了原有原始权益人及其同一控制下的关联方所持的存量资产。由此来看，存量保租房REIδTs或能通过扩募这一方式，实现存量资产和新增投资的良性循环。
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除保租房REITs的扩募路径较为清晰外，明ó¨明认为，“新发保租房REITs有望扩展至二线城市。从中国招标投标公共服务平台披露的公开数据显示，包括天津、西安等地都在积极尝试保租房REITs项目的试点。”
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