“杠杆之王”中梁控股

ઞ

　　炒股§ⓓ就看金麒麟分析师研报，权威，专业，及时，全面，助您挖掘潜力主题机会！

Ò

　ਜⓙ　

੩　　2022-12-◈23 22：41·包ï不同

　　能不能⊄撑到下♡一ચ个春天？

⇓

　　à1૩

‘　　ક多事之秋

&#266c;

　　曾经的千ৄ亿房企中梁，最近过得比૙较焦心。

　　&#266b;这家房企的头上，至少笼੏罩´着三层阴云。

　　第一࠷层þ来自债务逾‰期。

　　11月13日，中梁控æ股称，公司预期不会在宽限期内支付20ß23年4月票据I及2023年4月票据I»I的到期应付利息。

　　与此同时，为确»保公平对待所有境外债务持有人，中梁控股还ੈ决定暂停支付公司境外ਯ债务项下所有应付的本金和利息。

　°　截至公告发布时间，¤其未偿还境外债为11.8亿美≠元（约86亿元人民币）。

　　此举被外界૟解读为中梁这是要“彻底躺平”。我在去年就分析过房企的美元债问题，对房企来说，美元债作为最后ⓑ的“救命稻草”，一般是不会断的。当房企出现美Π元债违约了，基本就意味着，这家房企已经处于“账上没钱”的末期。

　　当ˆ然，在当⇒下的敏感节点，房企如果不能先还掉Η国内的债务，也很难兑换到美元来还美元债。没钱了，也只能摊牌了。

૩

　　第二⇑层来&#25bd;自清盘呈请。

　　就在宣布违⌈约的一周之后，中ਯ梁控股收到了一份清盘−呈请。

　　据公告披露，11月21日，中国建设银行（亚洲）股份有限公司受托，就中梁控股本金额为1865万美元（另加应计而未付利❄息）尚未偿还的2022年5月到期8.5%优先票据，向香港特别行政区高等法院提交了一份针对中梁控⊗股的હ清盘呈请。

　　很明显，有的债主Γ已ਭ经开始વ等不及了。这个信号，无疑将加速债主们对中梁的债务挤兑。

　　第三层来²ੇ自销售业绩。☎

　　12月7Ú日，中梁控股发布未经审核业绩显示，2022年1月至11月，集团累计合约销售（连合营企业及联营公司的合约销售）金额约620亿元，累计合约销售面积约594万ક平方米，合约销售均价约10400元/平方米∝——

　　合约销售同比减少60.1ρ3%，合约销售面&#256f;积同比减少53Ö.74%。

૟　　债务逾期、清盘申请、业绩下滑，这些都在指向同એ一个现实—&#25d0;—

　　¾缺∞钱。ç

ûਭ

　　2&#25b2;

×　　੓中梁的债

　　如果只从现金数据来看，中梁的ý钱袋子似—乎很鼓઩。

　　财报显示，2022上↵半年的时候，中ણ梁现金及银行结余为☏217.7亿元。

　　账上2‍00多亿，却ત还不ૄ起几千万的票据？

ઢ

　　੘当然，往细处看，现金不少，要还的债更多。在此前的公告里，中梁做了披露，集团有息负债总额尽管降了不少，但截至2022年三季度末依然还♣有285.8亿元。

　’　具体来看，境内≠有息负ਬ债总额约为199.6亿元，境外有息负债总额约为86.2亿元。

　　此外，根据2021年报数据，截至2021年底，中梁ª控股总负债合◈计达23ⓐ16.95亿元，其中银行贷款、其他贷款、优先票据等即期债务总额达195.4亿元。

　　观点指数也曾做过测算，—中梁剔除合同负债的流动性负债规模分别约为897亿元（2021年末）以及817亿元（1H2022）。假设应收款等流α⊃动资产不能回收的极端情况下，冲减企业未受限货币资金后，资金缺口分别约为694和658亿元。

◈

ઽ　હ　▲图源观点指数

　　从借钱成本来看，中梁控股2022年中期账面金融负债利息及ચ资Ä本化开支达到21.6亿元，同比减少了17.5%。但值得注意的是，其中的19.43亿元全部在当ਪ期资本化，资本化率高达89.9%。

　　如何找到ਠ成本更低的钱，Ð将ધ成为中梁下一阶段的关键。

ⓤÕ

　　3

　　“杠杆之ખ王”的后&#25b3;遗症

　　中梁曾是地产◈ 界ࣻ极速狂飙的一匹“黑马”。

　　在2013年，中梁合约销售额才突破百亿，20'16年销售额也只有190亿元。但在2017年猛增到649亿元，并于20×18年跨过千亿门槛到1015亿元，201τ9年销售额再次增长50%达到1525亿元。

　　中梁掌门人杨剑甚至曾喊出了“2³02ô1年实现3000അ亿销售额”的宏伟目标。

　　4年时间销售额Ǝ翻8倍્，除了踩中楼市周期外，还在于中梁极致的高周转和“阿米巴”模式。‍

　　2017Ω年底，地产圈曾传出2个惊世骇俗♬的口ℑ号——

　⇓　“只要干不死，就往死ï里干”，“要么交图纸，要么交尸体”†。

　　这两ਨ个口号出自中梁À浙鲁豫区域。¶

　ô　早年间，高周转几乎成为房企ι的标配，不管实力如何，都嚷着要高周转。ત高周转的本质是，让资金飞起来，降低市场风险。

　　也就是一▨个字：快。ીⓞ

　　中梁几乎将高周转发☺ભ挥到了极致Ä——

　　“要求项目拿地´后立即进场施工，4个月开盘，5.5个月现†金流回正，6个月再周转，首期推盘一个月内销售面૩积去化率达到70%。”

　　બ魔鬼速度，还需“阿米巴”੭的♦配合。

♠

　　所á谓的“阿米巴模式”，就是通过最强激励机制，刺激人性欲望，最大限度减少成本，最高限度拉高经营ો水平。

　　阿ૡ米巴最઎早由日本企业家稻盛和夫提出，核心在于“量化分权”。但到了中梁¨，就变成了——

　　“事业合伙”、Θ“成就共享”、“◐员工跟投”、“Ù专项激励”和“费用包干”等多层级的激励体系。

　　比如，达到456中的任一项即奖励100万；而在开盘、主体封顶、交付等任意一个重要节点ੑ延误的，均按每天શ3/5Õ万元重罚。

　ý　本质上，Φ这就੭是对人性贪婪的极致利用。

　　在这种利益模式的驱动下，&#263b;中梁的每一个ⓩ项目，几乎在拿地的那一刻，就注定了宿&#25d3;命——

　　ρ极速赶∃¡工、偷工减料、贪腐频发。

　　以વ至于各地方网络论ૌ坛上，关于中梁的质量问题投诉数不胜数。地产大V“三十六楼”甚至曾提到一个&#25bc;数据，有人做了一份统计——

　　中梁的Ǝ楼લ盘ⓘ维权率，高达80%。

੤

£　ν　4

ત　　尾声ú

　　规模激增的背面ð，¸是中梁流动负债的逐年递Â增。

　　规模飞涨的三年间，中梁的î流动负债总额从351.35亿元、796.81亿元，跃升至1484.49亿元。而三年的加权平均实际利率分别达到9.4%ો、7.9%及9.9%，处于ੑ行业高位。

　　有意思的是，这两年，中梁的净负债&#25a0;率降到了50%左右，要知道，中梁的这一指◘标曾一度超过1000%。这ì家房企也因此被外界称为“杠杆之王”。

　ⓘ　这个月‾以来，房地产的寒冰，已经有融化的Χ迹象。金融支持房地产16条、证监会恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、高层表态……

੭　　房地产的政策环઻境，很可能将迎来关键反转。如果真是这样，对中梁们来说，唯一的问¼题是——

　　૧他们能熬到下一个મ春天♫吗？

⊇24小时滚动‎播报最&#263b;新的财经资讯和视频，更多粉丝福利扫描二维码关注（sinafinance）

新浪财经意੒见反馈੊留言ε板

All Rights Res⌊ડerved 新浪公司 版Ç权所有