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«Ï稳ćf;楼市“三箭齐发”：是该全力拼经济了
来ઘ源 泽平宏观&ênbsp;
房地产政策拐点已经出Ċb;现Ö。
近期稳楼市“三箭齐发”，形成了信贷、债券、股权等三大融资政策支持体系，从保交楼到保房企bd;三好生，稳健经营的优良房企迎重大利好。
第一支箭，央行给商业银行提供2000亿无息贷款，用于纾困基金的配套融资、国有银行和房企☜签约授信额度，从“保交楼”免息再贷款到万亿授ૄ信额度，支持项目和房企信贷融资；
第二支箭，交易商协会അ和中债增支持民营企业债务融资，由人民银行再贷款提供资金支持，国家队½出场增信，额度25Þe;00亿元；
第三支箭，证监会支持房&地产企业股权融资，房企股权融પ资时隔6年后再次放ζ开，意义重大，助力优质房企改善融资和资产负债表，提振市场信心和预期。
稳楼市“三箭齐发”传递重要信号：1、部分房企上岸了，增信、展期、续贷、股权融资，这些工具都来了。2、不是所有房企都能上岸，保的是三好生现金流，而不是非三好生的资不抵债。3、上岸的房企重组整个行业、收获未ý来城镇化⊥15个百分点、剩者为王，没上岸的房企被重组、从此退出历史舞台。大洗牌，大出清，大变局，类似之前给大家说的供给侧改革后的钢铁煤炭。
我们判断，未来有两大拐点，政策拐点，市—场拐点。近期重磅稳楼市政策主要修复优质房企融资端，部分房企三好生迎来了¡困境反转的阶段性改善，暂时拿到了救命钱和上岸的船票，意味着房地产的政策拐点或已Π出现。但是，市场拐点未现，短期居民购房信心和能力还未明显恢复，房企还将面对房地产市场低迷的时间考验，以及正心正念保交楼的良心考验。
‰最近房企的股债大c8;涨，符合我们之前讲的“是该出手稳楼市了”的困境反转逻辑。
◐ 为什么呼吁稳楼市？因为੫房地产是周期之母，国民经济第一大支柱行业，稳楼市ૣ有助于稳经济、稳就业、防风险。
未来既要避免房地产硬着陆，也要通过房住不炒、稳楼市、人地⁄挂钩、金∫融稳定、房地产税、租购并举等长效机制，પ实现软着陆，长期平稳健康发展，人民安居乐业。
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过去压制中国经济和资本市场的主要是四大因素：美联储强力ν加息收紧货币、疫情反复、房地产市场调整、民营经济信心不振。现在事情正在起变化，这四大因素均在边际改善。凡事物极必反，否极泰来，从长期投资的角度，珍惜历Κ史性低谷期的黄金般估值，风物长宜放眼量。
当务之急是ੋ把发展放在首要任务，是该全力拼经济了。大会报告强调：高ਬਊ质量发展是全面建设社会主义现代化国家的首要任务。发展是党执政兴国的第一要务。
发展是解决一切问题的d3;根本，是应对美国战略遏制、推动国内经济结构转型、实现人民美好生活的根本，只有在发展ⓛ中才能化解各类风险。如果经ća;济增长持续放缓，各种问题和风险就会暴露甚至激化。宏观上是数据，微观上是多少家庭的悲欢离合。
只要我们把发展放在首要任务和第一要务☜，重启经济，中国经济有望重新引领全球。只要Œ我们科学抗疫，尊重科学，实事求是，深信曙光就Τ在前方。
建议：推出一揽子扩大内需的经济复苏计划，发力新基建、新能源，信心比黄金重要；当下可以考虑发放消费券，打通国民经济循环，帮助部分困难群众度过暂时性困难，提જ振民众信心；推动平台经济完成专项整ત改，推出“绿灯”投资案例，规范和提振民营经济信心，为创新和就业作出贡献，激发企业家精神。
悲观者正确，乐观者前行。即使遇到再大的困难，也要勇敢前行。相信大家一起努力，定能共度难关。Ð世界终将属于理性乐观主义者દ！
我是一名不可救药的长期理性乐观主义者，因为我们对这片土地爱得深沉。没有人可以靠做空自己的祖国a0;致富，越是在关键时ς刻，越要和她站在一起。顶部靠理智，‘底部靠信仰。
一、形势：房地产大开发时代落ƿ幕，二十年来楼市最大调整，销售低迷，相当一部分房企债务违约，现金流十分紧张ી
2022年1-10月，百强房企销售总额同比下降43.4%∝，Χ房地产开发投资同比下降8.8%，ਖ਼10月，超9成50强房企不拿地。前三季度境内债展期、美元债违约规模分别为1193亿元、550亿美元，较2021年全年分别增加1000亿元、368亿美元。
近一年，尽管中央、地方持续出Ν台多项稳楼市政策，但仍面临购房者对期房信心不足、地产销售持续低迷、房企资金紧张、投资†持续下滑、融资难融资贵一系列问题。ù
二、第一支箭：支持房企信贷融资，“保交楼”∞免息再贷્款，万亿授信额度
11月11日，央行、银保监会发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作∇的通知》（简γ称“金融16条”），在保证房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务等方面提出细化措施。
近期，央行拟向商业银行提供Ã2000亿免息再贷款、商业银行ð积极与房企签约授信是对金融1ડ6条的响应和补充，支持民营房企信贷融资的“第一支箭”已在弦上。
1、央⌉行拟向商业银∠行提供2000亿元免息Ād;再贷款，将通过释放流动性的方式，定向支持房企“保交楼”。
至20ⓐ23年3月31日前，将向商业银行提供20κ00亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于支持“保交楼”，ì封闭运行、专款专用。
此次“保交楼”再贷款是对8月下旬2000亿元政策性银行“保交楼ો”专项借款∪的补充，资金供应主体从政策性银行§上升至央行，通过直接向市场投放流动性的方式支持“保交楼”，政策落地性更强。
另外，根据此前“金融16⌋条”要求，对新发放的配套融资形成不良的，相关机构遵循“尽职免责”原则。一定©程度可打消商业银行顾虑，能够极大提高商业银行放贷积极性，利于打通金融机构与房企和施工方之间的资金链条，加速“保交楼”落地。
“保交楼”是市场回暖的关键一Σ环，国家℘信用注ળ入释放积极信号，有助于购房者恢复新房市场信心。
2、各大银行纷纷与优质房企签约授信协议，意向授信¿额度已超两万亿，支持房企正ਪ常经营૯。
近日，工农中建交邮储六大国有行，兴业、中信、恒丰、浙商等股份制ã银行以及城商行上海Ψ银行等给予∴二十多家优质房企的意向性授信额度已突破2万亿元，其中万科与上述6家国有大行均签署战略合作协议，累计获得授信额度超两千亿元；龙湖也与上述5家大行签署战略合作协议。
授信资金使用ફ范围广。本次授信的资金用途主要用于房地产开发、按揭、Ρ并购、债券承销与投资，另有融资租赁、保函置换预售监管资金、∈供应链融资及结算服务等融资合作模式，涵盖了房企经营的各个环节、覆盖面较广。
信用☞支持名单明显扩容、民企融资窗Ċc;口打开。÷本次授信房企包括15家央国企、3家混合所有制企业、9家民企，未来不排除继续扩容的可能。
从授信到实际放款需要抵押物，房企&#ffe1;“三好生”将迎来困境反转的阶段性改善。授信是银行对房企做出的口头承¯诺，未来实际放款仍需有效、足额્的抵押物，具体放款量取决于抵押物质量。而很多出险的问题房企的土地、项目此前为自救早已抵押，后续能拿出来的抵押物已不多。
整体来看，“第一支箭”规模大、额度高、速度快，是对之前央行“金融16”政策的落地和完善，为后续´优质房企正常经营提供资金支持，未来优质房企信用修复方向明确。
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三、第二支箭： 支持民营房企三好生债ąc;券融资，国家队出场增信
11月8日，交易商协会发文称，在ò人民银行的支持和指导下，交易商协会继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（即“第二支箭”），ઝ支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资，这是今年第三次推出民企增信融资的新政。ક
ਲ਼ “第二支箭”由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约2♣500亿元民营企业债券融资，后续可视情况ৄ进一步扩容。
此次政策将房地产企业单独列出，房企融资规模↔扩大，首单融资业Ô务迅速启动，增信服务费率低于市场化民企增信服务费率50%，政策落地时间明显提速。
此前支持融资的政策描述多以民营企业ο为主体，此次ૣ特别强调房地产企业发债融∫资。
从“第二░支箭”发布到接收民营房企增信需求邮件再到受理龙湖200亿元储架式注册发ä行，仅用时三天，Ï且单一房企融资总额有所扩大。
在੭市场寒冬´下，这是«救命钱。
政策新增“直接购买债券”的方式，中债增对民营房企收取增信服务费率∀低于0 .8%/年，低于市场化民企增♡信服务费率的1.5%。
四、第三支箭：房企股权融资时隔6年再∗次放开，意义重大，助力优质房企改善融资和资产ઢ负债表
11月28⇔日，证监会射出“第三支箭”，决定在股权融资方面调整优化五项措施，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。包括：1）恢复涉房上市公司Φ并购重组及配套融资；2）恢复上市房企和涉房上市公司再融资；3）调整完善房地产企业境外市场上市政策；4）进一步发挥REITs盘活房企存量资产作用；5）积极发挥私募股权投资基金作用。
‚ 相较于“第一支箭”的信贷和“第二支箭”的债券，“第三支箭”股权融资既能给房企“输血ર”，又不增加房企的负债，助·力优质房企改善资产负债表。
房企股权融资时隔6年后再次放开，对提升市场的信心和预期具有积极的信号意义。房地产行业股权融资政策自2010年起开始收紧，2015年，证监会宣布房地产再∴融资业务取消国土部事前审查，股权融资重新开放。但2016年7月，为约束房企过度加杠杆融资，股权融资再次收Β紧，此后涉房企业的IPO、再融资等基本停滞。此次“阀门”重启，房企恢复再融资能力，募集资金可用于补充流动b3;资金、偿还债务等，有助于房企减轻当前资金压力。
并购重¶组的恢复，利好优质房企，其收购或者控股其他企业的机会和能力大大增加，利于行业出清。对于“暴雷”房企，·可通过重组等方式，理清各自债务关系，推动行业良性发展。ਫ
明确了筹集资金用途，设定一定条件，即募集资金可用于存量涉房项目和支付交易对价、补充流动资金、偿还债务等，不能用于š拿地拍地、开发新楼盘等，这表明筹集▦资金将主要用于“保交付”和防Ο范房企风险扩散等。
ઽ 不局限于A股上市房企再融资，明确境内外同一标准，ℑ这能缓解在H股上市的房企流动性紧张੪问题，防范其风险扩大。
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强化REITs与不动产私募基金的作用，意在盘活房企存量资产，并探索新的发展模式，利好拥有保障性租赁住房、bc;仓储物流、产业园区等基础设施或项目的房企。新政提及推动保障性租赁住房REITs常态化发行，鼓励优质房地产企业依托符合条件的仓储物流、产业园区等，预计后续此类REITs会加速推出，利好拥有相关基础设施和项目的企业。另外，不动产私募基金进入地产项目的时期较灵活，还能投资公募REITs不涉及的商业地产等，可进一步推动房企盘活存量资产。
五、意义重大：房地产是Āf;周期之母，国民经⌊£济第一大支柱，稳楼市有助于稳经济、稳就业、防风险
♤作为国民ੑ经济第一大支柱行业、地方政府最大收入来源、居民最重要财富、银行最大风险敞口，房地产主要∠通过七大渠道产生影响：
从经济增长渠道，房地产是国民经济第一大支柱行业，带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占我国GDP的17.2%（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3%Ÿ（ⓠ直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9%（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。
≥ 从投资渠道，2020年房地产完b2;全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5%ⓣ，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3%。
从财政收入渠道，地方ફ政府依赖土地财政，2020年土地出让收入和房地产专项税合计占地方财政收入的37.6%，中西部地区土地出让和房地产收入占地方可支配财力的一半。ળ房地产销售下滑引发地方财政下滑、基建投资乏力等。
从金融渠道，从房地产贷款占银行ćb;各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07%，如果加上信托等通道业务，¡占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76%。如果房企大面积违约，将导致银行不良大ⓟ幅上升。
从居民财富效应渠道 ，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，明显大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值与GDP的比例看，2020年中国为414%，高于美国、日本、德国、英国、法国的148%、233%、271%、339%、354%。从Ä住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6%，高Ü于美国的27%、日本的37%、英国的49%、法国的56%、德国的64%。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。
Λ 从就业渠道，2004-2Α018年我国房地产业从业人数由ગ396万增至1264万，至2021年从业人数1500万，考虑到房地产拉动的上下游行业，对就业带动效应更大，预计超过3000万。
十次危机九次地产，全球历次&#ffe1;大的金融危机大部分都是☺由于房地产泡沫崩盘所致，其他资∝产难以产生如此巨大的冲击。
房地产ડ是周期Π之母，房地产稳，则经济稳。
六、影响÷显著：利好房企三好生，剩者为王，未来房企将分ਫ਼三类，大洗ࢮ牌、大分化
稳楼市á“三箭齐发”，形成了信贷、债券、股੨权等三大融资政策支持体系，房地产的政策拐点出现，从保交楼到保房企三好生，稳健经营的房ࢮ企迎重大利好。
"最近房企的股债大涨，符合我们之前讲的“是该出手稳楼市了”的困境反转逻辑。
我们认为只有供给端房企逐步恢复融资能ਬ力和信用，需求端居民信心才能逐步恢复，进而带动销售回暖。所以我们总的判断，未来有两大拐点，政策拐点，市场拐点。近期重磅稳楼市政策主要修复优质房企融资端，部分房企三好生迎来了困境反转的阶段性改善，暂时拿到了救命钱和上岸的船票，意味着房地ⓓ产的政策拐点或已出现。但是，短期居民购房信心和能力还未明显恢复，市场拐点尚未现，房企还将面对房地产市场低迷的时间考验，以及正心ð正念保交楼的良心考验。
⊃我们જ判断，未来ⓚ房企将分为三类：
第一类，国央房企∀和没有暴雷的优质龙υ头民企，将引领行业稳步向前。
ચ 第二类，对现金流紧张但仍竭尽全力维持经营保交楼的良心房企，实施积极救助措施，或为这些ટ优质良心民营房企配套AMC渡过难关并重组行业，或国资入股成为混合所有制公司，之后先重组之前存量的债务，处理完后轻装上阵获得地方国企的信用背书重新获得融资能力。
第三ý类，对于那些转移资©产、躺平烂尾不保交楼的‚不良企业，将自有法律等着。
过去部分房企给老百姓留下了纸☻醉金ⓘ迷、为富不仁的不良印象，成为救助市场最大⌈的道德风险和障碍，但是也要看到有一批房企还是诚信经营的良心企业，必须要进行区分，要实现优胜劣汰，要清晰地向社会传递稳楼市是为了稳就业稳民生。
上岸的房企三好生重组整个行业、收获未来城镇化15个百分点、剩者为王，没上岸的房企被重组、从此退出历史舞台。大洗牌ⓠ，大出清，大变局，类似ℜ之前给大家说的供给侧改Î革后的钢铁煤炭。
七、短期稳楼市：坚持房住不炒，因城施策适度松绑，促进િ«房地产软着Ä陆
当前并不是简单传统意义上的救房市，而是在稳房市的同时，要发挥其实体经济属性，避免其金融属性死灰复bd;燃；实现既能通过短期措施促进સ房地产市场稳定，又能通过长期制ਰ度建设促进房地产市场健康发展。
Ρ在坚持“房住不炒”前提下，各城市应因城施策对前期偏紧的调控政策进行适度松£绑，促进软着陆。ó
1）适当降低人口流入地区φ限购门槛，增强市场§信心。
2）适度松绑二Å手房贷μ款限价政策。
3）下调首套首付比和改善型二套首付比，减少刚Ÿ需人群和改善જ型购房人群的首付压力。
4）下调房贷ઢ利率，加快贷款ćb;઼审批。
5±）提高公积金贷款限额或允许提取未¡纳入贷款额度计算的公积ખ金余额付首付。
— 6）北上广深等应适当降低落户和购房门槛，充分尊重人口和产业≠向都市圈城市群集聚的客观规律。Ÿ
7）通过贷款展期、债务重组、并购等方ξ式化解⌋风”险。
八、长效机制：推进以城市群战略、人地挂钩、金融稳定、房地产税、↑租购并举为五大›支柱的住房制度改革∗
根据我们对发达经济体住房制度和房地产市场的研究，结合中国住房»Ö制度现状和发展阶段特点，建议以城市群战略±、人地挂钩、金融稳定、房地产税、租购并举为五大支柱构建长期住房制度。
1）推动都市圈城市群战略ⓡ。人随产业走，人往高处走。报告指出，深入实施区域协ી调发展战略、区£域重大战略、主体功能区战略、新型城镇化战略。
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2）以常住人口增量为Ï核心改革“人地挂钩”，优化土地供应。推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则，优ƒ化当前土地供应模式。
3）保持货币政策和房地产金融政策长期稳定ઢ。稳¨定购房者º预期，支持刚需和改善型购房需求。规范房企融资用途，支持房企合理融资需求，提供一定时间窗口让存在问题的房地产企业有自救机会。
4）稳步推动房地产税试点。房地产•税替代土地财政是大势所趋，2021年，中央提出开展房地产税改革试点工作。未来有必要建立科学的经济模ⓕ型评估房地产税对各方影响。
Ņ5）报告强调，“加快建a0;立多主体▧供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。
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