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文/乐居↓财经 ⇓杨宏彬
自从成为华南城大股东后，特区建发频频出手，继接盘了华南城的物业公司后░，双方又做Ç了一笔“特别”的交易。
12月18日，华南城∅（1668–.HK）公告称，华南城集团、华南国际及深圳市深基壹号产业园区投资运营有限公司（下称“深基壹号”）以及西安华南城签订股权认购协议。据此，深基壹号将以50亿元认购西安华南城约69.35%股权。
这其中，华南城集团、⁄华南国际均为华南城全资子公司ત，华南城集团持西安华南城10憨0%股权。
认购方深基壹号有两名直接股东，而最终全部股权都归向了一家名为深基投资的公司。深基投资是特区建发非全资子公司，后者持有前者51%的股权。所以，这是实际上还是一笔☞大股东与上市公司之间的关联交易。⊇∩
这笔∉交易的特别之处在于，深基壹号并非直接与华南城集团进行西安华南城的ćc;股权交易，而是选择认&#ffe0 ;购西安华南城发行的股份，而认购款50亿元也并非流入华南城手中，而是注入了交易标的西安华南城。
根据公告，认购价款50亿元中，约22.☞63亿元将作为西安华南城的注册资本，ડ27.37亿元注入西安华南城的资本公积。
交割后，ąc;西安华南ⓦ城将Ǝ由深基壹号持有69.35%，华南城集团持有30.65%，西安华南城将不再是华南城的附属公司，财务业绩不再并表。
众星ⓗ会聚西安华南城
← 西安华南城是华南城旗下项目，在西安国际港务区投资超过200亿，兴建的中国最大综合商品交易集散地。规划占地面积约10平¸方公里，总建筑面积达1800万平米。项目包括商贸主题交易区、综合物流配套区、中央Ąf;商务区以及生活服务配套区四大板块。
项目共分三期开发建设，一期γ建筑面积约400万平方米，已于2009年12月正式开工建设。目前，项目一期建筑面积约241万વ平方米的建设已竣工，建筑面积约76万平方米的物业已展开规划建设。
虽然项目ધ还在开发之中，但西安华南城已经有非常可观的利润。截至2021年3月31日止年度，西安华南城的税后利润为1.63亿元，而到截至 2022年3月31日止年度，西安华南城的税后利润已经达6.04亿元，一年时间翻了2.7倍。
除了交易方î式外，交易款Ψ的数额也能侧面印证本次交易是特区建发对西安华南城项目的支Ǝ持。
截止2022年9月30日，西安华南城的净资产总额约为22.03亿元。将近70%的股权对应的价值应为约15.42亿元。但¥深基壹¿号的出手高达50亿元，是对应净资产金额Γ的3倍有余。
另外，特区建发本એ次通过深基壹号与华ઘ南城交易，或有更્深远的打算。
深基壹号的唯一股东深基投资来头不小。该公司成立于2018年7月，为经中国证券投资基金业协会登记合格的基金管理人。深基投资负责运营深圳市基础设施投资基金，该基金经∏深圳市委市政府批准，于 2018 年 12 月正式→设立，基金首期规模为人民币120亿元，旨在进一步推动基础设施供给侧结构性改革，吸引社会资本参与深圳市基础设施ભ建设。
—除特区建发外，其还有两名股东：深投控，持股 30%、深创投，持股19%，三名股东均为国资，∏这两名股东也大有来头。
深投控为国有资本投资公司，注册资本280.09亿元，资产总额超9600亿元。持有A股上市公司国信证券º、深深房A、怡亚通、深高速、深物业′A，以及港股深圳国际及湾区发展等10家上市公司。
深创投是创业投资为核心的综合性投资集团，现注册资本54.2亿元，管理各类资金总规模约3471.74亿☎元。截至2019年Ã12月底，公司已◙投资项目1072个，累计投资金额约491亿元，其中157家投资企业分别在全球16个资本市场上市，
深创投的背⊥后更是众星云集。除了深圳国资委，还包括星河湾、深圳资本集团、大众公用（600635.SH）、深圳能源（000027.SZ）、七匹狼、粤电力（000539.SZ）、广深铁路（601333.SH）、中થ兴通讯（000063.SZ）等。
如此之多的知名企业，均通过♪深基壹号参与到了西安华Ø南城，在获得资金的同时，项目还有了ø这些企业的加持。
有条ષ件的援手
虽然ળ交易的资金将全部流向西 安华南城，但华南城在其中并不是一无所获。ω
▤交易资金对于主要西安华南城有两个用途，用作一般运营资金，以及偿还约28.6亿元的关联方贷款和计息贷款以及支付⊗建筑工ਫ਼程费用。
而华南દ城，正是其中的关联方之一。其在公告中表示，在收到关联方⌊贷款的还款后，该笔资金将用于偿还外部借款。
华南城是有一定的债务¸压力的。这也是其引入特区建π发成为大股东的重要原因。在引战之后，其还对几笔债&#ffe0 ;务进行过展期。
ਨ 1月20日，华南城发布公告征求，以延长2022年2月到期的11.50%优先票据及2022年6月到期的10.875%优先票据的期限。该两笔美元债随后成功获展期6个月及4个月。7月18日，华南城还以12.57亿元出售了第一亚太物业50%股权予大股东特区建发。
⇑截至2⌋022年9月30日，华南城有约120亿港元的银行及其他ੋ借贷将于一年内到期，而手头货币资金仅有40.4亿港元。
在大股੨东特区建发的两次出手下，华南城或将∼♥得到一定的喘息的时间。不过，特区建发并不是没有条件支援。
在第一亚太物业的出售事项中，双š方签订对赌协议。包括在2022年、2023年、2024年，第一亚太物业经审核净利润分别不得少于2.28亿元、2.4亿½元、2.57亿元。若未完成承诺，需⊇向特区建发进行赔偿。
而在西安华南城的交易Ζ中，双方的交易条款中有着类似的条文，称作认沽期权，即ª交割后的54个月内，若无5种情况的发生，深基壹号ι将会把股权卖回给华南城。其中的3种情况为：
西安华南城所持若干建筑项目已完成竣થ工↓验收并达致可出售标准，且销售收入不少于45亿元。
西安华南城持有的物业发展项目，其现金流入净♩额不少于9087万元，税后边际利润率不少于 7.4%，销售利润率不少于 6.9ਗ਼%，投资于该项目的所有资金的动态回收期不超过 54 个月，及内部回报率不少于 11.2%；
交割后四自然年内（即 202થ3 年、2024 &年、2025 年及 2026 年），西安华南城平均年度∩纯利不少于3亿元，平均年度可分派现金流量不少于3亿元。
换言之，若是Α这些条件没有实现，西安华南城അ还是要被卖回给华南城。不过这次给的时间较长，4年半。
有喘息机会自然是好的，不过要是达不到条约里的内容，华南ષ城的处境可能要另当别论ૉ。
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