「深度」出险60天

发布日期:2022-05-30 11:26:21

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记者 | ô牛િ钰૦

编辑 &#266c;| 傅ξ¯林林

  这次融创按ੇ时偿还了ó一笔境内债利息。

  5月27日,融创应该支付33亿公司债“20融创0Õ2”的本期利息,利率5.6%,据融创此前公告披露ⓨ,两个交易日前就将本期债券的利息足额划付至中国证券登记∃结算上海分公司指定的银行账户。

  业内人士对界面新闻表੣示,按照融创目前的披露习惯,如果无È法偿还,会提前公告展期计划,但此份公告已说明Ÿ会将足额利息转入指定账户,就意味着这笔利息已如期偿还。

  其૝实5月15日,融创还为此前展期18个月的40亿公司债“Φ20融创01”,偿还了首次10%的本金兑付,即人民币4亿元,也以“划付至银行账户”为Õ公告口径。

  在今年3月之前,如此小规模&#25b3;的利息兑付对千亿房企龙头融创来说,尚不足以成为ਯ关അ注点。

  毕竟去年上半年,融创还秉持其一贯的大手笔作风,用99.1亿收购了Γ广西本土房企彰泰8ਬ0%的股权,还提ਨ前偿还了2022年2月到期的8亿美元债。并且,在全国各地集中土拍中积极拿地,共获取土地权益货值2135亿元。

  去年્中期会议上,孙宏斌做了一→个精准的预判:下半年的市场压力会比较大,整个融资市场的信贷市场压力也比较大,销售压力也大。但他并未预料到,春节后市场的持续低迷及资本市场的波动,让融创也掉਩出了安全区。

  一年ˆ过去,融创从大手笔提前还债,转向“能还尽还”,而面对境内外债短期兑付压力,以融资“≥借旧还新”方式行不通,销售端也迟迟未ⓑ出现回暖,最终还是走到了债务展期这一天。

 ⊗ 跌出安全区′

  今年初,融创对∏公开债务的态度仍保持“能还&#25a1;尽还”,于Δ1月20日如期偿还两笔合计约42.5亿元债务,包括一笔33.15亿元境内可回售私募债,一笔9.36亿元境内ABS。

  对于一些非公开♣债务,态度也是如此,可能会出现延期情况,但一直处于安Μ排兑付બ的状态。比如1月17日,中天精装指出融创西南区域应于2021年12月30日归还公司的战略合作履约保证金3000万至今未还,次日,中天精装便收到了相应款项,并公告称延期兑付保证金事宜已妥善解决。

  虽然明面上可以平安度过今年一季度,但自去年下半年开始的股价走低趋势愈演愈℘烈,接连多个交易日跌←幅超过15%,截止3月底因无法按期ⓥ发布年报而停牌的最后一个交易日,融创股价已跌至4.58港元/股,较去年同期31.35港元的收盘价下跌85%。

  并且,融创资&金Þ流动性紧张的情况已经完整显露了出ü来。

  3月25日,融创房地产集团在上海证券交易所发布公告称,无法筹措到足额资金兑付4月1日到期的40亿债券,随后便与债券ⓝ持有人ઍ进行了谈判,孙宏斌主动为该笔债劵提供不可撤销&#25bc;的连带责任担保,还将阿朵小镇等资产摆出来增信,得以顺利展期18个月,先付足额利息,再分期兑付本金。

  展期之后的融创得࠷以喘息,足额本金与5月15日本金均成功◘兑付,从境内债来看,ß融创目前面临的流动性危机并不似之前般紧迫。

  但5月12日઼,融创公告称,预ⓖ期不会支付4月到期的4笔美元债利息,合计发行规模27.42亿美元,即期利息约1亿美元φ。

  内房企如果无法按期偿还美元债利息,会触发્债务违约的条例,债务人有权要求融创立即支付债券的本金和应计利息,即便距离这笔债券的本金兑付还有一定的时间,而且,国际评级机构下૞调评级和展望,也有可能ਰ触发其债务加速到期。

  这意味着,经历多重波折,融创还是走到ક了债务逾期这一步γ。×

  据融创透露,公司将寻求相关债务的整ટ体解决方案,并已委任华利安诺基作为财务顾问,盛德律师事务­所‾为法律顾问。

  作为全美并购咨询投行中排名第一的华&#256d;利安,近年来凭借重组专家的身份在国内声名鹊起。此前已有多家房企委任华利安作为债务重组的财务顾问,比如龙光、佳兆业、花样年、ë当代置业等。

  据统计,融创目前共存续12笔公开境外债,合计发ⓙ行规模为77.62亿美元ⓩ。其中,有两笔«6亿美元债将于今年6月14日及8月18日到期,合计12亿美元。

  从多‘♩家房企化解方式来看,目前,债券置换是中资美元债主流处置方式,当构☻成违约或提前进行债务重组,谈判债券置换为新债券,以给流动性问题与一定的缓期时间。

  如此来看,面对美元债提前还款的Ζ短期压ࢵ力,整体寻求境外债务重组虽是更好的解决方式,â但实属不得已的选择。

−  自救૙困局

  回头„来看,融创的自救是从&#263b;抛ਬ售贝壳股票开始的。

  去年10月29日,融创Ô首次公开出售贝壳股权回笼5.54亿美元,彼时市Ê场想法还是其在积极止损贝壳估值下跌带来的亏′损,同时回笼一点现金流,以提前准备应对今年债务。

  但随੪后融创补充现金流的动作愈加频繁,其流动性压力已Ÿ经非常明显了。至今,融创包括利用股东借款、股权融资、资产出售ρ等方式,已进行了210天的“自救”行动。

  除两度出售贝壳股票回笼资金约68.9亿元外,去年11月,融创中国融创服务已完成配售股份事项,所得款项净额(扣除相关费用后)合计约为73.43亿港元(ã折合约9.42亿美元),此外,孙宏¥斌将自有资金4.5亿美元以无息Ñ借款形式提供给融创中国经营发展使用。

  在处置资产方面,融创已转手多个项目。例如,11月将杭州两项目股权转让给合作方滨江,回笼资金16.73亿;同月,其将商管业务转让给融创服务,交易代价1ય8亿元,去年12月其出售上海μ虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼等三个项目,交易总价26.8亿ⓦ元。

  今年1月份,融创将昆明融创文旅城二期40%股权转让予华发,转让价格为14亿元。另外,其还将武汉项目出售给当地城投集团、深圳一项◊目股权出售予中融信托、退出了与厦门国贸合作的广州增城国贸融创学府壹号项目等Ó,目前还在谈判出售融创深圳冰雪城事宜,但接盘方仍无法确定。઺

  事实上,从融创半年报披露的土储情况来看,西部与环渤海的土储面积最大,二者相加约占其总土ℜ储的一半¹,但本轮成功处置的资产,大ⓒ多位于长三角、珠三角区域。

  不止是融创઻,正在遭遇流动性问题的房企大多会先考虑出售长三角、珠三角资产,比如重仓环京的荣盛发展此前将徐州、常州两项目ટ放入资产包中意图出售,还有消息称当代置业正δ在考虑转手佛山高地价项目。

  如今房企需要快速出售ફ资产回血,需要考虑有没有接盘⇓方和价格折扣,长三角与珠三角市场相对具有઻韧性,可以谈判的空间比较大,而若依靠如今的北方、西部相对而言回暖更慢的市场表现,相关资产处置计划推进往往更难以落地。

  另外,融创拥有很多文旅和酒店优质资产,均具有投入∏⋅大、周期长的特征,也为其带来了资金压力,短期બ无法依靠其回笼现金流。

  实际上,处置▤资产虽为重要手段,但‚对头部房企来说,长期低价出售资产又将反向影响到市场回款,另一方面,缩减规模也会影响其未来‰发展。

  等风∀来

  自救回笼了不少资金,੫但由于一直☏处于净偿还状态,让融创如今“不得已”拉☜长解决债务问题的时间线。

  对于融创来说,债务展ৄ期意在保证境内经营稳定,调动资源、盘活资金优先保复工、保交付。以◊求在市场向好趋势下逐渐恢复现é金流,抢抓销售回款。

  据官微信息显示દ,近两月,融创于石家庄、昆明、南京、重庆、હ成都、海南、杭州等地均有项目交付,并且此前受疫情影响的一些地区ઞ项目正在复工阶段。

  国内知名建设工程第三方评估公司深圳瑞捷(300977),于5月⊃中旬回应投资者称,去年以Î来公司与融创密切协商回款措施,截ો至目前融创陆续有现金回款,同时有序推进包括抵房等在内的各种偿债方案。

  据去年中报数据,融创可售货源超过人民币6600亿元,长三角、西部、环渤海地区分别∏占比29%、25%以及20%,且存货规模不断增长,超过6000亿,占流ⓡ动资产的比重接近七成,库存较大,除非能够快速实现销售,否则­在融资方面遇紧的情况下,资金压力很快就会出现。

  但除了西部,大多受到本轮疫情影响。作为融创销售粮仓的上海及周边、以ⓚ及其他包括浙江、ૢ江苏、广州、西安૎、成都等核心城市均受到很大影响,3-4月合同销售金额同比大幅下降约65%。

  截至2022年4月底,融创中国累计实现合同销售金额约859.3亿元,同比减少约49.75%;累计合同销♩售面积约为6☎38.4万平方米,同比减少44.5%;合同销售均价约为1Κ3460元/平方米。

  等待市场回暖Ô又拉长了融创的时间战,也是当下最难解的一环。销售端表现不佳,无法带来足够的可用现金流,也是造成短期债务难题的重要原因之一,即期待ç的市场回暖却没有具体的时间。–

  另一个难题则是融资困境,自去年1ⓑ0月份以来,融创再未在公开市场发行债券,由于资本市场的剧烈波动叠加评级机构对融创评级下调ç,其推动的专项⇒融资等资金方案陆续也被迫中止。

  今年以来,房企融资端逐渐向好,多家房企可获得并购贷、发债额度,比如日前碧ૣ桂园、龙湖、旭辉、美的置业、À新城控√股这5家房企,因资金经营面向好而带有示范性质,近期密集发行公司债。

  但无论是银行发放的并购贷额度,还是第一轮示范房企成功ਰ发债,对目前的融创来说,都无法沾边,并且债务已出现逾期ε问题,传⇓导融资更是难上加难,仍在期盼更有针对性的融资扶持。

  另外,‘融创正在等待外援入场,考虑引入战略投资者,以加速改善公司的整体信੒用状况,快速恢复融资能力,重新进入良性发展轨道。联系到此前与AMC洽谈合作事宜已两月未有◑进展,如今的债务重组、引入战投可能将花费更多的时间。

  同样是面临流动性压力的房企,金科股份在债务发生展期之前,就获得重庆市政府的扶持♦,牵头Σ当地国企以项目入股纾困,此前,广东省政૟府也召集奥园、富力、雅居乐与保利、中海等国企开会,为出险房企收并购牵线搭桥。

  从目前出险房企情况来看,粤系房企进展快速。佳兆્业4月初与招商蛇口、长城资产签署了合作协议,走出了一条“央企+AૌMC+出险企业”纾困路径,华南城则在5月16日迎来了深圳特区建发入主,近期,•有消息称,奥园也有望迎来山东一家国企的战略入股。

  融创不知何时能ધ等来战投੎的青睐,只能等待融资、楼市δ的暖风,以解决当下的流动性危机。

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