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原标题：Γ中交地产Ö“超标∅”
û 21Ζ世纪经济报道记者循着中交地ì产近年来的财务报表与经营操作，试图找到一些被K线图遮掩的踪迹。
5月17日，中交地产迎来两个月来的累计第7个跌停；其间它也曾收获了总共Ü17个涨停板。ર
作为近期最ⓝ受关注的一只地产股，中交地产从3月16日至5月12日的37个交易日里，股价从最低点6.30元攀升至最高点31.75¾元，最高涨幅达404%。
与其股价暴涨暴跌伴随的，是一则传闻及其辟谣、一份陷入亏损的财报、“红档→”Ð央企开发商，⌋等等。
资本市场折射的，是一家异于常态的房地产上市ο公司。21世纪经济报道记者循着中交地产近年来的财务报表与经营操∉作，试图找到一些被K线图遮掩的踪迹。Ν
被盯Ñ上的੍小盘标↑的
资本市场有些股票，暴涨暴跌૯，走势没有任何逻辑é可言，无法用经营业绩去解释。近两个月来，中交地产的股价K线图就是如此，呈现过山车式ⓠ的波动。
去年下半年，房地产进入明显的下行周期，而作为基础产业¯，今年的房地产行业又有着强烈的触底♩回升预期。
“这其中，尤其央企开发商更具备c8;想象力。 ”一位资本市场资深投资者表示，在A股上市房企中，保利¶发展等央企地产大盘股已经在去年8月见底，随后走出一波翻倍行情，而与之相比，中交地产既有央企背景，还兼具基建、城建概念。
૮ 中交地产还是一只“小à盘股”，市值低、流通盘小。
3Ψ月16日，中交地产爆发前夕的市值只有44.8亿元，较招Α商地产990亿市值、保利发展1740亿市值、华侨城A的418.4亿市值，体量比较“袖珍”。
ø∩ 在中交这波涨停启动的前一天，也就是3月22日，保利发展、招商蛇口流通盘超过70亿，流通市值超过千»亿元，华侨城A、大悦城控股流通市值也达到百亿元级别。此时，中交地产的流通盘只有6.95亿，流通市值仅54亿元左右。
并且，截至2021财年，中交地产有高达82.b3;64%的股票集中在前十大股☼东手中，符合小盘股的特点；叠加中交地产的控股股东是中交房地产集团有限公司，短期内不存在大量高位减持ï的风险。
龙虎榜显示，⌋中交地产的买卖方，除了机构，还有不少知¸名游资出没。ઢ
以5月10日为例，当天中交地产达成近两个月的第16个涨停。龙虎⊗榜前五买家共买入3.03亿元，占比15.81%，其中国泰君安上海分公司营业部买入1.23亿，国元上海虹桥路营业部买入5288万，中信证券上海溧阳路营业部买入4443万，兴业证券上海金陵东路营业部买入⊃4125万，这些分别是著名游资机构“葛卫东”“徐晓”“孙哥”“苏州帮”的席位。
3月16日以来જ，中交地产已经发布了9次股票交易异常波动提示，近期Ψ更是追加્了风险提示公告。
5月17日，中交地产开始显出掉头向下ઞ的趋势。继5月17日⋅跌停后，18日收跌3.94%ó，即便如此，20.75元的收盘价，仍然比上个低点的6.30元上涨逾300%。
À ąc;业绩减色
股价异常波动，中交地产受关注度迅速↓ćc;提升。ૢ
近日一份“中交地产股份有限公司文件”在地产界流传，主要内容为“中交地产关于2022年5▧月份金融机构到期借款无法偿还的报告”，文件递交对⊗象为“中交房地产集团有限公司”。5月12日晚间，中交地产公告辟谣，否认了这则“借款无法偿还”的传闻。☻
中交地产表示，公司目前现金流正常，融资渠道畅通，能ç够保证到期债务偿还，并强 调中交房地产集团提供了担保、借款等方式的支持。Ú
传闻虽然已被否认，⊆但ਫ਼中交地产财务数据显示，其近两年的表现，关键词包括“亏损🙀、扩张、三道红线”。
年报数据显示，20☜21年，中交地产的营收145.42亿元，同比增长18.23%，但与此同时，公司却出现明显的“增收不增利”，归母净利润仅有2.36亿元，同比下滑32.19%，扣非后归母净利润更是转盈为亏，亏损4.32亿元，同比骤降2143ú.7%，这也是其10年来首次陷入亏损。
2022年一季度，中交地产的营业收入为39.48▦亿元，归母净利润为-4ⓥ15ß4.41万元，扣非净利为-5338.56万元，尚未走出亏损。
中交地产¡近两年扩张在加快。2019年底中交地产提出了“2020年冲刺5→00亿，2023年超过千亿”的目标。
2020年，中交地产新增了30宗土地，是前一年的两倍，为买地Ç支付的总价款大涨了195%，快速上升至535.8亿元，权益价∑款同比也大幅增长114%至252.54亿元。
☎这是什么概念？2020年中交地产的销售额是533亿元，–亦即，购地总价款超出了全年销售额。
2Œ021年，中交地产开始冲刺千亿，全年获取新项目24个。21世纪经济报道记者根据其已公布明细的21个新增项目汇总，发现π其土地总价款达388υ亿元，权益价款进一步增长24.46%至314.3亿元。
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2021财年，中交地产签约销售额为560亿元，同比微涨5.07%。能够正增长，已属不错。不少重点房企当年销售额是负增长，不过很Ì多房企同时也大幅降低ਮ了购地支出。
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对于中交地产的拿地节奏，汇生国际融资总裁黄立冲给出了另一个角度的看法，他π表示，2021年房地产市场整体下行，央企开发商在土地公开市场也承担了一定的托底作用，并非完全为了追求业绩规模♨。
有投资者问，中交地产为何业绩未与购地支出同步增长？中交地产回应称，签约销售额较土地投资存在一定的开发周期，2020年下半年获取土地面积®较大，在2021年销售周期较短。且部分项目面积较大，需分期开发，销售额贡献将છ分布在近3-5年，同时房地产销售市场在2021年下半年明显转冷，受市场下滑及销售周期影响，销售额未实现与2020年投资增速同步增长。
衡量房企表现的重要指标——“三道红线”方面， 截至202ਜ਼1年末，中交地产净负债率为217.7%，剔除预收账款后的资产负债率为 82.0%，现金短债比为0.66倍。相较于2020年末⊃的204.8%、81.3‡%、1.4，出现了进一步倒退。
ਬ 中交地产也由此成为央企里ો罕Ņ见的“红档”房企。
亿翰智库认为，好在截至2021年底，中交地产拥有剩余可开发土地17ઙ87.7万平米，可以弥补公司受“三道红线”限制无法再实现有息负债快速增长的缺陷，ß其拥有的货值能够满足公司销售业绩的提升。
ࣻ债 务隐忧ⓥ
与അ此同时，中交地产近两年<的▣负债规模增长较快。
Wind数据显示，中交地产2019年√-2021年的总负债分别为414.51亿元、866∉.11亿元、1240.17亿元，后两年分别ફ同比增长109%和43.2%。
ⓗ 其中，流动负债数额增加明显。2019年-2021年分别为285.10亿元、437.74亿元和772.68亿元。现金流则持续为⊄净流出状态，近3年现金流量净额分别为-46.12亿元、-187.4亿元以及-44.52亿元。
中交地产2021年年报显示ⓠ，截至报告期末，公司一年内到期有息债务为186.75亿元，但期末º货币资金为123.7亿元，现金短债比为0.66倍，未达到监管层对“三道红线”的要求。
为此，中交地产积极开展各类融资，其中一种Ö做⇑法是向大股东和ઞ关联方借款。
根据中交地产公告，2021年，其分别在4月、7月、12月向中交房地产集团♬有限公司ਠ借款20ⓐ亿元、11亿元和23亿元，累计54亿元。
旧债未还，2021年底，中交ℜ地产又公告，将从中交房地产集团借来的4笔款项展期两年，合计§3—5.8亿元。
包括向地产集团借款’26.8亿元展期2年；控股子公司中 交地产南京有限公司向地产集团借款3.5亿元展期2年；控股子公司重庆中房嘉润房地产开发有限公司向地产集团借款4.9亿元展期2年；控股子公司重庆中交西南置业有限公司向地产集团借款0.6亿元展期2年。
今年ⓙ，中交地产继续向大股东借款。2022年3月31日，中交地产向中房地ç产集团借款45.8亿元，其中5.8亿元借款年利率8૨%，40亿元借款年利率7.5%。
λ 除⊗了表内债છ务，公司还有不少对外担保。
截至2021ì年末，中交地产实际担保余⊂额合计为166亿元，占公司净资产的比例为509.44%。其中，直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保余额为150.08亿元，占比超过90.4%；担保总额超过净资产5Í0%部分的金额为133.42亿元。
ϒ 对于央企的融资担保标准，国资委有相关限制。2022年1月4日，国务院国资委印发《关于加强中央企业融资担保管理工作的通知》，其中强调，对中央企业融资担保实行“两禁两控”，明确中央企业总担保规模不超过集团合并净资产的40%，单户子企业（含本部）担保额不能超过本企业净资产的50%，并要求企业对存量违规融资担保业务限期整改，力争两年内整改50%，原则上三年∞内全部完成整改。
ৄ 三年内将对外δ担保占净资产的比例从509.44%降至不超过50%，ª这对中交地产来说难度不小。
对外担保也意味着，如果∀被担保的公司还¸不上债务，中交地产¯可能要承担相关责任。
👽 草蛇Äਮ灰线
中交地产的归母净利润为何连续‹几年½下降，⇔是投资者普遍关心的问题。
Wind数据显示，自2019年起，中交地产的归母净利润已♫连续三年下滑。2018年-2021年的归母净利润分别为8.10亿元、5.42亿લ元、3.ਯ47亿元、2.36亿元。
亿翰智库认为，中交地产作为央企，具备较强的资金优势，在土地价格低位运行时，储备盈利能力强的高质量土储，有利于在未来实现利润率ß回升，从而有助于净利润°的增长。
值得注意的是，中交地产♧少数股东权益占比过高，侵蚀Α了利润。
2017年-2020年，中交地产的ⓛ少数股东权益占比从43.99%，©增加到76.26%，2021年进一步上升到81.84%，而这两年归属于母公司所有者的∪权益合计，仅仅增加了1.98亿元。
再看利润占比。2021年，中交地产的净利润为7.39亿元，少数股ƿ东损益为5.04¯ૣ亿元，归属于母公司所有者的净利润仅有三成。
21世纪经济报道记者对比了同为央企背Ξ景的保利发展、华侨城A和中海地产。2021年，前两者的少数股东权益占比分别为36´.53%、34.54%，“利润王”中海地λ产的少数股东权益占比则低至3.9%。与中交地产动辄七成、八成的少数股东权益占比形成鲜明对比。
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્ 业内分析人士认为，一般情况下，对少数股东权益占比较§大的房企，应该关注其是否存在明股实债的情况。
为了尽快达到“三道红线”等在૧内的监管要求，中交地产是付出了努力的。它曾通过出售股权、合作方增资等方式，将旗下多ࢮ家控股子公司转变成不需要并表的合、联营公司。
近两年，中交地产出表的子公司包括中交花创（绍兴）置业有限公司♧、厦门中泓房地产有限公司、金华雅郡置业有限公司、温州中交梁辉置业有限公司、中☼交富力和美（北京）置业有限公司、郑州滨悦房地产开发有限公司等。®
2021年9月，♧À中交地产还曾挂牌转让慈溪中交港城置业有限公司50%的股权，只是β未能成交。
一般来说，负债率较高、流动性偏紧的房企，转让控股项目公司股权是为了回笼资金，降低负债率。但中交地产并不是为了出售项目公司，上述છ操作中，Āe;中交地产多次出现置出2%股权的情况，将自己的持股比例从50%之上精准微调到50%以下。¤
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中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析认为，一般企业ϖ这么做，是为了把需要合并报表的ν控股子公司变为不需要合并报表的联营公司，这样可以把负债表外化，以降低财务报表中的负债率。柏文喜建议，央企属性的房地产企业，也需要谨慎运营，真正实现稳健发展。
针对中交地产股价异动、业绩表现、对外担保等问题，21世纪经济报道记者5月18日向中交地产有限公司的ô公开邮箱发送了↑采访函，并多次拨打其官方披露的多个公开电话（含董¿秘办），均无人接听，截至发稿，采访函尚未获得回应。
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