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¾ 增Ċb;收不增利、由盈转亏……这一系列词组再度成为华远ৄ的标签。
ણ 观点↑网&™nbsp;华远地产形容2021年是极具挑战性的一年。
© 这一年，在“房住不炒”主基调下，地产行业调控政策密Ǝ集出台，“三道红线”门槛和“两集中”的供给模式，¡给行业发展带来了空前的压力和风险。
也是这一年，华远地产计提存货跌价准备15.55亿元，多方因素影响下，公司当期归母બ净利润下降261.88⊃%至-ⓗ6.69亿元，由盈转亏。
ક未来如何ćb;降本增效、如何精准投拓、如何实现业绩的提升，均是资本市场关注的重点话题。
5月30日午间，华远地产以∉线上问答的方式召开业绩Ÿ说明会，董事总经理李然携一众管理层对部分问题进行了回答。
“ 降↑本¿增效
年报数据显示，华远地产2021年实♨现营੧业收入136.93亿元，同比增长77.13%，自2008年借壳上市以来营收首次突破百亿大关。
对于营业收入的增长，华远地产将原因归结为本期符合结转收◙入条件的物业较上年同期增加…。
事实上，早在80年代初，华远地产便率先进入房地产☜行业，这੭ρ家公司也是国内较早涉房的一批企业。
时至今日，华远地产的触角已经探索至酒º店、租赁各个领域“，但房地产开发销售仍旧是这家企业的业绩贡献主力军。
数据显示，2021年，华远地产总营收当中来自房地产业务的收入达到132.54ϑ亿元，同比增长੧79.16%；来自酒店业务的收入为2.33亿元，同比增长19.ê95%。
仅从业绩收入来看，华远地产这份成绩单还算亮眼。不过，现时房企更受关注的显然并非规模和营收，Ε现金流、利润和运营能力成为行业考量的重ó点。
财报透露，2&#ffe1;021年，华♫远地产录得归属于上市公司股东的净利润-6.69亿元，同比减少261.68%；归属于上市公司股东⌈扣除非经常性损益的净利润-7.48亿元，同比减少358.87%。
增收不增利、由盈转亏……这ñ一Œ系列词组再度成为ⓦ华远的标签。
事实上，华远地产利润下降的趋势早已显现，观点新媒体ડ查阅发现，2017年该公司实现净利润8.d3;19亿元，同比增长10.47%，为近è五年的最高值。
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而੭后几年，净利润接连实现微增或者负增长，2018年、2019年及2020年这一数值分别为7.5亿元、7.57亿元、4.14亿元，分别同比增长-8.42%、0.96%及-4ફ5.32%。
华远地产利润增速进一ćc;步放缓当然有疫情带来的影响，毕竟近两年，新冠疫情防控进入常态化阶段，房地产行业整体开工复工、竣工及项目交付结算的进度普遍延缓，影响到多数企业全ਠ年营收及a0;利润规模的确认。
从更深层次原ⓞ因来看，2021年，华远地产利润大幅降低主要来自三个ⓝ因素。
其一，近年来土地市场竞争加剧、土地成本Ç上升，与此同时，目前“房住不炒”调控基调企稳，¸多数城市采用限价政策a0;抑制市场价格上扬，一升一降之间，房企利润水平一再被压缩。
以华远地产为例，2021年该公司酒店产品毛利率34.46%，租赁产品毛利率为45.26%，均有一定的增幅，不过，房地产开发销售产品毛利率仅为16.2♡4%，大幅减少10.42个百Μ分∠点。
થ †其二，华远地产大额计è提资产减值，导致净利润水平受到冲击。
截至2021年末，该公司在北京、长沙、西安、天津、佛山、银川的个别项目存在存货Ó减值的情况，2021年合计计提存货跌价准ੋ备金额15.55亿元。
华远地产曾在此前的业绩预告中表示，大额计提主要是受新冠疫情、调控政策的影响，开发的部分住宅ⓨ及商业项目ª销售价格不及预期。
而上述计৻提对该公司净利润影响为-15ι.51亿√元，对归属于上市公司股东净利润影响为-12.06亿元，对归属于上市公司股东的净资产影响为-12.06亿元。
过†往，华☏远地产也有类似计提动作，比如2020年花园合计计提存货跌价准备金额6.62亿元，对&#ffe0 ;公司净利润影响为-6.58亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响为-5.02亿元。
其三，成本端管控不力，→也是影响华远地产利润¯的☞重要因素。
据观点新ⓚ媒体了解到，2021年，华远地产营业总成本达到113.24亿元，同比增长101.11%。除此之外，销售费用上涨45.38%至5.43亿元，管理费用增加13.੫5’9%至2.52亿元，而财务费用达到1.07亿元，去年同期为-1.8亿元。
李然在业Ċa;绩说明会上亦提到：“2022年公司将从多方面实施←છ降本增效。”
他进一步提到，第一，华远将持续市场对标，压降直接开发成本，保持市场∴竞争力；第二≅，是进一步提升集采率，跨区域整合重大品类、大额采购的需ⓘ求，降低采购成本。
◘ “三是建立自销团队，合理降低营销费，保持营销竞争力¿；四是优化组织架构，加强管控整合，降低管理费વ用；五是发挥国企信用优势，有效降低融资成本。”
Κ À谨ξ慎投资
ƿ“南è万科、北华远”，这是许多年前行业À内流传的一句话。
的确，在房地产领域，华远地产也曾独领风骚，2000年前⊆后销售额达到48亿元ⓙ，在行业内拥有首屈一指的领导地位，而彼时万科规模还ਠ不到30亿。
20年过去，ⓦ万科的规模已冲破6લ000亿大Σ关，但华远依旧在百亿上下。
2018年上半年，华远地产提出“规模与效益并举”的发展战略，’并重新明确了未来几年的销售目标：“2018િ年华远地产目标销售额为120亿，而未来3-5年，力争实现500亿销售规模”。
数据显示，华远地产2018年实现签约销售额120.૧45亿ⓝ元，2019年完成销售签约额150.7ⓖ7亿元，2020年实现销售额金额191.39亿元，均擦线完成年度目标。
2021年，该公司共计实现销售金额101.ચ85亿元，ਫ਼销售签约面积101.24亿元，√实现结转收入金额131.41亿元，结转面积113.14万平方米。
按此计算，去年全年Î，华远地ધ产仅完成180亿元销θ售目标的56.58%。
Þ ε2022年，该公司销售目标进一步下调至138亿元，而૪一季度完成签约额16.15亿元，仅占全年目标的11.7%。
土♡地是房地产规模发展的基石，近两年土∉地市场方面的竞争愈发激烈，在成本管控等多重因素主导下ਮ，华远地产的抢地热情似乎并不太高。
从2021年的情Ë况来看，期内该公司仅新增2宗地块τ，均位于长ਯ沙市，新增地上总建筑面积39.57万平方米，新增货值11.5亿元。
截至去年三季度，华远ૉ地产土地储备货值达到近500亿元。
对于ઽ2022年的土地投拓，李然表示：“公司将继续坚持谨慎投资的原则。”此外，华远地产2022年计划用于土♫地储备的投资额约为40亿元。
除了公开市ý场招拍挂拿地以外，这家企业亦不断ા❄寻求新的突破，比如城市更新领域。
在今天Χ业õ绩说明会上，管理层亦明确提到，未来该公司将结合国家宏观政策Ý，积极培育“房地产+”新业务板块，布局城市更新、代建及运营服务、长租公寓及保障性租赁住房等领域。
据了解bd;，2ઙ021年，城市更新首次写入政府工作报告，作为我国城市进一步发展的新抓手，旧Ñ改、城市更新成为了房地产绕不开的课题。
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按照住建部数据，目前全国待改造老旧小区达到17万个，涉及建筑面积40亿平米，这也意ⓩ味着城市更新的蛋糕足够大。
另有数据显示，在百ì强房企当中已有ℜ੦八成涉足上述业务，华远地产便是其中之一。
ß 事实上，华远地产早有旧改经验，早在上世纪90年代初就承接了改造首都西单商业 街的重任，此后又参与了北京大批旧城改造工作，积累了大量的城市更新经验。
👽 近两年，华远再度操盘了北京西城区“动批市场”核心区域改造标杆项目，即“北京金融科技中心”；去年11月，佛山里水河村山塘工业区项目重新以公开竞投的方式引Î入土地前期整理合作方，华远地产成功中Ù标。
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