中信入局

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　　撰稿丨钟黛&nbsp∴;&∠nbsp;

ਫ　　上海董ã家渡项目Æ，更换了主人。

　　11月28日，“泛海建设控股有限公司”完成Η股东变更，新增2名股东，分别为中信信托和芜湖华融资本创¢誉投资中心（有限合伙），分别持股6≤4.6780%和25%。

　　泛海建设控股持有两大项目——ફ北京泛海国际项目1号地块、上海董家渡项目。201ઢ9年，孙宏斌豪掷1⊃25亿元，从泛海卢志强手中购得公司全部股权项目。

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　　最š新消息是，华融将联手6家银行，注资上海董家渡项目，涉及金额高达120亿，用于项目的整体开发、建设、运营 。

　　铁•打的董家࠽渡&#263f;，流水的开发商。

　　从2002年入市至今ä，董家渡地块见证多个企业Ü乘兴而来，败兴而归。泛海、中民投、安信信托等企业，接连入场，又因资金问题离场。∪

　　孙宏斌‰的融创也遭遇了困境，然¾而，他↔未真正放手董家渡项目。

　　ƒ董家渡风云

　　从杨浦大桥到南ô浦大桥，黄浦江河道呈S形⊂曲折，江岸南边凸出的⇑端点，就是董家渡。

　　董家渡项‏目为上海外滩最后一宗待开发土地，位于黄浦区核心位置，紧邻黄浦江、豫园；周边环绕外滩、人民广场、ઽ南京路、老码头、董家渡金融城Á。

　　2002年，董家渡地块宣布重新开发&#263e;‍为“ρ全球卓越的金融都心”。

　　当年，泛海૨借旧区改造，拿下了董家渡10号、12号、14号三个地块，共计约12万平方米，主要用途为住宅和商用，&#25a1;升值空间可&#222e;观。

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　　该地块为“毛地”▥而非“净地છ”，泛海需要承担拆迁费用。

　　17年后，泛海卢志强因短债长½投陷入资金危机。孙宏斌出手，以125.5亿元现金、承担23.ö3亿元债务的代价，收购上海董家渡项目以及北京泛海国际项目1ࢵ号地块的全部股权。

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　　这一代બ价不含地块所需࠹的拆迁款。

　　截至交易时，董家渡项目拆完了10号地块，Ð融创需继续支付12号、14号地块的拆迁费用。上海黄浦区建管会在2016年曾预估，12号、14号地的征收费⇒用约95亿元。੨

　　√融创接手后，在该区域开发豪宅项目“融创外滩壹号院”，于2019年7月、9月两次开盘ù，共售出440多户，均价12.1万/平米，套均总价约400ર0万元，回款约160-170亿元。

　　区域内商业项目&#25bd;融创·外滩壹号汇，也于2ζ021年11月઺开业，由融创商业负责运营及管理。

　▥　董家渡14号地块三期的旧改工作也已启动，现场房屋征收œ办公室信息显示，截至今年6月，Ö14号地块三期的二轮征询签约进度已达99.90%。

　　10月1∝8日晚，《2€1CBR》记者在现场看到，14号地块三期住宅项目主体结构已封顶，建筑墙体、内装和幕墙有待修Χ建。

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　　中‹信系组局

　　ઞ今年起，融创¡现流动性困境，身兼保交楼、化债双重任务→，融创亟需盘活存量项目。

　　优质资产的董家੍Ì渡项ⓛ目，再次摆上案头。

　　2月，传融创拟将‎董家渡项目出售予બ信达，不过没有下文。据融¢创的融资业务人士对投资者所言，信达开出了“股折价”。

　　此后屡有消息传出，称融创正为董家渡项目寻找新的主人，8个Ï月后，有传新进展——Ã华融入局，项目重组&#260f;。

　Ä　“项目重组，是指由单家公司控股变为ϑ多家公司控股。”一名融创华东&区域高管曾对《21CBR》记者解释。

　　10月，市场盛传，融创与ઽ多家金¶融机构合作，重组上海∨董家渡项目，提供的流动性支持，总额最高可达80亿元。

　　新披露的融资额则是120亿。按股权变更信息，融创出售了ϑ多数€ફ股权，仍然保留10.322%的股比。

　　据“贝壳财经”援引知情人士称，本次股权转让并非真正的项目出售，而是华融资产与融创董家渡项目的股™权融资合作，股权设计为信托收益权方式，由华融联合银团、信托机构提供融资，融创૦依旧为操盘方，华融行使监◘管职能，并保留使用融创品牌。

　　未来，融创融资偿还后ν回购股权，退‍出时，华融及银行ਠ的融资享有优先权，融创偿还后，依然会回购股权。

　　值得注意的是，ૌ出面组局的中信信托和华融，两家均ੇ可归为—中信系。

　　11月17日，银保监会批复，同意中信集团受让财政部所持中国华融股权，约24.&07亿股。变更后，中信集团持有华融26.46‚%的股权，超过财政部，成为第一大股东。κ

　　目前，华融董事长刘正均、总裁李子民，均来自中Å信集团，其中，李在11月初刚得到监†管层的任职核℘准。

　　值得注意的是，刘正均现兼任中信信托董事长ੈ，李子民在加入华融前，长期任职于中信信托，担任过总Ο经઒理。

Κ　⊃　这笔交易中，两人可能&#256f;发挥了关键作用。

　　↓化债保交੓ધ付

　　੊成功挽救董家渡项目，于孙宏斌，或œ能短暂ð喘上一口气。

　　地产业&#222e;流动性紧缩已超过一年，保交付、保生存成为融创最优先的工作，在股权配售、股东借款等方式外，其也正努力处置资ö产&#25bc;。

　　5月时，就有报道称，融创拟出售深圳વ冰雪文旅城项目51%股权，正⇓和几　名潜在买家洽谈。

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†　　该项目ÿ为融创文旅首进深圳之作。

　　2020年11月，融创和华ષ发∑联合以127.ਜ਼1亿元底价，拿下项目所在地块，覆盖了游乐设施、商业办公、配套酒店和住宅等业态。

　　该宗地项目建成后，可供出售的住宅（可售型ૉ人才房）、商业、办公、酒店Ò等资产，合计超过1ટ00万平米。

　　于Œ融创而言，深圳冰雪⊇文旅城等项目体量大，投入资金量ⓑ大，后续资金回收周期长，择机出售，可快速回笼资金。

　　今年以来，融创已相继出售宁波、广州、中੕山、昆明等多地ੌ项目。从融资安排ô看，至少董家渡，未能割舍。

　　ડ处置项目的同时，融创正竭力保交楼，加快去化。今年1~10月，其已累计交付约14万套，合同销售额1530.6亿⊗元。࠽

　　监管Ï层“三箭”齐发，楼市政策面已࠹明显回暖σ，于融创，还要熬过黎明前的黑暗。

　　11’月¬29日，孙宏斌签发的盈利预警公告એ称，预期2021年度净利润同比下降约207%。

&#260f;　　按照上年358.5亿的利润计，融创去年亏损高达383亿，其中&#25bc;主要为地产销售快速下行，❄公司计提大量减值拨备所致。

　　地产慢慢挥别黄Ñ金时代，孙â宏斌留住了董家渡，然而，当年大手笔买地并购的雄º风，恐怕已经难复。

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