红星美凯龙拉响债务警报

　　炒股就看í金麒麟分析师◊研报，权威，专业，及时，全面σ，助您挖掘潜力主题机会！

　　来源于市Ņ值榜 ，作者市值榜团▩ਬ队

∗　　作者 /&n੠bsp;੡连禾

来源 / »市值榜☏

　　一纸公告，让家居龙头美凯龙♥一天♦跌了近5个点。

　　12月26日，家居龙头美凯龙股价跳空低æ开ઘ，早盘震੫荡，跌幅一度下探至5.87%最终收于4.71元，跌幅4.66%。

　Ø　股价波动的直接原因，源自12月25日美凯龙的一则∩减持公告。&#25a0;

　　公告表示，美凯龙的控股股东红星美凯龙控股集团（以下简称“红星控股”），及其一致行动ℑ人西藏奕盈企业管理　有限公司拟合计减持最高不超过3.4⊗1%的股份。

　　拉长时间轴，美凯龙从2018年上市到今年∗4月中旬，股价最低也有7元，今年5月起，美凯龙股价已经低位震荡超过半年，较2021年7月13.85元的高点，”跌¦去近2/3。

　　同期美凯Ö龙试图以股票回购计划，提振市场信心，然而截至11月底，回购比例仅有0.024%，在此次∈控股股东大手笔减ટ持面前，不足一提。

　　上市公司回购，控股股东减持，为什么会出现这种情况？美凯龙股价持续下↔跌，是商业模式的问题吗？债੭务μ风险有多严峻？本文将回答这些问题。

　　收租ö的生意模式依然吃੢૦香

　　国内目前家੣居¥卖场主要有઻两种经营模式。

　　一种是宜家这类的仓储式零售卖家，通过场景展示带动家居销售。另一种ⓗ是美凯龙这类包租婆式的卖场平ⓐ台模式，通过买地或租赁，把Ä商场建起来，然后分租给入驻的家居建材商，赚租金或者租金差额，附带还赚一些管理咨询费。

　　如果说宜家还是中规৻中矩的家具生意，美凯龙内里的核心资产已经从ੌ家居变成土地和房地‾产。

&#25bc;

　　模式转变带来的最大好处⌋是稳定的收入和高毛利率。自营业务是੫美凯龙占比最大的一块收入，毛利率一般在70%以上，是美凯龙的基本盘。

　　2022年前三季度，在家　具类社会消费品零售额同比下降8.2%，建筑及装潢材料类同比下降4.9%˜的情况下，美凯龙总营收为104.8亿&#ffe1;元，同比下滑7.67%。

　　 其中占比近六成的自营业务收入为64.19亿元，同比增›长2.8%，毛利率为74.4Ä%，同比降低2.6个百分点。

λ

　　也就是说，即便在市场环છ境下行情况下，美凯龙依然靠收੬租模式稳住了大盘。

　　以今年上半年为例，美¨凯龙94家自营商场的平均出ઙ租率达92.1%，280家委管商场的એ平均出租率也达到90.1%。

　　疫情之下，美凯龙以降低费用开支来增强续航能力ઞ。三项费用中，销售费用率、管理费用率分别为9.93%、9.‰31&#25bd;%，较去年下降3个百分点，前三个季度管理、销售费用均有20%以上的降幅。

　　不过由于负债高，财务费用很难下降Ó，今年前三季度，美凯龙的利息费用达18.99亿元，接近毛利Ǝ总额ⓩ。

　　ⓞ落到利润层面，2022年前三个季度，美凯龙不出意外地出现了੊下降，归母净利润为13.18亿元，同比下滑36.2%，扣非净利润则下滑不ρ到24%。

　　收租生意的另º一个&#266a;优势在于ò，当坐到龙头位置之后，强势的话语权能够占用上下游、合作方的资金。

　　截至三季度末，美凯龙旗下拥有94家自营商场，279家委管商场，战略合作经¸营8↔家家居商场，数十项特许经营家居建材项目，是产业સ链上巨无霸级别的企业。

&#25d0;

　　以2021年为例，美凯龙的净利润为21.89亿元，同期经营活动现金净流入超过50亿元，很大原因在于美凯龙能够占用合作方的往来款项、会收取商户的质量保证金和押金，这两项为主及其他项目构成ⓦ了美凯龙账面上高额的其他&#25d3;应付款。

　　在今年，多个大型城市人口流动性受限的情况下，⊆既有利润又有现金流，美Ü凯龙的生意虽然比不上风口上的抗原એ，也算是稳定吃香的模式。

　　੏那么问题来了，既然生意稳定，为什么ú美凯龙的股价不停跌？4块多的股价，控股股东为什么要在低位宣布减持？我们从美凯龙本身和控股股૦东两个维度来看。

∋σ

　　债务警报没ઽ有解除

　　回顾美凯龙发展历程Ņ‘，长期ƒ依附于房地产红利的美凯龙，形成了无法轻易撼动的重资产运营模式。

　　根据公司三季报，美凯龙投资性房地产、固定资产、在建工程占总资产比例达到−74.07▧%。这意味着美凯龙需要大量活钱涌入，维持公司现金流，常见的方式如借债、发债、定增等，美'凯龙已经悉数使用过了。

　　去年10月，美凯龙计划增发新股募资36.78亿元，用于6个Ø基建项目，以及偿还公司有息债务，其中25.7ਗ਼5亿元用于项ϖ目建设，其余11.03亿元偿还债务。

　　只可惜这11੐.Η03亿元无法彻底解决美凯龙日≈益高涨的债务压力。

　　截至2022年三季度末，美凯龙账上的货币资金为57.4亿元，易于变现†的交易性金融资产为10.02亿元，而短期银行贷款和一年内到期的非流动负债（一般认&#25b3;为是有息债务）↵合计高达96.1亿元，流动性压力可见一斑。

　　雪上加霜Ò的是，美凯ࣻ龙的融资能力可能在减弱è。

　　从2020Λ年第三季度开始，美凯龙的筹资净额只有一个季度是净流入，其他时间都是流出状态。以20∗2ù1年为例，当年的筹资活动现金净流出50.54亿元。

　　从好的方面来说是降杠杆，同时也存在另一种可能性，即，美凯龙当前及未来的经营情况不足以ચ让金融⊃机构或者债券市场放心地借出高—额的资金。

　　一方面▧，美凯龙融资难度提升，和以投ⓕ资性房地产为支点的循Ã环越来越难转起来有关。

　　美凯龙创始人车建新（同车建兴）曾说：“土地的（价值）如何实现？我告诉你，那就是资本证券他。通过抵押，可以进行贷款和融资，土地（⌉越多&#25c8;、越贵∞），所获的授信额度就会加大，这体现了企业的整体实力。现在企业要做大，不进行资本运作不行。”

　　投资性房地产Å也是一样૝&#256f;。

　　车建新ਖ਼的观点，即便是在美凯龙刚上市的2018年都能符合市场，但在&#ffe1;ਫ“三道红线”严防死守的今天，不灵了。

　　于是，美凯龙在有意收缩开支，除了上文提到的费用¸，收缩的还有资本‚性支出。今年前三个季度，美凯龙花在购建固Ρ定资产无形资产等长期资产上的资金只有不到10亿元，同比降44.39%。

　　作为最重要的长期资产，三季度末，美凯龙&#25b2;投资性房地产的੬规模为963.23亿元，比去年年底&#25c8;增加不到0.8%。投资性房地产进入存量时代，意味着抵押换不到更多的钱了。

　　根据美凯龙的半年报，960亿元的投资∇性房地产中，已经有850亿元被质押担保用于获取贷款或者发行证券，进一步借款的空间没有了。还有一☜种可能性就是，放款额度占抵押物价值的比例提升，不过♣这几年，都在四折左右。

　　另▧一方面，如<上文所言，美凯龙前三个季度的净利润下滑不少，10月份，美凯龙还发公告提示经营业੎绩下滑。

　　在经ી营环境并不友好的背景下，美凯龙还向外提供了财务资助，截至三季度末，美凯龙计提了合计1.5亿元的坏账准备。美凯龙向外提供财务资助的总余额为27.7亿元，有9.69亿元已逾期，未到期的也&#256f;有3亿元஻进行了展期，这也是影响未来业绩的风险。

§

　　今年前三季度，美凯龙投资性房地产的公允价值变动收益为1.07亿元，相较于投资性房地产的规模，升值空间已经非常有限，而此前，比↓如2018年Ν，这部分收益占净利润的比重能达到40%。

　　这意味着这⇒一块比较有确定性的收益越来࠷越少。尽管这不影响现金流，但对于股权性融资ળ来说，不是一个好消息。

　　"控ⓒ股股东囊中羞涩

　　低位被减持的另一个原因在∃于控股股东——红星←®控股。

　　公告中，红星控股直Ë言减持是为了偿还债务。有借有还如果是良性的，能大幅提升自身资金的利用率，提高股东权益资产的收益率Ó，但红星控股的“偿还”已经很被↓动了。

　　红星Η控股手里ઠ有两块重要的资产，房地产开发业务和红星美凯龙，都是重资产吞金兽。为降低负债率，补充现金流，2021年6月初，红星控股将旗下7家物流子公司以23.12亿元出Ÿ售给远洋资本。

　　7月，根据远洋集团公告，美凯૝龙创始人车建新只用40亿元，就出售了其控制的红星企¾发70%股权。根据收购框架协议，红星企发连同其附属公司、合营企业及联营公司合计持有9૨1个物业项目，住宅建筑面积为2017.1万平方米，商业建筑面积为625.2万平方米。

　　10月，旗下›成立不久的美凯龙☼物业80%股权又以近7亿元价格被转让ⓚ给旭辉。

　Β　市场上一直流传Ò着车建新的一句名言：买地是做企业绝对的命根子。上述三次资产变卖虽然为车建新è带来约70亿元的现金流，但却是拿红星控股“命根子”换的，足以体现车建新“断臂求生”的决心。

　　只可惜车建新决心虽强，但是眼光不太好，找的合作方远洋集团手头没宽裕多少，从今年8月份开始，远洋÷资本旗下的公司债券陆续传出&#256f;展期、境外贷款违约等&#266a;消息。

　　在此背景下ⓒ，红星控股拿不到说好પ的40亿“命根子钱”也就“理所当然”了……随后市场传出红星起诉远洋集Φ团又撤诉的消息。

　　截至2022年6月末，合并报表层面，红星控股的货币资金为87.6亿元，易变现的交易性金融资产为9.66亿元，而仅一年内到期的非流动负债Ρ就超过200亿元了，还有40.9亿元的短期借款。母公司层面，红星控股货币资金只有3.4亿元，一年内到期的非流¹动负债超过100亿元，已经面临明显↓的流动性危机。

　　12月20日，红星控股发布公β告称ª，“20红星05”债券利息宽限期‹延长2个月，再次坐实现金流危机。

　　红星控股及一致行动人此次减持美凯龙，可能就是为了支∨付包括上ધ述利ζ息在内的债务。截至11月4日，红星控股持有美凯龙股份中的70%以上股份处于质押状态。

　　车υ建新当前亟需解决的问题，除了减持૎股份还债外，更应该想想后地产时代，美凯龙和红星控股新的业绩支柱是什么。⇒

　　参考ℜ文献☜

　　′[1]《红星美凯龙：断臂求生&#25bd;后，红星美凯Π龙平安着陆了吗？》，亿翰智库；

　　[2]®《红星美ੈâ凯龙实控人车建新40亿元出售货值千亿红星地产控制权》，澎湃新闻；

ગ　ਊ　[3]《红星美凯龙઴，为什么会掉进资金链困局？》，市值榜

　　节点财经声明：文章内容ਜ为转载仅供参考，文章中的信息或所表述的意见不构成任何投资建议，节点财经不λ对因使用本૨文章所采取的任何行动承担任何责任。

&#263b;µ

²

内容∉对你੨有所帮助，戳「关注ℜ、点赞、在看」三连击哦

24小↵时滚动播报最新的财经资讯和视频，更多ਫ਼粉丝福利扫描二维码关注（sýinafinance）

新浪财经意Μ见ੑÆ反馈留言板

All Riⓜghts Reseઢrved 新浪公司 版权ਫ਼所有