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Ð作者Ë： ▦杜川
“有观点认为我们国家的房地产有可能会硬着陆，ૣ我觉得不会，我们国家的房地产一定会软着陆，而这种软着陆在其他各个国家基本î上没有过，我们国家有这个手段能够使房地产软着陆。”12月21日，在202Ì2第一财经金融价值榜·金融峰会上，中欧国际工商学院教授、央行调查统计司原司长盛松成表示。
近一段时间，国家高层、重磅会议不断释放“稳地产↔”利好，从供需两∏侧释放了积极的政策信号。Ã
“我国房地产市场正处于筑底阶段◐。”盛松成在发表《我国目前房地产调控与风险化解》的主旨演讲时表示，房地产调控不会重走老路，我国房地产市场运行的底层逻辑憨已经发生变化，金融支持¿有助于房地产市场软着陆。
Ù 房地产调Μće;控不会重回老路
d3;“房地产调控的大方向不会પ改变，不会再回到原来的老路上去了。☞”盛松成说。
2020年，“三道红线”政策和《关于建立银行业金融机构房地产贷款集♡中度管理制度的通知》相继推出，旨在合理约束高杠杆企业负债行为，以及优化银行业信贷资源配置，避免房地产贷款风ο险敞口持续增长Æ。
在盛松成看来，贷款集中度管理制度的长远意义在于限制了房地¤产行业对信贷资源的挤占，实际上限制了房地产对全社会资源的占有上限，使得资源更多流向先进制造业γ和现代⋅服务业，流向对中国经济社会发展具有更大意义的产业和行业。
如今，房地产行业降杠杆效果逐渐显现。数据显示，2022年三季度末，金融机…构人民币各项贷款余额210.76万亿元。其中，人民币房地产贷款余额53.29万亿元，个人住房贷款（按揭贷款）余额为38.91万亿元，房地产开发贷款余额12.67万亿元，占全部人民币贷款余额的25.3%左右¡a0;。
“实际上，在我们这一轮的房地产调控以前，（这一）占比更高，房地产贷款的余额曾占整个贷੩款余额的28%左右，而每年新增的房地产贷款占比最高曾超过30%。”盛松成认为，这就是房地产♠贷款集中度管理制度的意义所在。从长期看，“三道红线”政策、房地产贷款集中度管理制♩度有着非常深厚的意义，是不会改变和放弃的。
但值得注°意的是，随着中国经济进入ß新的发展阶段，房地产运行的底层逻辑੫也随之变化。
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盛松成表示，无论是2003年非典还是2008年国际金融危机期间，在中国经济受到较大冲击之时，房地产都发挥了稳增长的作用。这在当时是一举两得的，既改善了人民生活，也加速了国内城镇化进程，促进了经济发展，因⊆为当时人均住房面积较少。
盛松成认为，从均衡发展的角度来看，我国未来不可能再通过房地产业来大幅地拉动经济增长，我国人均住房面积已经接近美国的三分之二，而我国的人均GDP只有美国的六分之ઙ一。新冠疫情对经济的冲击比2003年和2008年都更严重。但这一次并没有把ς房地产作为短期刺激经济的手段，而是坚持“房住不炒”的政策基调，保持了房地产市场的稳定发展。
“我国房地产市场调控的基本方向是正确的，我们当前出现的房企资金链紧张和房地产风险，反映ⓨ的不是政策方向的问题，而是政策调整的ਮ实施的强度、节奏以及疫情的影响。”他说。
金融支 持有ª助于ੌ房地产市场软着陆
近一段时间以来，金融支⊕持房地产措施密集出台，努力推动房地产行业“软着陆”。Λ
盛松成称，从去年5月房地产风险明显暴露后，调控政策分为三个阶段渐次推进：第一个阶段，房企努力自救；第二个阶段，中央提出压实地方政府“保交楼∫”、稳民生的责任；第三个阶段，º最近一两个月，金融支持有助于房∇地产市场“软着陆”。
11月以来，房地产“金融16Γ条”以及“三支箭”政策先后落地，一定程度改善了房企资金面。与此ⓡ♪同时，来自金融管理部门的频频发声也释放了稳地产的积极信号。
人民银行行长易纲在“2022年<金融街论坛年会”上表示，当前房地产市场出现了一些调整，央行配合有关部门δ和地方政府，“一城一策”用好政策工具箱，降低了个人住房贷款利率和首付比例，支持刚性和改善性住房需求。针对前期一些房企风险暴露导致逾期交房，出台了2000亿元“保交楼”专项借款，支持已售住房的建设交付，并研究设立了鼓励商业银行支持“保交楼”结构性政策工具。最近扩大了支持民企发债的“第二支箭”，为民企发债提供风险分担，民营房地产企业也在支持范围以内。
“我国房地产市场正处于筑底阶段，不会再®大幅度下降，降幅会收窄，逐૮渐趋于平稳。”盛松成判断。
他从需求端和供给端调控两方ćc;面进行了分析。从需求端来看，目前出台了一系列财政税收和利率政策。比如，个税退税激励支持改善性住房需求；针对房价下跌城市阶段性下调首套房贷款利率下限；下调首套个人住房公积金贷款利率>；多地政府出手收购商品房作为保障安置和人才用房，盘活市场、加速楼市去化。
从供给端看，房地产供给端约束也趋于缓解。比如，每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券；人民银行、银保监会发布支持房ੌ地产市场平稳健康发展的通知，增加了金融政策支持的融资渠道（如信托贷款）和支持对象（如建筑企业）；在2023年3月31日前，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款，支持商业银行提供配套资金用于助力“保交楼”，封闭运行、专款专用等。
“以前，银行比较青睐的是居民按揭贷款，因为按揭贷款风险比较小，在银行的贷款当中，按揭贷款的不良率是最低的，但是对房企贷款以及房企发债，银行会比较小心。这ç一次特意指出了，不仅是按揭贷款Â，而且是房地产开发贷款和房企发债，银行也会根©据市场化、法治化的原则予以支持。”盛松成说。
在他看来，压实地方落实保交楼、稳民ⓜ生的责任，房地产d0;企业努力自救，在各方共同努力下，市场预期有望改善"。
8月以来，房屋竣工明显提速。“我相信，这个降幅会进一步收窄，Ð到了一定时候，它甚至会上升。10月房屋新开工和施工面积同比降幅分别较9月收窄9.3个和10.6个百分点，这个收窄的∩幅度是比较a1;大的。”盛松成称。
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