《证券市场导报》| Γ特稿：走好中国特▧色REI–Ts发展之路 | 2022年第12期
જ 作∗者▨简介
છ 来源：《¹证券市场导报ë》
李ؽ超，管理学博士，中国证券监督管理委员会૨党委委员、副主席。
摘要：本文系统总结我国不动产投资信托基金▧（REITs）的发展特征，并提出下一▨步推动市场发展的工作重点。我国REITs市场启动以来，正逐步走出一条符合中国国情的发展之路：一是坚持服务实体经济，试点从交通、能源、市政等基础设施起步；二是从试点到常态化发行逐步推进，充分发挥各方合力、推出配套支持政策；三是坚持高标准、稳起步，注重顶层设计、增强市场流动性和强化投资者保护；四是结合中国实际采用“公募基金+ABS”运作模式。下一步，为走好中国特色REITs市场发展之路，需要从五方面加以推进：一是保持常态化发行，扩大REITs试点范围；二是完善市场体系，推进多层次市场体系建设；三是强化事中事后监管；四是完善法规制度，夯实市场长远发展基础；五是发挥各方合力，统筹解决REITs发展中的共性问题。
关键词：ð不动产–投资信托基金；中国特色；ý党的二十大；常态化发行
引用格式：⇔李超．走好中国特色½REITs发展之路[J]．证券市场导报，2022，（12）：3◊-5．
一、在各方共同努力下，我们逐步走出了一条既借鉴成熟市场经验和规律，又符合中国国情的REITs发展之路
REITs在国际资本市场已有60多年的发展历史，是一个发展迅速、相对成熟的金融产品。目前，已有40多个国家（地区）建立了REITs制度，截至2022年三季度末，全球REITs市场总市值超过2万亿美元。不同国家（地区）从各自市场环境、法律制度、税收制度等出发，形成了发展路径、监管框架各具特色的REITs市场发展之路。我国基础设施REIÇTs试点启动以来，基础制度规则、监管架构加快构建，市场ੜ体系逐步完善，试点项目和相关制度安排初步经受住了市场检验，受到了各方广泛认可，在服务实体经济方面发挥着日益重要的功能。我国基础设施REITs市场具Å有如下鲜明特征：
（一）在服务方向方面，境外成熟市场REITs普遍在房地产市场低迷时期推出，基本从商业地产领域起步发展。我国REITs市场坚持服务实体经济，依托交通、能源、市政、仓储物流、园区等基础设ï施领域积累的规模庞大优质资产，率先推出了公募REITs试点。同时，落实中央“房住不炒”要求，将试点范围拓展到保障性租⇐赁住房领域。
（二）在发展路径方面，我国REITs市场经过十几年的研究论证和实践探索，经历了萌芽探索期、试点培育期和常Δ态化推进期，在起੭步发展阶段体现了政府引导和市场驱动的有效结合；依托项目试点，同步推动相关部委和政府部门明确了税收、会计处理、国资转让和投资者准入等配套支持政策，充分发挥各方合力。
（三）在制度规则Κ方面，我国基础设施REITs试点注重顶层设计，Ü构建了交易所负责上市审核、证监会负责产品注册、国家发改委负责项目合法合规性把关推荐的制度体系和业务流程。二级市场交易环节，建立了涨跌幅制度，引入做市商机制，促进价格发现，增加市场流动性，上市REITs平均日均换手率2.11%，流动性高于日本、新加坡、中国香港等市场。试点初期，我们坚持高标准、稳起步，明确适当的基础设施项目收益率和资产规模要求，强化投资者合法权益保护。
（四）在运作模式方面，受限于当ⓣ前法律基础和现实需求，不同于境外公司型或契约型的证券上市监管模式，结合中国实际，我们采用了“公募基金+ABS”的契约型公募REITs试点模式；治理结构以基金管理人为主导，原始权益人参与，同时采用外部管理模式，相关制度安排既有利于保护投资人利益，又有利于发挥原始权Γ益人运营能力优势，增强其参与积极性，这是对公司治理机制的有益创新和探索。
2Β020年4月基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，运行总体平稳，达到预期目标。截至今年11月底，共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，ⓘ募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，整体较首发上涨约20%，项目涵盖ર收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元，形成了良好示范效应。
同时，已上市¹REITs信息披露总体规范、运营较为稳健、业绩表现符合市场预期，其中首批9只上市REITs发布的2021年年੦度报告显示，营业收入平均达到基金招募说明书预测值的104%，资产配置价值凸显。截⇓至今年11月底，产权类REITs对应现金流分派率平均为3.67%，特许经营权类REITs对应内部收益率平均为5.51%，估值总体处于合理区间。
二、深入贯彻党的二十大精神，加¾快推进REITs·市场建设，更好服务新发展格局和经济高质量发展
实践表明，推进多层次REITs市场建设，有利于促进盘活交通、能源、园区、仓储物流、市政、生态环保、保障性租赁住房等基础设施领域资产，扩大有效投资；有利于支持制造强国、交通强国、物联网等国家战略；有利于加快基础设施建设步伐，盘‾活存量资产，助力构建现代化基础设b3;施体系；有利于落Ð实加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，支持房地产市场平稳健康发展；还有利于深化金融供给侧结构性改革，为投资者提供中等风险、中等收益的金融产品，拓宽社会资本投资渠道。
党的二十大对加快构建新发展格局、推动高质量发展作出重大‘战略部署，明્确提出，要健全资本市场功能，提高直接融资比重；建设现代化产业体系，坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、航天强国、交通强国和数字中国等；深入推进能源革命；坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位；优化基础设施布局、结构、功能和系统集成，构建现代化基础设施体系，等等。这些重要部署都对REITs市场建设提出了新的更高要求。当前‡环境下，国际形势严峻复杂，国内经济下行压力较大，需要更加充分地发挥资本市场助力稳融资、稳增长的功能。新时代REITs市场肩负着重要的职责使命，也迎来难得的历史机遇，发展空间广阔、潜力巨大。
下一步，证监会将深入贯彻党的二十大有关决策部署，主动担当作为，坚持服务实体经济的根本宗旨，强化系Ζ统思维、市场观念，以推进常态化发行为抓手，加快推动市场高质量发展，走好中国特色的ÞREITs市场发展之路。重点做好以下工作：
（一）保持常态化发行，充分发挥规模效应、示范ધa1;效应。继续推进基础设施REITs常态化发行十条措施落实落地，推动更多优质项目发行上市。进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市છ场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
（二）完善市场体系，推进多层次市场体系建设◊。贯彻落实国办《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》有‘关要求，进一步推进REITs各项基础制度改革创新。尽快推动首批扩募项目落地。促进畅通从Pre-REITs培育孵化、运营提质到公募REITીs上市的渠道机制，积极探索建立多层次REITs市场。
（三）强化事中事后监管，促进市场平稳运行。坚持发展与规范并重，建立健全符合市场运b3;行规律、具有中国特色的监管制度安排。我们已构建起全流程全链条的监管机制，突出以“Ÿ管资产”为核心，加强对基础资产的穿透监管；研究制定符合REITs特点的大类资产信息披露指引，强化信息披露监管；促进各类市场主体归位尽责，健全综合监管体系，逐步培育市场规范有序、主体依法合规、投资者有ઝ效保护的良好市场生态。
（四）完善法规制度，夯实市场长远发展基础。总结试点经验，借鉴境外成熟市场实践，在《公司法》《证券法》框架下，研究推动专门立法，系统构建符合∴REITs特点及中国国情的法规制度安排。加强与相关部门ર沟通，进一步明确REITs税收征管细则。推动社保基金、养老金、企业年金等配置型长期机构投资υ者参与投资，积极培育专业化REITs投资者群体。
（五）发挥各方合力∈，推动市场持续健康发展。REITs市场建设涉及方方面面，是一项⊥系统工程。当前，各相关部门、各地方政府、各参与机构对REITs市场逐步形成了广泛共识和工作合力。证监会将会同国家发改委等进一步健全REITs综合推动机制，统筹解决REITs发展涉及的项目合«规、国资转让、权益确认等共性问题，保障常态化项目供给，促进市场规范发展。
希“望各方一如既往大力支持包括REITs市场在内的资本市场改革发展稳定，共同推动资本市场更好服务构建新发展格局和经济高质量发展。我国REITs市场还处于起步阶段a1;，发展中还会遇到各种新情况新问题，其发展成熟还需要一个逐步的长期过程。我们要坚持以党的二十大精神为根本指引，自觉坚持守正创新、自信自强，统筹做好促发展、强√监管和防风险工作，积极探索中国特色REITs发展之路，为推进中国式现代化、实现第二个百年奋斗目标积极贡献力量！
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♧ 注释
※ 本文系作者在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上的Α演讲，由《证券市场导报》编辑部整ૡ理，本文已经作者审阅。
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