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来bc;👽源丨杠杆地产 撰文|杆姐&a💼mp;编辑|雯雯
ς闽系房ú企大唐集团控股走到一个关键路口。
2022年5月23日，大唐集团控股发布公告，拟就旗下一笔美元债未偿付×本金额的至τ少2.7亿美元或90%发起要约交换。
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该债务即将到期，拟展期一年，到2023年5月∅末。
2021下半年以来，房地产行情风云变化，销售、债ⓥ务、融资及流动性压力迅速搅在一◯起，大家都很难受。
此前，部分民营房企成功展期，同ë时迎来一些利好消息。大唐ⓥ集团控股„的自救能否成功？杠杆地产希望，是。
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ô 寻求展期，自👽救关键
和个别优秀民营房企、国营房企动辄3、4个点的融资利率不同，多数民营房企，特别是规模体ⓥ量不算很大的房企，其综合借贷成本10个点以上，一点不稀奇。
我们看到大唐集团控股寻求展期的这笔票据，利率定为▧12.50%——对，没有看错，在LPR（贷款市场报价利率）进一步降低，不管1年期、5年期，3、4个多点的今天，利率竟然要这么高？¾
当然，ৄ我们要理解，不同层次、评级房企的各自情况；美元债也有其复杂性；一些房企的海外债谁在买，本身也值得研究。
至于大唐集 团控股的具体因素，杠杆地产¤不展开说，杆友应该有自己看法Β。
对于此Ÿ次展期诉ì求，ਰ大唐集团控股期待很高。
交换要约一经实行，将 改善本公司的整体财务状况、延长其债务的ત到期日、强化其资产负债表及提升其现金流管理。
事实确实如此，下文杠⊃杆地产也会Λ写。大唐集团控股的销售、融资、短期流动性压力都不☞小，展期可以说是目前救命关键。
ý 同时，叠加人民币币©值b3;压力，任何有美元债的中国房企都会觉得肉痛。
值得注意ੑ，如果展期ⓘρ失败：
（大唐集团控股）可ૢ能无法悉数偿还现有票据，其产生足够现c8;金流以履行财务承诺的努力或会受限 ，公司或会考虑其他债务重组方式。
在ˆ大唐集团控股看来，2021下半年以来，中国物业开发商及为该行业的增ⓙ长及发展提供资金è的资本市场经历了一个拐点。
房地Æ产开发的银行放贷减少，对物业开发商获 得境内૩资本产生了不利影响。
购房者的银行按揭贷款减少，加上购房者对物业开发商完成项目ä能力的担忧，对物业销售产生▩不利影响。
此à外，预售所得款ઢ项的使用亦受到੨限制。
ð所有因素叠加，债务偿还和再融资将成为很大÷一个问题。
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´换句话说，杠杆地产认为，ò如果大唐集团控股即将到期美元债无法展期，该企业可能会面临很大的威胁。
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੧经≈营承压，销售遇阻
根据大唐集团控股年报披露，2021年，其营¥收约112.5亿◑元，较去年同期增长6.3%，毛利率约为24.0%。
净利润▥约10.3亿元 ，较去年同期增加8% ，其中归母净利润约7.26亿元，略有增长——是房企中少有增收又增利的。
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赚钱Ö增加，但年报说不打算派末期息。
当然，毛利率还是有一定下ૉ滑¾。d3;
੧ ◑2020年为25.5% ，2021Υ年为24.0%，总体比较稳定。
取得不ϒ错成绩的同时，杠杆地产看到，2021年，大ª唐集团控股销售及营销开支约5.29亿元，较2020年的4λ.83亿元，增加9.6%。
同时，行政开支达♠到7.06亿元，Ċc;较2020年加35ਰ.1%。2020年该笔支出为5.22亿元。
ñ该增加主要由于本集团业务扩充以致员工人数上升所ૢÔ致。
年报披露，截至2021年末，大唐集团控股有é27ત09◘名官员，2020末是员工为2592名。
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融资成本净额由2020年同的1960万元，ϖ增长2850万û元，达到4800万元。
此增加是由于借款增⊄加导致的à利息费用增加。ੜ
2ਊ022年则是日子都દ难。γ
θ 比如杠杆地产看到，2022年4月，大唐集团控股合Η约销售额为18.Û5亿元，前4月合计82.9亿元。
而2021年4月时，ࢮ合约销售额接近50亿元，这对比一下，实在是太惨ફ了。
Ād; 当时前4月卖了143.5亿元。▤
且无论单月还是前4月，2021年当时Ν的均价都是过万元/平◯米。
如图，如今显઼然下ℜ滑了。ઐ
ઠ 我们再看2࠽0ⓕ21全年。
如上图…，杠杆地产看到，2021年12月，大d3;唐集团控股合约销售金额为69.2亿元Ï，年度合约销售505.8亿元。
ⓣ我们都说2♨021下半年房地产惨，但是对比起来，大唐集团控股的2021年12月似乎表现不错。憨
全年更是创造了½一ⓔ个很∈高的数字。
å 当下的困难ìÍ，才是真的难。
之于大唐⊂集团控股如此，对所有ા房企Ν大概都是。
企业的生死存亡，一方面ભ寻求债务展期，另一◈方面必须有实实d0;在在的销售增长，否则这日子没办法过。
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É债务压力一度触发评ν૩级风波
此次寻求债务展期⊃之前，Ê2021年末，大唐集团控股曾发生评级风波œ。
2022年1月31日，评级机构穆迪发૮布报告称，应大唐集团控股有限公司的要求，将撤销公司长期发行人信用评级，撤销前期评级维持为“B2”。
2021下半年，曾1、2天内，就Þ连续下调π19家房≠企信用评级，力度之大、数量之多前所未有，一些规模靠前的企业亦在其中。
在主动申请穆迪撤销之前，大唐集团控股于去年12月，也主动申请标普撤销其长期发行˜人ⓛ信用评级。
提早主动退♠出评级机制，或许可以避免ⓚ资本市场和信用危机可能引发的误伤。
੭ 评级撤લ销后，大唐集团控股方面也表示，待市场稳定后会，根据发展状况©再次公开评级。
国际评级机构标普，在2021年11月3日的¥报告中称，因经营面临挑战，对大唐集团控股的ⓝ评级展望调整至“负面”。
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标普认⌋为 ：
大唐集团控股将面临多重经营挑战，包括销售前景弱化以及利润率下滑，€特§别是ℑ在南宁本土市场。
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南宁是大唐集团控股的੧主要销售市场，占大唐集团控股2021年ν初可售货值约30%。
在动荡δ的市场中Ì，大唐集团控股的境▨外到期债务再融资，面临不确定性，流动性也可能因此受到冲击。
比如标普认为，大唐集团控股上述2022年6月将到期的3亿美元境外债券，ƿ再融资的能力将面⊆临高ચ度不确定性。
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若其利用ζ内部资源偿还债务，这可能令大唐集团的流动性承压÷。
于ણ是，a1;我们看到了上文杠杆地产所述的寻â求展期。
à 评级和流动性风波背后，杠杆地产看到2021年，大唐集团控股在土地市∏场方面比较卖力。
总共拿了24块地，总规划建筑面¯积约608万平ρ米。
Ø扩张一定ળ是要加杠♧杆的。
截至2021年末，总负债约1091亿元，2020年末为1046亿元，其中767亿元，以固定费率计息。
其中，一年期的债务超3ઠ8亿元，ੈ2020年末时该数字为不到¯27亿元。
截至2021年末，杠杆地产看到，大唐集‘团控股拥有现金及银行存ખ款55.1亿元，2020年末为56.6亿元.
其中受限制现金1ο2Ç.0亿Ö元，2020年末为22.0亿元。
'从现金Þe;短债比说，似…乎无忧。
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如果再看1-2年内要到期的债务，还有4♣2亿元多。
大唐集团控股积极寻求债务ω展期，只能成功不能▥承受失败Ω。
本文未标注出处 的财务图表 ，均源自大唐集团控股有关公告，特此说明并致谢ગ
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