房贷利率步入ω“દ∅4.25%时代” 更多非一线城市将执行下限
作者：τ੦ 亓宁‹
[ 随着越来越多城市区域逐步执行全国ઝ下限利率，新发放个人住房贷款加Þ权▧平均利率有望降至4.6%左右，较3月份低近90个基点。 ]
最新一期LPR（贷款市场报价利率）已经落地。据第一财经了解，自23日起全国各大银行已经开始按照4.45%的5年期以上LPR挂钩房贷利率，叠加前期央行对新增首套住房贷款Η利率下限下调的20个基点，包括天津、Ąe;苏州、青岛等城市部分银行已经按照最低4.25%利率办理新增首套房贷款，属于当前最低。
招商证券银行业首席分析师廖志明认为，随着房地产政策明显“放ćc;松，一线城市外的区域大多将逐步执行全国下限利率。
记者注意到，近期更多城市正尝试进一步松绑“四限”政策，部分区域♪限购、限售门槛逐渐િ降低或取消。业内普遍预测，连è续8个月量价齐跌的地产销售有望逐步回暖。
多地“顶格ਊ”ઍ落地最新房贷利率
22日（周一）¯，全国各地银行开始执行新一期LPR。此前的20日（上će;周五），央行公布最新一期LPR：5年期以上LPR为4.45%，较上月的4.6%下调15个基点，1年期LPR为3.7%，与上月持平。
这是自2019年LPR报价形成机制改革以来，首次出现1年期LPR不降、5年期下降的情况，且后者降幅创下最大纪录。此前Α5年期以›上LPR经4次下调从4.85%降至4.6%，每次降幅∨不超过10个基点。
当前，多数住房按揭贷款的利率基准与5年期以上LPR挂钩，即各银行采用“LPR加点”方式确定。结合15日央行、银保监会对新增首套房贷利率下限下调20个″基点等利好政策，机构普遍分析，当前面向楼市的定向降息അ正在加码，意在遏制房地产∩下滑势头。
22日，记者向多∞地银行网点电话咨询最新房贷利率，相关工作人员均确认已按∩照最新LPR执行，但具体上浮加点还要根据与楼盘合作情况、购房者个人信用情ô况等最终确定。
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“首房首贷，而且购房面积在140平方米以下æ，可以按照最新LšPR也就是4.45%办理。”工商银行重庆某支行工作人员对记者表示，目前该行最低可以做到基准利率水平。
此前记者了解到，在央行、银保监会发文后已有多地银行将利率下限在基准利率基础上下调20个∨基点，苏州、青岛、济南、郑州、天Λ津等地部分银行首套房利率可低至4.4%。此次LPR下调后，各地首套房利率水平也随之进一步下调，新增购房者可以按照4.25%的最新下限办理购房贷款，其中既有大行也有股份ર行、城商行。
“信用好的话可以在基准利率基础上下调20♠个基点，必须是首套房。”建设银行青岛某网点工作人员表示。青岛银行也有个贷经理表示，从21日起该行新办理的首套住房贷款利率进一步降至4.25%。另有中介人士对记者表示，已经接到几家城商行通知，即日起执行首套房贷利率4.2a0;5%。建设银行苏州一网点个贷经理也向记者确认，首套房最新利率水平为4.25%。
除苏州二套房贷款૧利率与首套房基本持平外，多数执ⓙ行4.25%首套房利率的城市二手房利率仍维持“LPR+60基点”的最低利率下限。建设银行天津某支行工作人员表示：“二套房没变，还是LPR+60基点，现在是5.05%。”青岛银行二套房利率ઍ也从5.2%降至5.05%。
但相比之下，一线城市房贷利率普遍未贴近下限。其中，北京多数银行仍维持首套房5%（LPR¨+55基点）、二套房ù5.5%（LPR+105基点）利率水平，广州大行首套房最低可以做到5.05%（LPR+60基点）。“北上广深都没有执行（LPR基础上）下调20基点，Ä具体会不会执行不清楚。”工商银行北京某支行个贷人员对记者说。
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新增ણ按揭贷款有望回 升
♫ 廖€志明认为，随着房地产政策明显放松，一线城市外的区域大∉多将逐步执行全国下限利率。
数据显示，今年3月新发放个人房贷加权平均利率为5.49%，较去年1ੇ2月下降14个基点，但仍大幅高于同期新发放企业贷款加权平均利率ૢ（4.36%）。据贝壳研究院统计，4月103个重点城市主流首套房和二套房贷款利率分别为5.17%、5.45%，分别较上月回落17个和15个基点，已是2019年以来月ਜ਼度新低。
但同期月度信贷数据和房地产销售数据÷依然不乐观，其中继2月居民中长期贷款（以按揭为主）出现有统计以ਠ来首次下降之后，4月住房贷款再次减少605亿元，同比少增4022亿元；1~4月商品房销售继续低迷，Ç其中住宅销售额同比下降超30%，连续8个月量价齐跌。
廖志明预测，随着越来越多城市区域逐步执行全国下限利率，新发放个ø人住房贷款加权平均利率有望降至4.6%左右，较3月份◯低近90个基点。
居民购房意愿迟迟得不到实质性改善，一方面是因为房企流动性危机尚未解除，对楼市前景缺乏信心；另一方面是此轮疫情反复干扰。在此背景下，除了各地对利率水平的“因城施策”，松绑楼市的措施还在持续，其中«既有去库存压力较大的三四线城市，也有二手房量价持Ρ续滑坡的热点二线城市。
比如，近日湖南省自然资源厅、省住房和城乡建设厅联合印发《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》，其中对“房地产库存去化”风险防控提出ì明确要求૮，各市州、县市区商品房库存去化周期在13~36个月的，应严格控∀制新增房地产开发用地审批；连续两个季度非住宅商品房去化周期超过36个月的市县，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。
此外，继杭州、南京、东莞、无锡、武汉等热门城市对多孩家庭推出“优惠套餐”，刺激改善型需求之后，近日多个城市尝试进一步放开二手房限售和限购੪，活跃二手房市场的倾向更加明显。5月23日，哈尔滨正式宣布¢废止2018年出台的楼市区域性限售政策，全面放开二手房交易、推动商品房去库存。
不过值得注意的是，近期也有个别Υ城市出现松绑政策“一日游”现象，业内人士认为，在一系列“托底”政策支¼持下，“房住不炒”依然是底线。
ϑ 同样值ε得关注的还有，在“一揽子”政策鼓励新增住房需求的同时，随着存款、理财、货币基金等居民资产端收益率下行，此前以较高房贷利率贷款买房的存量购房者开始倾向于提前还房贷∂，这一话题热度近期不断走高。
有银行个贷还ⓥ款中心人员表示，提前还款的确可以减轻ા未来利息支出压力‚，且银行一直有此项服务，但仅适用于有闲置资金的用户。
方正证券⌈分析师张伟认为，由于居民储蓄率处于高位且疫情降低了消费意愿，加上低风险资产收益率短期将处于低位，预计“提前偿还房贷”短ભ期内会继♣续存在。但未来按揭利率还将进一步下行，新增按揭贷款也会逐步增加，居民不会持续去杠杆。
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