创新落地！融创与华融百亿交易的细节

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　　“金融16条”是过去一年金融支持房地产发展政¢策的ζ集大成之作，但也有几项重大创新。政策创新需要实&#263e;践载体。融创与AMC的谈判，伴随着市场情绪波动和政策持续回暖，从年初谈到年尾，终于以一种难得的创新模式面世。

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　　这是目前为止践੆行“♤金融16条”的一个最佳样本。

　　没有什么是应得的，你Ò的命Α运你自己Γ做主。

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　　11月30日，我们发出ⓗ《AÒMC骑士∨现身！融创百亿级项目活了》之后，有知情人士向攸克君披露了这项合作更多的交易细节。

　　过去10多年，金融领域创新不断，拿出了很多精彩的服务产品。但ૄ随着监管的加◯强，金融创新越沟过坎，要求极高。尤其是房地产金融创新，更加不容易。૪

　　融创这次与∋中国华੭融主∃导牵头的金融机构的合作，细节之中蕴含重要创新。

　　合作的外在⇔呈现，是泛海建设控股有限公司股权变更，中信信„托和华融资产分别成为第一⊇和第二大股东。

　　泛海建设控股持有上Â海的董家渡°项目。&#222e;

　　董家渡项目一期已发售。φ层层剥ú离之后会发现Ï，这其实是一种项目合作。

　　前述知情人士称，本次合作确实体现为股权转让，但并不是项目出售，而是Μ中国华融与融创董家渡项目的股权融资合作。Χ

　　是怎么样的η合作方式呢？由于涉及商业秘密，知情人士没有透露具体条款，只是介绍说，将项目股权设计为信托收益权方式，由中国华融联合银团、信托机构对¯项目进行大规模▨融资，融创仍是操盘方，并保留使用融创品牌，华融行使监管职能；退出时，AMC和银行的融资享有优先权，融创股权劣后并在融资全部偿还后回购股权。

　　简单来说，这是“AMC+银行”的一次融资模式创新。即，中国华融、以浦发银行牵头ા的6家银行（上海银Ï行、上海农商行、交通Θ银行、兴业银行、北京银行）组成的银团、中信信托等合作方，联合对董家渡项目注资，新增融资总量将超120亿元（此前包括攸克君在内，媒体只注意到股权变更所涉及的80亿元）。

　　从“AMC+银行”这个架构就可以看出，涉及三类金融机构，谈判会是多么复杂，何况其中有ⓞ6家银行组成的银团。谈八个月太Ë正常了◙。

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　　央行、银保监⊃会发布的“⊇金融16条”，鼓励银ੌ行、AMC和信托下场增资，全面输血房地产市场。

　˜　这次融创与“AMC憨+银行”的股权融资合作，以金融创新的方式，可以称得上是最◘快践行“金融16条”的标杆案例，在房企纾困、化解行业风险的背景下，具有不可低估的示范效应。

　　前面说了，任何金融创新，都必须有实践的载体。为š什么这次融资创新模式的∂载体选择Ε了董家渡项目？

　　董家渡项目是个优质项目。该″项目位于上海外滩金融聚集带核心腹地，距离上海黄浦江外滩直线约850米，周边有外滩、人民广场、南京路ª„、老码头、董家渡金融城环绕，区位条件优越，配套成熟。

　　项目总建筑面积约68.8万平方米，≥未售部分对应货值超过500亿è人民币。这样的体量，在一线∂城市已经极为罕见了。

　　普通人都能看出，这种œ拥有一â线城ü市稀缺景观资源的核心地段，资产价值潜力毋庸置疑。金融机构都是精英荟萃的地方，他们不可能不懂。

　　董家渡又是个纾困项目。后期拆迁预估需要约&#25bd;百亿⌈的投入，而融创集团处于困Μ厄中的流动性不足以支撑这种巨大投入。

　　一句话：一线城市核心地段…，渴求资金。υભ

　　‏“AMCå+银行”确实有钱，但政策鼓励归鼓励，资本还是希望寻求增值的⊂。纾困不等于做慈善，需要遵循市场化、法治化原则。

　　金融创新，ι选∴择什么融资标的很重要。董家渡符合值得金融机构注资的所有¡主要条件。

　　收益回报方面可资参考的是，董家渡融创“壹号院”一期产品，2019年7月和9月分两ⓤ批入市，销售额超150亿元。当年新房的销☺售单价约15万元，目前二手房报价已达25万元。ä

　　政策鼓励，市　场前景看好，那就干χ吧。

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　　融创与“AMC+银行⇓”合作的股权融资创新模式，我们说它具有示范效应，既是对±整Â个行业说的，更是对融创自己说的。

　　房地产行业的这次调整，持续时间之长、幅度ζ之深、体量之大，中国地产历史上没有过，世界主要经济体也没有先例。所以需⌈ઝ要我们自己创新性探索。

　　房地产风险的化解，归根结底是项目风险的化解，也就是出险项目的纾困。不管Œ全国出险项目是1000多个还是2000个，不可能是中央拨10万亿下去雨露均洒，而是一城♣一策，一个ƿ项目一个项目来谈。在实践的基础上，总结出可复制的经验来推广。

　　融创与金融机构的股权融资创新模式，能否称得上是成功，光董家渡一个项目，说服力还不够。得有⇒多੊࠽个项目，可复制。

　　⊥金融机构纾困的前提之一，房企自己得有意愿有决心。之所以说融创是积极化险不躺平的代表，数据能说明问题：2022年1-1υ0月，集团累计交付约14万套，交付套数位居行业ª前列。

　　市场化法治化的原则下，金融机构纾困更重要的前提，是房企要"拿得出优质项目。截至2021年末，融ਬ创可售货值（合联营公司）约2万亿元，约80%位于核心一二线ો城市，整体资产优质，经得起苛刻眼光的挑选。

　　ù今年以来，融创天津、重庆、哈尔滨、沈阳、济南等20个城市近70个项目，获批总数超百亿元的纾困基金。而董家渡一个项目的融资就超过此前所有项目的融资总额，映射出强烈的希望之∩光。≠

　　੬可以肯定，在董家渡股权融资模式的示范下，融创纾困步子会加快&#263e;。政策暖风频吹，老板有决心，企业有诚意，项目资产也不错，融创明ર年走出风险危境，是完全可以期待的。

　　毫不夸张地说，整个房地产行业都▦σ迫切˜渴望融创能探出一条新路来。

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