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Āf;一份关于平安不动产的跟踪μ评Τ级报告出炉。
5月18日，通过对平安不动产主体及其相关τ债券的信用状况进行跟踪分析和评估，评级机构联合资信确定维持其长期信用等级为AAA，并确定“16不动产”、“19不动04”、“19不动 05”、“19不动06þ”、“20不动Y1”等10个债项的信用等级为 AAA，评级展望为稳定。
联合资信表示，在ા跟踪期内à，平安不动产作为中国平安保险（集团）股份有限公司（下称“平安集团”）不动产领域投资及管理的主要运营主体，在业务运营等方面得到平安集团的有će;力支持。同时，2021年公司的收入、资产总额和净资产得到进一步增长。
数据显示⇔，截至2021年底，平安不动产的资产总额为1107.35亿元，所有者权益514.61亿元（含少数股东权益-0.02亿元）。在2021年，公司实现营业总收入38.85Āf;亿元，同比增加16.02%。
在营收走高的同时，平安不动产也未能避免利润下Û滑的事实。2021年公司实现利润▤总额58.47亿元，而在2019年和2020年，平安不动产实现利润总额分ε别为71.48亿元和64.10亿元，增收不增利明显。
同时，平安不动产的投资Í收益亦有下੦降。2021年，平安不动产实现投资收益57.82亿元，同比下降7.23%。联合资信认为，正是由于投će;资收益下降才致公司的利润总额同比下降8.78%。
一直以来，平安不动产的营业收入来源较广，公司收入结构也不断મ在调整，近年来以投资顾ਪ问产生的收入占比居多。在2019-2021年期间，投资顾问在公司总营业收入中占比分别为 56.99%、57.32%和47.16%。
除Ý股权债权投资外，平安不动产还对商业物业、租赁住房、康养、产业园区等ૡ项જ目进行投资。具体到商业物业，因2020年公司对租户进行减租，收入基数较低，使得2021年的租赁收入同比有一定增长。另外，因2021年疫情有所缓和，酒店收入开始回升。
截至2021年b2;底，平安不动产实现租赁收入8197.59万元，物管收入18Ô2.4Š9万元以及酒店业务收入6619.49万元。
至于海外投资，项目主要分布在香港、澳洲、美国和日本。截至2021年底，平安不动产的海外投资共48.41亿元，计入长期股权投资和交易性金融资产。¥其中金额较大的为香港黄竹坑项目，债权投资17.49亿元，此外还有⊃对悉尼CQT项目长期股权投资14.43亿元。
不过，因受疫情反复影响，今年一季度平安不动产的业绩遇损。期间，投资顾问费、保δ理业务收入以þ及出售物业的收入减少，使得一季度仅实现营业收入5.09亿元，同比下降了55.59%，实现利润总²额6.77亿元，同比下降24.59%。毛利率依然维持高水平，为92.10%。
值得一提的是，受业务模式影响，平安不动产营业收⁄入中关联交易规模较大，2019-2021年其占比分别达到68%、63%和53%。这也意味着，公司关联交易对其营业收入的影响不容忽视。Ê
这是由于其日常业务来自平安集团及其下属子公司的占比较高。具体来看，在2021年，平安不动产从关联方收取的物业管理费、租赁费、咨询费、租赁管理费及工程酬金的金额合计20.58亿元，占营业收入的52.99%°。
不仅如此，同一时期，平安不动产对关联方的债权投资329.12亿元ક，其中对安创投资（深圳安创投资º管理有限公司）和安豪投资（桐乡市安豪投资管理▥有限公司）的债权投资较多，分别为125.84亿元和71.60亿元。
两者皆有共同股Ë东，即深圳平安创科投资（51%）和平安不动产（49%），而平安创科的…股东又为平安集团和平安不动产，各占了5‘0%的比例。
联合资信在报告中指出，平安不动产关联交易收入及合੭营、联营企业投资收益👽占比高，盈利能力依托于集团不动产板块整体投资业绩，而房地产行业周期性强、政策敏感度高，公司盈利可能出现波动。
再从债务方面来看，截至2021年底，公司的负债变化较小，流动♬负债占比有所上升，债务负担有所下降。不过，到今年一季度又有一定回升，主要系短期借款d3;增加、新发≡超短融和债券所致。在2022年和2024年，公司面临的一定的偿债压力。
若将永续债调入长期债务，截至2022年3月底，公司全部债务增至583ਜ਼.87亿元。从债务指标看，截至今年3月底，其资产负债率、全部债务资本化比率和长期债务资本化比率分ખ别为60.81%、57.48%和45.28%，较调整前分别上升ਲ਼了5.09%、5.54%和7.11%。
d0;联合资信仍然对平安不动产持有较强信心，随着投资项目进入投资回报期，公司的整体盈利能力有望保持稳定。而且其投资步伐并未止步不前，5月7日，平安ñ不动产才新增投资企业深圳市创嘉投资管理有限公司，投资比例100%。
接下Ν来，平安不动产将ι继续围绕一二线重点城市，布局商办（写字楼»、商场、酒店）、租赁住房和康养等领域。
在今年年初召开的2021年度经营分析会中，其新任µ董事⌈长蒋达强也明确了公司转型的业务φ方向，即应平安集团要求，平安不动产重点业务将实现三个突破，抓住房地产市场窗口配置优质商办资产、创新模式发展租赁住房业务以及大力布局康养业务。
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