公募REITs周岁:12只产品业绩表现稳健 仅一只产品跌破发行价|资产

发布日期:2022-05-27 08:38:11

  自2021年5月首Ý批公募REITs获批∅以来,已有一年时间。⇓

  目એ前已上市的公募REôITs产品共有12只,发行总规模458.4ò1亿元。

  今年4月发行的华夏中国交建REIT以9૯4.15亿元的募集规模拔得੆头筹,成为目前市场上募集规模最大的公募REI∴Ts产品。

  华夏中国Œ交建REIT在今年4月7日首日募集时Î,公众投资者单日认购规模超过&#ffe1;840亿元。

  公告显示,公众投资者有效认购申请实际确认比例仅为0.84%,配售比例创ⓨਭ公募基金发઱行历史新低。

  截至记者发稿,除了12只已上市β的公募REITs产品外,尚有4只产品处于૥审批阶段↵。

  其中,国金基金管理有限公司的“铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施”基ÿ金"产ࢵ品,也是首批申请的公募REITs产品,但时隔一年,至今尚未获得批文。

  业ਊ绩表现基≈本达到Œ预期

  不જ同于传统公募产品,公募REITs属于基础☼设施类。

  根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》文件,基础设施包括仓储物流,收费公路、机场港口等交通设施,水电气热等市政设施ç,污染治理、信息网络、产业&#261c;园区等其他基础设施,不含住宅⊂和商业地产。

  从底层资产类型可以看出,…公募RE੎ITs的底层资产是基础设施项目完全所有权或♨经营权利,并以其产生的现金流为偿付来源。

  公募REITs对项目做了明确要求,如“原始权益人享有完全所有权或经营权利,不存在重大经济或法律纠纷,且不存在他项权利设定;原始权益人的企业信用稳健、内部控制健全,最近3年无重大违法违规行为;原则上运੧营3年以上,已产生←持续Ο、稳定的现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力、较好增长潜力;现金流来源合理分散,且主要由市场化运营产生,不依赖第三方补贴等非经常性收入等。”

  由于底层资产的稳定性,î公募REITµs可视为一项投资回报稳定、Τ风险适中的基金品种。

  根据中信证券研究报告显示,”2021年首批9只公募REITs产品੝年度营业收入和EBਯITDA相比预期指引(募集说明书对盈利的预测),完成度分别为103%和98%。

 &#25d3; 2021年除首钢绿能外,首ⓣ批公募REITs的营业利润率都在55%以上,符合成熟资产稳定盈利⌊特征。全部首批公募REITs年报的现金分红均超额完成,实际拟分红比例高达97%。

  目前,产权类χ公募REITs的2022年分派率为&#260f;3.4%,经营权类则达到7ત.1%。

  有公募基金行业人士对21世纪经济报道记者表示,“以目前的公募REITs产品表现来看,产权类的实际收益率ડ要比分红率高一些,因为资产增௄值的部分仅体现在净值里,这要看资产运营能力了。考虑到疫情的影响,目前这个表੬现已经很不错了。”

ત  目前ડ,首Α批公募REITs产品战略配售份额即将解禁。

  由于目前上市的公募REITs产品底层资产的未来现«金流都十分稳健,同时⋅二级市场可交易份额相对稀缺,因此大部分已上市产品在二级市场均有Ω溢价。

  Wind数据显示,截至5月25日收盘,12只公募REITs产品在二级市场仅有一只产品跌破发ૄ行价格,平均涨幅超过2Ε0%,其中,富国首创水务REIT涨幅最高,较发行价上涨Ð39%。

  近日,9只首批公募REITs均发布 份额解除限售的公告,满12个月的战略配售份额将在6月21日进入二级市场流通。据统计,这轮战略配售份额解禁后,可流通份额最高的产品,其可流‌通份ⓩ额占基金全部份额的80%。

  “解禁后,二级市场可流通的产品份额将进一步增加,可进一步提升公募REITs在二级市场的交易活跃程度,同时,基金公司也在引入做市商,例如华夏越秀高速REIT、博时招商蛇口产业园REIT等产品已经引☏入券商提供做市服务。”北京θ一家公募基金公司人士受ੌ访表示。

  政ⓣ策支持市场ࢮ扩容ν

  5月25日,国&#263b;务院办公→厅发布《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(下称《©意见》)。《意见》指出,有效盘活存量资产,形成存量资产和新增投资的良性循环。

  《意见》在提Η及存量资产盘活方式时,特别提出,推动基础设施领域不动产投¾资信托基金(REITs)í健康发展。进一步提高推荐、审核效率,鼓励更多符合条件的基础设施REITs项目发行上市。

  此外,对于在维护产业链供应链稳定、强化民生保障等方面具有重要作用的项目,在满足发行要求、符合市场预期、确保风险可◑控等前提下,可进一步灵活合理确定运营年限、收益集中૎度等要求。同时建立健全扩募机制,探索建立多层次‏基础设施REITs市场。

  有券商人士对21世纪经济报道记者表示,“我ô国有大量的基础设施存量资产,扩募机制和《意见》提到的一系列措施将大大推进这些资产进入REIT↑s市场,这至少是个万亿级别½的市场。”

  同时,当前对已上市产品扩募的研究进程也在加快。扩募是指在基础੤设施REITs基金首次发行设立后再◑次扩大募集,并将募集资金用于投î资的行为。

  证监会表示,扩募是REITs产品的重要特性。扩募与首发一样,是REITs市场建设不可缺少的重要环节。推出REITs扩募机制,有利于已上市优质运营主体依托市场机制增发份额收购资产,优化投资 组合,促进并购活动,•更好形成投融资良性循环。▣

  4月1÷5日,上交所和深交所分别就《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(ઙREITs)业务指引第3号——新购入基础设施项目(试行)》《公开募集基础设施证券投资基金业务指引第3号——新购入基础设施项α目(试行)(征求意见稿)》对全市场公开征求意见。拟细化明确公募REITs产品对新投资项目的扩募、信息披露、决策和审批等具体安排。

 ਯ 就Υ扩募而言,新项目的投µ资、发行模式以及定价问题成为业内较为关注的难点。

  由于涉及原始¿持有人和权益人的利੠益,新资产的定价需要权衡各方利益,做到公允,再加上公募REITs涉及到多个交易Γ场景,其扩募细则的落地仍需时间。

  事实上,虽然公募REI∠Ts市场火爆,但投资者在甄选时仍需注意分辨风险。在谈及未来公募REITs的表现时,有公募基金行业人士对记者表示,“公募REITs产品的收益是受底层资产运营情况直接影响的,风险还是存在的,’特别是一些受政策和疫情影响较大的行Œ业,其现金流很有可能不及预期,投资人还要理性看待。”

 ੘ (作者:马婷ℜ婷 €编辑:姜诗蔷)

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