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12月16Ąf;日，深圳盐田大梅沙，万科2022年第一次临时股东大会召开。本次股东大会包括提请股东大会授权发行直接债务融资工具、提请股东大会给予董事会发行公Å司股份之一般性授权2项议案。
万科董事会主席郁亮在股东大会上表示，市场修复是一个漫长而温和的过程，现在看起á来比预期更加温和。11月的销售总体看∩又回到今年4、5月的水平，12月预计比11月要增加。同时政策面向好的力度、广度全面超出预期，房地产行业继ćd;2003年后近20年再被看作是支柱行业。
“今天在市∗场本身压力比较大的情况下，我觉Û得我们需要树立信心。悲观是一种情绪，而乐观是一种思路。”
Ċa;“ਠ行业40%的跌幅已‰收缩过度”
从今年6月份的万科股χ东大会开始，郁亮就在给行业传递信心。他当时表示，今天行业需要信心，需要熬着往前走。这个时候市场情绪也变得很重要，但凡有一丝微Ċa;光∼就当是光明所在往前走，所以需要更多发掘好的一面。
郁亮认为，微光在逐步变成曙光。逻辑点毫无疑问是政策υ面都在逐步向好，而且政策面向好的力度、广度全ભ面超出了预੧期。
“行业很多年没有发行股票了，现在终于可以发行了。房地产行业再被提是支柱行业了，上一次被称为支柱行业还是2003年，20年之后又被看作支柱行业。这些毫无疑问对市Š场都有正面作用，都是在房住不炒的前提下，来化ਫ਼解房地产企业流动性问题和促进行业健康发展。”੧
郁亮曾在今年中预计ਫ਼短期市场已经触底，恢复&是一个缓慢温和的过程。但现在来看，b2;温和的程度比其预期的还要更温和一点，比如11月的销售总体看又回到今年4、5月的水平。
Õ 积极的一面是，当下房地产行业下降幅度已经有40%，接近腰斩，显ࣻ然这是ⓓ收缩过度了。郁亮指出，收缩过度自然会积蓄反弹力量。
过去在行业黄金时代郁亮常常发出警醒，当下Å则时常给予信心，被视为是万科过去看空，今年看多。但郁亮ષ认为这种<说法并不准确。
“我们只不过在黄金时代稍ò微清醒一点、理性一点，在今天市场本身压力比较大的情∂况下，我觉得我们需要树立信心。我最近有一句话跟同事分享，悲观是一种情绪，而乐观却是一种思路。”
Ąf; 万科过去一段时间做了两件事情：一是保◯证自己活下去；二是不管市场如何变化，发力做好客户愿意买单的好产品、好服务。抓住这两条，市场如何变化都能够活下去、活得⌋好、活得久。
“ⓙ £“今年新投的地，
平均净利率×大概能达到12ⓐ%以上”
在本次临时股东大会上，万科拟新增ąc;不超500亿元‚发行直接债务融资工具授权，同时第一大股东深铁集团提请董事会将《关ਪ于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》。
对于本次股权融资议案，万科总裁祝九胜解释称，首先，做股权融资是要优化万科的资产结构，同时还要降低融资成本。从融资成本来看，只有股权性占比提升了以后，负ì债率才能下来，债权性融资成本也会下去，融资成本也会不断形成一个低走趋势。其次，确实政策上有这么一个ਊ窗口期，体现了监管部门对整个行业的支持，加上大股东深铁也ö非常支持提议。
“第三个方面，目前行业处在底部，曙光已经出现，我们也隐隐约约看到一些机会。这次授权经过股东大会支持表决通过，我们也会相机在授权ϑ范围内做后续安排。我们一直强调公司是开发、经营、服务并重，这三类业务机会τ我们都会关注。”
深铁∈集团董事、总经理黄力平则表示，在当前这个时点，开展股权融资有利于万科抓住面向未来的发展机遇，带来更好的发展，所以深铁支持万科把握当前政策窗口期，以实际行动来支持房地产市场的平稳和ⓚ健康发展，提振整个市场的信心。“当然我们也希望万科进一步≈把公司的发展和股东的回报相结合，用高质量发展来回馈股东。”
年初万科提出今年业绩要企稳，对于今年全年业绩完成情况，祝九胜指出，万科今年投资标准更严，今年新投的地，平均净利率大࠹概能达到12%以上Ä，同时还是集中在有人口流入，在我们队¤伍有能力打赢的区域投入资源。
今年前9个月，万科整体经营服务类收入大概有376亿元，同比增长约29.5%。物流在成本法的会计છ报表上有利润，商业和公寓亏损也明显在下降。资本市场也打开了REITs这些渠道，一旦合格经营项目、合格资Ï产能够证券化或者能够交易，万科就会有一部分利润可以释放、体现出来。
“有这么好的政策支持，行业的难关已过，曙光已现，我对我们全年止跌企稳是有信心的。未来确实会有一些挑战和压力，我们会全力以赴。我们相信，经过大的调整，这个市场回暖或者需求端向好的时候，对于规范的企业来说，总归是有更多好处的，当然¨这一切取决于我们的能力是否有根本的提升，能不能适应客户、适应市场的变化。”祝‚九胜如是表示。
记者|黄婉银∈¿
编辑|陈梦ા妤 何小桃 杜恒峰
校对|汤亚文
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