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转自：中国经ⓟ营网bc;
本报记▥者 郭阳琛 张家振Î 上海报道
上海楼市正在2022年末迎来大量新房供应，共有约2.35万套新房将集中લ上市。其中，正在进行的第七批次集中供应共涉及ý57个项目，总计约1.6万套房源，为年内供应量最大的ગ一次。
正因如此，上海楼市受“双11”ω期间促销优惠活动增长影响，成交量也明显a0;提升。上海链家研究院统计数据显示，11月，上海市共成交新建商品房8838套，环比增长91%，同比增长47%；成交金额635亿元，环比增长97%，同比增长58%。
这也直接ઘ拉动上海楼市今ਖ਼年的成交量稳中有升。今年前11个月，上海楼市累计成交金额5658亿元，同比增长7%；套均总价ષ722万元/套，同比增长15%；成交均价63455元/平方米，同比增长15%。
据了解，上海楼市成交回暖背后，一方面，“金融16条”“三支箭”等利好政策逐步落地，市场信心有所增加；另一方面，热门改善’及低积分刚需项目供应充ϖ足，也促使成交面积环比大幅提升。
“2022年，上海市新房市场热度一直高于存量市场ડ，11月成交ળ面积回升到百万平方米以上，回补了前期成交不足的状况。”上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《中国经营报》记者采访时分析称，在年底“翘尾效应”带动下，11月最后一周，上海市新房成交面积超过30万平方米。而在1Δ2月的“收官战”中，预计上海市新房成交量也有望维持在合理区间内。
年末扎堆供应新ો房
12月11日，上海市房管局公布了今年第八批次集中供应楼盘情况。该批房源共涉及29个项目，总建筑面积约80.3万平方米，新推房源共计7497套，备案均价59028元࠷/平方米，主要分布在浦东、黄浦、徐汇、杨浦、闵ⓨ行、宝山、嘉定、奉贤、金山和青浦等10个Û区域。
据了解，在此次集中供应房源中，备案均Â价在6万元/平方米以下的项目有16个，面积占比约60.3%；6万～10万元/平方米以下的项目9个，面积占比约27%；10万元/平Û方米以上的项目4个，面积占比约12.7%。
ª据相关机构不完全统计，今年上海市前八批次供应量ß已达9.3万套，超过2021年全年约9.14万套的供应总量，这与11月初第七批®次集中供应“放大招”密不可分。
业∃内人士告诉记者，上海市第七批次集中供应共涉及57个项目，总建筑面积约190.6万平方米，新推房源共计16060套，为今年内供应量最大的一次，项目数则为第六批次的2倍。“由于该批次涵盖ਗ਼大ν量中心城区的改善型房源，项目均价也首次突破了7万元/平方米。”
事实上，受房地产市场持续调整、房企资金承压等因素影响，上૯海市不但放低了土拍入围门槛，也在持续加大中心城区的土地⇔供应。上海链家研究院统计数据显示，今年前11个月，上海市郊环以外供应套数ρ占比34%，同比2021年减少了3个百分点。
“整体来看，上海市今年新房项目的供应套数和面积都有较大增长。”上海链家研究院首席分析师杨雨ⓟ蕾认为，第七批和第八批大体量供应入市，囊括了多个市区核心区域楼盘，或将是检验市场的试金石，认购和积分触发情况受到密切关ⓒ注。随着“年末大礼包”的到来，有望激发购房者的购房热情；若市场反馈积极，更有望激发市场活力、增强信心੩。
卢文曦也表示，近期上海楼市供应相当积极，6月以来每月都有一批集中房源投放。在大批૮量供应下，虽然入bd;围分数不断降低，但绝大多数项目都能认筹完毕，说明市<场的承接力不错。
¬改善户型量价齐升
借助市场回暖东风，位于上海市大虹桥板块的象屿招商Õ蟠龙云邸À二期项目已在不到一个月内κ接连推出了两批新房房源。
该项目置业顾问张莉（化名）告વ诉记者，象ત屿招商蟠龙云邸二期均价6.2万元/平方米，户型面积为90和105平方米。12月8日，第一批300套房源吸引认购约190组，触发积分为74▤.9。
“楼市有所回暖，我们抓紧推出了第二批房源，快则年底前开盘，慢则会到明年1月初。”张莉表示，象屿招商蟠龙云邸二അ期第二批房源共计452套，已经入围上海市第八批次集中供应楼盘，入围积分预计将大੪幅下ⓜ降。“主要因为大虹桥板块今年推出了多个大型项目，已经消耗掉几千组客户，如今竞争压力大大减小。”
这正是上海楼市回暖的缩影。12月15日，国家统计局发布的70个大中城市房价指数显示，今年11月，全国商品住宅销售价格环比下降，一线城市同比涨幅回落、二三线城市同比降势趋缓。而上海市新房价格环比上涨0.3%，同比上涨4%，在全◯国范围内处∼于领å先水平。
此外，上海楼市新房成交量也在1Â1月大幅上涨。上海链家研究院统计数据显示，11月，上海市共成交新建商品房8838套，环比⌈增长91%，同比增长47%；成交金额635亿元，环比增长97%，同比增长58%；套均总价718万元/套，环比增长3%，同比增长8%；成交均价64212ⓖ元/平方米，环比增长6%，同比增长12%。
在此背景下，部分项目此前推出的优惠折扣也在被悄然收回。ⓓ例如，位于松江新城的金地丰盛道五期在8月份上市，彼时Φ未触发积分并仍有尾盘在售，但现在无任何优Ψ惠；而位于嘉定新城的璀璨湖畔，由于远离地铁站被认为是无需积分或低积分项目，但也只给予认筹客户1万元的车位代金券。
此外，记者在采访中了解到，价ੜ格600万～10c8;00万元、面积90～110平方米的中等改善性户型在新房市场¯更受欢迎。
上海链家研究院统计数据显≥示，今年前11个月，90～110平方米的户型占比增加较为显著，达到50%，较2021年d0;提升了9个百分点；110平方米以上的占比32%，较2021年减少了2个百Ο分点；70～90平方米的占比则下降了7个百分点。
而从总价段来看，Φ上海市600万元以上的户型占比显著增加，共增加了15个百分点，其中600万～800万元和1000万元以上的占比分别增Ã加了6个百分点。而600↔万元以下的占比出现下降，其中200万～400万元的占比下降了12个百分点。
位于徐汇区长桥板块的地产·尚海悦庭便是œ典型案例。据该项目置业顾问介绍，项目于12月初首开，主力户型为99平方米的三房，均价约9.4万元/平方米。“尽管未触发积分，但也接近ⓥ售罄，仅剩少量1～3层的低楼层房源。”
“近期，上海市高端住宅表现亮眼。”卢文曦表示，成交排行榜Ù前十名中有3个单价超过10万元的项目，主要原因在于前期开盘的中高端产品认筹结果不错，现在到了集中兑现的时候。值得关注的a1;是，在成交排行榜前十名中有7个项目签←约超过百套，说明房地产市场和购房者信心在提升。
政策利好提振市场信◊心
临近年末，房地ઢ产ⓐ领域政策端暖风频吹，“金融16条”和“´三支箭”等纷纷落地。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静告诉记者，“金融16条”落地，意味着房地产企业端政策的支持力度在明显加大。支持房企融资的信贷、债券、股权“三支箭”均已发出，¶落地速度、涉及范围和资金规模均大幅提升。
据记者不完全统计，截至目前，银行给予房企的授信额度已超过4万亿元，多家企业中期票据储架式注册发行额度合计超千亿元”，20余家企业发布γ了股权融资计划。
陈文静进一步指出，政®策支持力度加大，有助于缓解企业资金∞压力，提振企业信心，但资金实质落地仍需要一段时间。近期，监管机构要求多家银行向房企提供以国内资产做担保的离岸贷款，这有利于改善企业海外融资环境，进一步改善市场预期，降低行业风险。
12月15～16日，中央经济工作会议在北京举行，涉及房地产的内容颇多。会议强调，有效ë防范化解重大经济金融风险，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融∅资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况。同时，要坚决☎依法打击违法犯罪行为，支持刚性和改善性住房需求。
“202√3年，房地产市场的稳定对于宏观经济的稳步恢复至ⓠ关重要。”陈文静表示，从会议内容来看，“保交楼”仍然是重中之重，也将是房地产政策出台的重要着力点之一。2023年“保交楼”专项借款及配套资金将继续加快Ο落地，促进房地产市场预期修复。
会议还强调，要着力扩大国内需求，要把恢复和扩大消费摆在ફ优先位置；增强消费能力，改善消费સ条件，创新消费场景；多渠道增加城乡居民收入，支持住房改Ö善、新能源汽车、养老服务等消费。
陈文静分析认为，房地产市场在经∉历2022年的深度调整后，当前购房者的置业情绪、企业端的市场信心均尚未完全扭转。在确保房地产市场平稳发展的目标引领下，ˆ提振供需两端的市场 信心仍是当下亟须解决的关键问题。
就上海市房ⓣ地产市场而言，卢文曦预计，在高供应推动下，上海市新房成交预计仍会有不错的表现。不过，从ƒ投放房源来看，刚需以及首改产品较多，理论上还会继续分流二手房存量市场。“二手Ú房存量市场的传导速度还没那么快，因此需要给出更多的反应时间。”
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