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日前，央行调整首套住房商业性个人住房贷款利率下限，变ψ为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20∪个基点。这是20◐19年8月推行房贷利率与LPR挂钩以来首次主动调整首套房贷款利率下限。
多位接∂受证券૮时报·券商中国记者采访的地产行业首席分析师表示，此举标志着从中央层面政策确定对房地产由“防范风险”到“呵护需求”，有助于降低购房者置业成本，引导地„方政府后续信贷调整。
多位分析∫师还认为，对于地产行业而言，地产政策的宽松力度越来越强，Ý但是市场仍然处于相对低迷状态，房企也存在较大经营压力，后续房地产市场的恢复需要信贷端、需求端和供给端支持的协同发力。这些分析师举例说Χ，比如：需求侧进一步放宽限购、限售、限贷的力度，在供给端针对房企适度放松限价、规范预售资金监管、满足房企合理的融资需求等。
对于地产股等投资，分析认为，“市场顶”会比ઍ“政策顶”更早到来，在政策进一步宽松之前，市场资ρ金抢跑可能导致部分个股行情已࠽经到顶。部分基本面极差的个股在近期股价已经上涨很多，存在透支风险，建议投资者谨慎持有基本面优质的部分地产股。
σ政策呵护刚Ð性需求
“此次央行对首套房贷款利率下限的下调，反应Ņ了政策层对房地产行业当前现状的重视，要防范发生系统性风险，促进房地产业的良性循环和健康发展。同时首套房贷款利率下限的下调是本轮调控放松⌋中具有全¦国性实质利好的政策，宽松导向信号明显，预计未来全国范围的房贷利率都将出现下调。”国金证券房地产行业首席分析师杜昊旻对证券时报·券商中国记者表示。
在央行调整首套房贷款利率下限之前，国内房贷实际利率已经有所宽松。4月103个重点城市首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较上月回落17个、15个基点；平℘均放款µ周期为29天，较上月缩短5天。在前期各地信贷政策的放松下，全国房贷利率已经连降7个月，当前处于2019年以来的最低φ位。
中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰认为，此次调整释放了支持刚需首套购房的积极‘信号，若按最新5年期LPR来看，首套普通自住房贷利率下限由原本的4.6%下调至4.4%，下调首套房贷利率下限，打开信贷空间。相κ较于此前信贷政策以地方调∋整为主，此次自上而下的调整信号意义更强，有助于引导后续地方政府进一步调整信贷政策。
德λ邦证券首席È策略分析师吴开达则认为，૪该政策在此时提出，主要目的是提振消费者购房意愿，扭转房地产销售大幅下行趋势，促进市场平稳发展。
“我们认为此次放松主要有两点信号意义：一是从中央层面政策确定对房地产由”防范风险“到”呵护需求“；二是坚持‘房住不炒’，Ο结构上仍以支持刚Ζ需为主。此次政策仅调整首套住房贷款利率下限，对二套房无调½整，结构上仍主要支持购房刚性需求。”吴开达表示。
值得关注的是，央行调整首套房贷款利率下限释放了积极信号Υ的同时，但是一⊗些观点也认为20个基点的调整并不“解渴 ”。
夏亦丰指出，按照ઽ目前“五年期LPR+点数”的定价模式，最终实际房贷利率下降的方式可以是降息，即降低›五年期LPR．这属于银行的被动下调，也会直接降低购房者的利息成本。此外，房贷利率降低的方式还包括压缩加点，这属于银行的主动下调。2022年1季度加权平均房“贷利率为5.49%，与房贷定价基准之间的差额为109个基点，本身仍存在很大的压降空间。
ⓐ“短期内没有太大必要再进一步Λ去调整利率下限，而是应该关注各地商业银行在实际加点幅度上♦的下调情况。”夏亦丰表示。
房地产调控手段丰富
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房地产行业仍然处于ૌ比较艰γ难的阶段。
统计局最新数据显示，1-4月，Å商品房销售额累计37789亿元，同比-29.5%；销售面积累计39768万平方米，同比-20.9%。4月单月商品房销售额同比-46.6%，较前值下降20.4个百分点；而销售面积同比-39.0%，较前值下ⓡ降21.3个百分点。1-4月房地产开发投资完成额累计为39154亿元，同比-2.7%。4月单月房地产开发∅投资完成额同比-10.1%，较前值下降7.7个百分点。
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上海证券首席地产分析师金文曦表示，对于整个地产行θ业而言，由于购房者在疫情之下购买力和购买信心都受到比较大的冲击，仅对需求侧的相关政策调整很难带动整个地产行业的全面复苏。
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“预售资金监管和થAMC入场等供给侧政策对♦于部分城市而言，比需求侧政策更能稳定市场信心和销售预期。”金文曦表示。
杜昊旻也指出，房地产市场的恢复需要信贷端、需求端和供给端支持的协同发力：信贷端主要¥包括下调房贷利率、降≅低首付比例、提高公积金贷款额度等；需求端主要在于限购、限售和限贷的放宽，支持刚需和改善需求的释放；供给端主要针对房企，包括适度放松限价、规范预售资金监管、降低土拍门槛、满足房企合理的融资需求等，避免发生更多的房企违约事件，稳定市场主体。
“地૩产政策已经由纾困步入到主动推⌈动−的阶段，但目前仍然不达预期。我们认为，未来政策工具箱中还能使用的政策还很多。”夏亦丰表示。
具体可以分为两个方面，狭义政策和广义政策。狭义政策上，主要围绕需求端的“五限”政策：一方面，政策应 该扩围到能¤级更高的城市，可以起到有效的信号作用，重点关注成都、厦门、武汉、杭州☺等强二线城市的政策跟进；另一方面，政策细节可以更精细化——例如对具体面积段提升的信贷支持等，地方财政上可以适当支持真实需求——例如无差别购房补贴等。
广义政策包括包括对整体需求的提振以及对产业主体的支持：第一，推动购房基数的增加，例如通过推动城镇化来扩Ω大新增的购房群体；第二，从资金面上，针对房地产开发商给予更多解困措施，例如预售监管资金的¥进一步宽松，增加AMC参与房企重整的动力，地方城投平台入股房企项ખ目，鼓励地方国资参股房企，扩大房企发债范围等等。
“狭义政策将会以各地自主调整为主，根据房地产市场的实际情况，包括库存、去化周期、成交量价、土地市场热度等¼等¶来动态调整。而广▨义政策将更加倾向于从防范风险的底线思维出发，要更多观察房企和行业的经营结果来调整。”夏亦丰表示。
地产股投资喜忧兼具 ˜
今年以来，地产股整体表现◯一直优于大盘，政策é边际宽松带来的困境反转是投资的主要逻辑之一，Φ但是随着宽松性的政策不断落地，对于地产股的投资也需要更多关注基本面等内容。
基本面优良的地产股是各方推荐的重点，被∠资金过度炒作的个股则‹更需੬要关注风险。
ⓠ“‘市场顶’会比‘政策顶’更早到来，在政策进一步宽松之前，市场资金抢跑可能导致部分个股行情已经到顶。部分基本面比极差的个股在近期股价已经上涨很多，存在透∋支风险。，☏建议投资者谨慎持有基本面优良的地产股。”金文曦表示。
吴开达也认为，目前，在“稳增长”诉求Ċb;下，预计房地产行业放松政策会持续出台，下半年新房销售有望回暖，房地产板块在政策放松阶段超∇额收益明显。但由于房地产行业整体进入发展中后期，新房销售整体继续上升空间较小，∗不同区域表现分化可能加大。
“建议重点关注信用资质好、布局能级高和∂经营效率优的国企和优质民企开发商。此外，Ì需要关注居民预期持续走弱导致房地产销售恢复缓慢、资金链持续收紧导致部分房企出现债务危ća;机等风险。”吴开达说。
杜昊旻也指出，本轮行业洗牌预计将持续2-3年，在宽松政策持续出台背景下，基本™面好的一二线、长三角城市有望先于行业整体企稳回暖，且改善型需求或是本轮市场回暖的牵引。拥有稳健¿财务结构、良好区域布局区域、高质量产品服务、精细化管理等核心竞争力的房企能够在本轮周期中实现弯道超车，跻身行业前茅。
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