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来源：ε观点☞地产网Ò
2022年冬天，地产商人张力和¶他▒的时代似乎也已一去不再复返。
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观点网 从事房地产行业三十年，张力与他ⓞ们的那个年代即将远去。
12月12日，富力地产કℑ董事长、总裁张力因美国加州项目送回扣行为在伦敦ৄ被逮捕事件发酵，各种消息纷纷扰扰。
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富力地产就此迅速发表声明：张力先生因在中国宴请美国旧金山前'公共事业部主管及为其提供酒店住宿而被指控涉嫌行贿，我方正针对此错误指控采取法律行动。
12月13日早间，富力ⓠ地产再次发布公告澄清：并无就保释提供任何保证金，且该公司于Z&L PropertiesInc．（由张力及其关联方拥有）并无ਜ੍权益，该案件将不会对公司的业务及营运有任何重大不利影响。
仅从富力地产◙的声明来看，“宴请”“提供酒店住宿”看来只是稀松平常的待客之道，换了环境，换了Ô对象，却成了问题所在。
从上世⇒纪1993年踏入房地产ⓝ行⌉业，草蜢江湖中各路英雄白手起家，张力也不例外。
π 谈生意、拿项目，尤其是旧改项目，负责打前锋的张力已记不清在ã多少个觥筹交错间敲定合作，这对于他而言，已经是再熟悉不过的方式。
三十年过去，房地产行业不再是原来的样子，企业管理与发展模式都已天翻地覆，走出∠国门的富力地产，走到2022年冬天，张力和他€的时代似乎也已一去不复返。
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Ζ 旧改之王
1953年出生在广东广州的张力，大学毕业后就职于广州ਫ市天河区政府单位，从事着当时的“铁饭碗”Φ工作，但有股“闯劲▦”的张力并不甘于现状。
80年∈代末，张力发现做装修和工程设计有利可图，遂跳出જ体制单位，在这一行一做就是5年，并由此积累了∝创业的第一桶金。
说起张力，不得不说与ફ他一同创办富力地产的‚合伙人李思廉。
1993年，正值我国市场经济体制建立，不少体制内人ó士下海经商，房地产企业如雨后春笋般冒头，张力和李思廉也在这一年成了这股浪潮的一≠份ò子。
据公开资料显示，张力正式投身地产界是在1993年，当时他已从原来任职的广州市天河区政府出来5年，ઙ恰逢广州楼市开始急速升温，各路人马纷纷抢入这个赛道，张力ćb;也依靠做装修以及工程设计赚到的资金，诚邀来自香港的李思廉合资组建广州天力地产集团有限公司，共投资2000万元，双方各占50%股权。
这就ì是富ß力地产的↵前身。
富力的“双老板制”从η初建一直延续至今，但由于两人性格与†能力不同，在公司发展上一直分担不同角色，张力自ਖ਼然冲在第一线。
观点新媒ૠ体过往报⁄道显示，无论是公司内部还是业界评论，张力和李思廉两人的性格都有鲜明的特点，张力永远给人充满干劲的感觉，谈话时观点非常鲜明，为人直率；ધ而李思廉则永远笑容可掬，言辞诚恳，显得很沉稳细心。
૦他们性♫格હ恰好形成互补，将一家原来只有十多人的小公司发展成为曾经的“华南五虎”之一。
对于两人的合作，李思廉也曾表示：“我们一直合作得很开心，公司的各种事务都是双方共同参与的。只不过一般是张先生打前锋，负责工程开发及管理方面ćf;，而我是做后卫的，管着钱柜（即财务）和销૯售。”
很明显，负责打前锋的张力需要深谙与Ã政商各界人士沟通斡旋，对于有“旧改王”之称的富力地产而言，⊥要想顺利拿下旧改项目，人情往来更是必不可少，这不单是一种能力，还是一门技à术。
做开发商头一年，雄心勃勃的天力公司&#ffe0 ;就连续做了三个楼盘÷，只是囿于当时手头资金有限，项目地块都选在广州天河区和白云区的城郊结合部，且多是廉价的宅基地（即农民自有建房用地）。
1994年，富力迎来了第一个É旧૯改项‹目。
这年他们买下了一家ਫ਼外迁化工厂——嘉邦化工厂的地皮，开发成了公司第一个小区项目“富力新居”，由于当时ੈ市场ª上少有商品住宅项目，富力新居备受追捧，迅速售罄。
受富力新居业绩鼓舞，公司的战略◯方向初步明朗，逐渐加大在旧改项♣目上的开拓。
1996年，富力地产开始着手位于老西关的富力广场项目建设，该项目地块是原广州铜材厂和同济化工厂所在地。项目在8个月内推出¦市场并实现资金回流，在当时还由于漂亮的社区环境、户ⓓ型等备受推崇，深受购房←者喜爱。
此后的广州富力半岛项目ਲ਼则是由广州建c8;材厂改造开发，也是富力较具代表性的旧厂改造项目，并成为大家熟知的现代化全江景文化社区。
彼时富力地产的“旧改”之路早已一发不可收拾，仅1997年至2000年数载，就已获取旧厂项目近10个。如硫酸厂地块开发&#ffe0 ;为富力千禧花园，广州风机厂改造开发为阳光美居，广州锅炉厂开发成了富力现代城……
Δ旧改上α一骑绝尘，而最‡具影响力项目应数猎德村。
20∅03年，富力以7.7亿元夺下广州珠江新城4个核心地块，开发了<超17栋写字楼和酒店，并形成广州CBD的基本骨架。因而坊间评价：“一座Α珠江城，半壁富力造”。
很♬快，富力又介入了广州最富旧村改造——દ猎德村，这也是广州首个启动城中村改造的村落。
2007年î9月，Œ富力、合景泰富、新鸿基联合以46亿元价格竞得猎德村西片区商业地块，总投资额高达100亿元，创下珠江新城拍卖史上最大商业地块、最大建筑面积、最高投资额的纪录Ð。
仅三年时间，富力地产凭借旧改经验†将原本贫困落后的猎德村打造成了广州第一个旧改“土豪村”，改造模式也成了ઢ范本，被反复学习。
ø自此，富力&#ffe0 ;“旧改ࢮ王”的称号深入人心。
据了解，截至Γ2021年上半年，富力未来可供发展的已签约旧改项目达58个，可售面积3700¡万平方米，可售货值超1万亿元，足够支持未来数年的合约销售。
根据2021年年中提出的计划，富力本打算在未来2年到2年半集中转化800万平方米旧改，释放24છ00亿¼元货值。但目前没有外部资源注入的情况下，该计划明显'难以成行。
૩ 时″代轮Φ转
ખ 张力抓住ત了旧改的机会，并冲锋在前，在无数个觥筹交错的瞬间挥斥方Β遒。
È祸兮福之所倚，福兮∨祸之所伏。大踏步前进的Β同时，隐患或也随之埋下。
统计资料显示，自1996年开始，富力地产集团销售额平均每年翻一番，从1995年的3000万元到2ⓒ004年ਪ的64.3亿元。富力地产集团也从起步时10多人的小公司，发展成名副其实的地产大鳄。⌋
这时富力早已开始全国化扩Θ张，2003到2007年短短四年间，张力与李思廉将富力×的能量发挥到了极致。
20♠05年，富力地产正式在港交所上市，在资本加持下加速发展。这一♩↑时期，富力急剧扩张，将所有想象力与未来都集中在了土地与资本的博弈。
2હ006年，富力销售额突破了百亿ⓜ。彼时，富力押注资本市场带来的隐患，使得其每ô一步冒险都会被放大。
彼时李思廉曾说：富力的负债率高，说明开γ工规模大，因为银⊗行∂是根据开工证和预售证给企业贷款的。
如今看来，高负债的确助推富力快速做大规模，但却危如累卵，最终在2021ਜ冬天因流动性危机宣布∗爆雷。ਨ
高速发展时期，富力对外扩张的脚步不仅限于国内，2013年开始布局海外市场。
先是斥资85亿元进入马来西亚®市场，后陆续进军澳大利亚、英国、美国等房地产市«场´，此次涉事的美国加州项目即在2015年购入。
据公开报道显示，让张力被捕的涉事项目是位于美国旧金山的高端ćc;公寓项目555 Fulton。™
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据悉，张力曾通过Z&L Propéerties公司在美国大手笔购买资产，2015年8月，其在美国加州圣荷西收购市中心的555 Fu lton高端公寓开发项目，并亲自主导开发。
按”照张力的设想，555 Fulton项目占地面积将近2英亩，接近一整个街区，计划兴建两栋高层住宅¼大楼，拥有139户住宅单元，主要客群是有经济实力的技术人员。
但开发过程中，555 Fulto⌊n出现建设延误，甚至因购房者抗议玻>璃幕墙的设计ⓥ变更而被搁置多年。
为推进项目的政府审批，张力经介绍结识了美国公共事业部主管穆罕默德·努鲁。据称，努鲁主要ν负责公共合同、许ર可证和建设项目等。
2018੫年，张力邀请努鲁到中国旅行，据称期间承担了后者住酒店、餐饮、送红⇓酒等费用。之后，富力迅速获得加州开发项Õ目的许可，并解决了其他一系列麻烦。
2022年8月，努鲁因腐败案件੭被ત判处7—年监禁。
有熟悉相关法律人士੪指出，美国加州法律中，Ρ贿赂行为不止是Β向公职人员，个人的商业环境同样也可能构成贿赂，而价值超过250美元即构成违反。
在这起事ર件中，ï许多事情在张力看来似乎都是那么理所当然，是我们所熟悉的待∑客之道和人情往来，但换了语境之后，或许已成了压垮巨人的最后一根稻草。
海外优质项目被看ℑ→做富力境外债务重组的底气，现ઢ在却危机四伏。
从1993到2022的冬天，中国房地∇产行业走过三十年，企业τ管理φ与发展模式都已天翻地覆。
富力地产走过三十年，从高歌猛进到债务重组也不过∩数χ年。地产商人张力熟悉的游戏规则已悄然改变，ü他和他们的时代或许也将一去不再复返。
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