融资“储粮” 38岁的万科等待春天|万科|债券|授信_新浪科技_新浪网

发布日期:2022-12-17 09:12:18

⊂转自:中੤国经—营网

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本报记者 &#25bd;陈婷 赵毅 Δ深圳报道

“冬天来了,ਰ春天还会Á远吗?”

2€0Þ22年是万科(000002.SZࢮ)成立第38周年。《中国经营报》记者获悉,万科董事会主席郁亮在今年年会上做了长达5000字的总结发言,其中提到,2022年是万科破釜沉舟、背水一战的一年,“我们要以‘特别好’作为标准要求自己,才可以打赢这一仗,赢得下个春天。”

而就在利好政ਫ਼策托底房地产的近两个月,万科紧抓融资窗口◙◑,在2022年即将结束之际为“下个春天”备足粮草。

自11月以来,万科向股东大会申请新增不超过500亿元的发行直接债ࣻ务融资工具的授权;向中国银行间市场交易商协会(以下简称“交易商协会”)报送280亿元储架式注册发行计划;获得六大国有ÿ银行提供的°千亿元意向授信额度。

此外,万科第一大股东深圳市地铁集团有限公司(Á以下简称“深铁集团”)也有所行动,其提请万科股东大会授权董事会在A股或H股发行不超过ગ各自20%的新增股份。ਖ਼

广发证券研究员分析÷ષ指出,深铁集团提请增发新股,体现其对万科积极把握政策机遇ત,为坚定转型及长期健康发展储备资源的期望。随着股权、债权融资持续推进,预计万科后续拿地力度将进一步加大,保障规模稳健增长。

获外部融资工ਠ具支â持∅

进入广西的第1⊄0个年头,万科在当地进¶一步深化银企合作੩。

据广西万科微信官方账号,12月12日,广西万科与工商银行广西ℜ分行签署全面战略合作协议,明确在房地产开发贷款、并购贷款、债券承销与投资、个人住房贷款、બ保函、⌊供应链融资等业务领域深化全方位业务合作。

此前于11月24日,工商银行总行便与万科签署战略合作协议,Œ也就在当日,工商银行宣布向万科等≤12家全国性房地产企业提供意向融资,总额达6550亿元。建设银行紧随其后,与包括¿万科在内的8家房企签署合作协议,但未披露具体授信总金额。

此外,邮储银行也Ò与∋万科等5家房企签署全面战略合作协议,提供意向性⌉融资总额2800亿元。其中,根据协议,邮储银行将为万科提供1000亿元意向性综合授信额度,并提供房地产贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资、保函、供应链融资及结算等多元化综合金融服务。

为万科提供明确金额的授信额度‰的银行不只邮储银行,11月23日,交通银行、中国银行分别与万⊃科签署战略合作协议,据此,万科获得⇒这两家银行各1000亿元的意向授信额度。

根઎据中指研究院统计,近期有60余家银行支持超过100家房地产企业,使其获得信贷融资。截至12月13日,从获得授信的银行数量来看,万科排名第一,有14家银行为其提供授信;从获得授信的额度来看,绿城集团(3900.HK)最多,为4000亿元,万科与碧桂园(2007.&#260e;HK)次之,但也均超过3000亿元。从公布的授信用途来看,意向资金将主要用于满足房企的常规融资需求、多元融资ⓐ支持、上下游信贷、住房租赁融资等方面。

▨除♤了成为获得银行授信的头部房企ⓐ,万科也是目前报送储架式注册发行计划规模最大的房企。

11月22日,交易商协会披露,万科向其表达了280亿元储架式注册发行意向,待履行内部股东大会决策程序后正式报送。在此之前,申报规模最大的房企为龙湖集团(0φ960.HK),金额 为200亿元,其在11月↵15日已完成200亿元中期票据注册。

交易商协会此前表示,会继续推进并扩大民∪营企业债券融资支持工具(即“第二支箭”),预计可支持约બ2500亿元民营ã企业债券融资,后续可视情况进一步扩容。

招商证券认为,从体量上看,上述“第二支箭”的驰援规模或明显大于20∩18年,足以在半年甚至更长ਭ时间内覆盖部分重点民营房企的到期债券,帮助企业回ⓑ到“借新还旧”的正常状态。

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谋内生渠道优♫化现金流

¤获得政策ς支持的同时,万科自身对债Õ务管理的态度也出现明显转向。

12月12日,万科公告α称,将行使“2021年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期)(品种一)”的债券发行人赎回选择权。根据公告,该债券简称ਰ为“21万科01”,发行规模为19亿元,期限为3年期,票面利率为3.38%,在存续期的前2年内固定不变。募集资金扣除发行费用后,用于住房租赁项目建设及补充ⓚ营运资金。

值得注意的是,2019૞年~2021年Ä,万科综合融资成ા本分别为5.41%、6.13%和4.11%;今年前三季度,万科平均融资成本压降低至3.73%,存量融资的综合融资成本为4.06%。

另一方面,“઎21万科01”赎回登记日为2023年1月20日,债券赎回数量为1900万,即全数赎回19亿元,χ赎回价格为1ε03.38元/张(含当期应计利息且当期利息含税)。也就是说,在“21万科01”利率水平已是较低的情况下,万科仍选择了提前偿债,底气何在?

就在12月1日,万科公告称,深铁集团以临时提案的方式,向公司股东大会提请੭给予董事会发行公司股份Ó的授权,万科对此尚未制定具体的发行方案。公告显ડ示,发行方案包括但不限于拟发行的新股类别、定价方式、发行价格等,以及决定是否向现有股东配售。

值得注意的是,万科过往也曾有配发H股股份的经历,但均由公司董事会发起,并非深铁集团。而就在上述议案公布的前几日,证监࠹会决定恢复涉房上市公司并购重组及配ë套融资,同时恢复上市房企和涉房上市公司再融资。借由此契机,深铁集团这一次主动站到台前,其是否࠽也将成为万科后续增发新股的认购对象,拭目以待。

目前,万科总¹市值约为220‏0亿元,按上述20%的…增发比例计算,若该事项成功落地,公司有望获得融资约440亿元。

而早前,万科董事会也有所行动,其拟提请¤股东大会授权发行直€接债务融资工具,新增规模不超Œ过500亿元。相较以往,万科此次拟申请授权的债务融资在资金规模、期限上均有扩展。

国泰君安证券研‹究员分析指出,““自上市以&#263a;来,万科已累计发行986亿元债券融资(不包括可转债),此次拟授权的500亿元直接债务融资或将大幅优化公司现金流。”

造“新→的盈利蓄水池”ℑ

事实上,不论是大股东提议增发新股还是公司˜扩大债务融߶资规模,这两个事项均可从中窥见万科未来的业务发展重点。

在今年举行的2021年年报业绩会上,郁亮表示,“公司的非开发业ઞ务总体将开始形成正向ਪ贡献,经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。”2021年,万◈科经营、服务业务整体收入超过400亿元。

就在11月16日,郁亮赶赴深圳出席了一场签约仪式,Τ万科与深铁集团、盐田港集团、环境水务集团、巴士集团、特发集团、人才安居集团等6家深圳市属国企૎签署全面战略合作协议,在城>市更新、物流服务、产城融合、TOD等领域深入合作,以专业力量助力深圳的城市发展。

上述事项叠加近期深铁集团提请增发新股,广发证券分析师认为,深铁集团同时运营地铁、开发、ψ商业、物业等业务,已与万科形成紧密合作。自去年以来,深铁集团在深圳新增21宗土地,总货值达1047亿元,截至目前,其≅拥有21个TOD项目开发权,规模约815万平方米。在其支持下,万科未来在TOD项目的获取及对•深圳的城市深耕方面具有资源优势。

此外,万科近期提请的新增500亿元直接债务融资的募资用途包括长租公寓、物流地产、¬产业园、养老公寓等项目,正是其⌉非开发业务的组合Ψ。

近两年来,万科从过去的以开发为主向开发、经营、服务并重转变,至此ⓙ有了自己的“铁人三项”。在2021年年报业绩会上,郁亮呼吁,“特别希望机构投资者能够对综合性不动产业务重新估值。”“财务上看,目前经营、服务类业务的收入和业→务规ê模都没法和开发业务比较,但未来利润空间更大。”

今年前三季度,万科收入3376.7亿元,同比增长24.4%;归属于上市公司股东的净利润170−τ.5亿元,同઒比增长2.2%。其中,物流仓储业务收入29.7亿元,同比增长42.7%;租赁住宅业务收入23.1亿元,同比增长11.5%;商业开发与运营板块收入62.5亿元,同比增长10.6%。

截至9月末,公司ੜ期末货币资金高于短期借款和一年内到期有息负债总和627.5亿元,净负债率、剔除预收款后资产负债率分别×为44.2%਩、68.6%。

今年1月઺~11月,万科⌋累计实现合同销售面积2343.1万平方米,合同销售金额3772.2亿元δ。

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