兰格研究：房地产投资继续探底 用钢改善或待下半年|房地产投资

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　　1-4月੬份，房地产开’发投资呈现负增长，4月当月降幅扩大，商品房销售、新开工面积等指标大幅下行。近期房贷利率下调、多地政策放松，有利于托底市场需求，行业的政策底已过，但由于市场深度调整，企业、居民信心不足，而新开工规模的连续收缩将传导至施工&#25d3;端，房地产投资预计仍有下行空间，行业的钢材需求尚未至底部，改善或需待下半年。

　　一、商品੨房销售景Η气持续下行

　　1-4月份，商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9੨%，增速较1-3§月份回落7.1个百分点。分类型看，住宅销售面积下降25.4%，办公楼ੈ销售面积增长15.1%，商业营业用房销售面积增长12.4%。

　　从单月来看，商品房销售面积自去年下半年以来持续负增长，今年4月份同比降幅由上月的17.7%扩ધ大至3Å8.8%，房地产市场深度调整，4月份销售规模加速收缩，环比降幅³亦明显大于往年。

　　商品房销售规模持ⓗ续收缩，既有疫情冲击、政策调控等短期外在因素的影响，也有行业本身发展周期带来的内生动能હ减弱的ৄ原因，是短期和中长期因素叠加影响的结果。

　　从长周期来看，房地†产行业经历20年发展，成长期已过，行业发展逻↑辑发生变化，需求回归居住属性，家庭资产中对于房产的配置意愿减弱，房地产市场规模预计不会再明显扩张；从中周期来看，自2016年开始的本轮房地产市场景气周期也处于下行阶段€。

　　房地产在经济中的作用举足轻重，稳增长还需房地产市场稳定。5月15日，央行通知表示，对于贷&#25c8;款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款ਰ市场报价利率减20个基点；5月20日，最新一期五年期LPR下调至4.45%。五年期以上LPR和房„贷利率挂钩，部分银行房贷利率已经下调，有助于降低居民房贷成本。另外，全国已有多个城市调整调控政策，如降低首付比例、加大公积金购房支持力度等，支持刚性和改善性住房需求。

　　房地产市场的政策底已过，疫情影响减弱后，ä被疫情限制的购房需求将有Î所释放，叠加政策放松，对冲市场的下行趋势，商品房销售情况将有所改善，但由于居民预期及信心较弱，在大周期和中周期叠加的下行ˆ阶段，市场短期可能难有明显回暖。

　　二、新开∗工૜和土地&#261c;购置规模大幅收缩

　　1-4月份，房屋新开工面积39739万平方米，同比下降26.3%；从单月来看，自去年4月份开始，新开工面积持续负增长，今年4月份同比降幅由上月的22.2%扩大至੣44.2%，新开工下行明显加快φ，对后期施∃工和行业的投资形成制约。

　　由于新开工面积的持续下降，施工面积亦大幅收缩。1-4月份，房地产开发企业房屋施工面积818588万平方米，同比持◙平；单月来੩看，4月份施工面积同比下降39.3÷%，降幅较上月扩大18.0个百分点。

　　值得注意的是，房屋累计施工面积自2000年以来未出现过负增长，今年前四个月同比增速首次降至0%，下月或将呈现负Λ增€长，施工规模ⓟ或长周期见顶，对房地产投资形成压力。

　　1-4月份，房地ઘ产开发企业到位资金4852ù2亿元，同比下降23.6%，º降幅进一步扩大，企业资金状况依然较差。由于销售不景气，到位资金中占比最大的定金及预收款下降37.0%。

　Ü　市场信心不足，企业预期转弱，开工和拿地意愿不强。1-4月份，房地产开发企业Ì土β地购置面积1766万平方米，同比降幅达46.5%。

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　　三、房地产开▣发投资呈੥现负增长

　　1-4月份，全国房地产开发投资39154亿元，同比下降2.7%，增速由正转负。分地区来看，东北地区同比下降∧30.5%，降幅最大，东部和西部地区分别å下降1.8%和6.4%，中部地区小幅增长2Ê.1%。

　　从单月来看，஻4月份房地产开发投资同比下降ⓙ10.1%，降幅较上月扩大7.7­个百分点。

　　去年下半年以来，房地产投资的下行压੡力逐步显♫现。由于商品房销售仍呈下行趋势，且降幅扩大，开发企业信心不足，叠加资金压力，新开工和购地等▣主要指标持续萎缩，将进一步向施工传导，施工面积或呈下行趋势，房地产投资也面临下探的压力。市场需求带动供给企稳后，房地产投资才可能逐步改善。

ⓥ　　四、房地ς产建设用钢改善或待下半年ù

　　疫情冲击最严Ô重的时段已过，项目施工加快，有利于提振钢材需求，但由૤于新开▩工面积的大幅收缩，存量施工规模见顶，短期房地产投资有下行空间。

　　房地产市场风险正逐步释放，行业的政策底已过，当前市场重点关注行业ઝ的底部在哪里以及何时能够企稳。根据以往规律，商品房销售领先于新开工和房地产投资，今年房地产行业主要指标中，商品房销售面积最先见底，预计在4-5月份，之后随着房贷利率下调，各地政策放松，市场可能趋于稳定；销售企稳后将向新开工传导，新开工面积੓或在下半年企稳；最后传导至施工端和房地产投资，房地产投资可能在三季度见底，施工和投资的企稳将带动行¦业用钢需求改善。

　੝　今年全年房地产开发建设的钢材需૤求预计有所下降，房地产行业成长期已过，用钢需求扩张阶Ú段也基本已过，钢铁企业需从长期视角配置自身资源，在构建竞争优势的同时挖掘新的增长点。

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