◐ 文/意见领ô袖专栏作家 李庚ਰ南
刚刚过去的5月，从15日央行、银保监会房贷新政，到17日杭州新⊃政放开二手房、“三孩”摇新房，再到20日央行非对称下调5年期以上LPR15个基点。在政策吹拂之下，二手房限购开始松绑，新房市场的限价松动也暗流涌动。5月31日，杭州今年第二批集中供地上架，尽管继续沿用“限房价，限地价，封顶后采取一次性报价（次高者得）+摇号”的方式，保证金比例也仍为20%，但土地款尾款缴纳时间已延长至一年，且部分出让地块▤的精装限价标准出现回调迹象。
若以此预☞言新房限价已经开闸、市场逆转即将到来，η或为时过早；但因此ૡ再次引燃市场对新房限价的讨论与关注。
新建′商品房§Ÿ限价是在给富人省钱？
目前，许多城市特别是一、二线热点城市，对新房基本ਨ实行备案限价政策。新房价明显低于同੨Ï类地段、同品质的二手房价格，这种新旧房价格倒挂客观上形成了巨大红利。“买到即是赚到”几乎成了楼市最直白的信仰。
正因如此，楼市出现了匪夷所思的怪象：越b2;是高价楼盘越受市场追捧。尽管Μ新房限价的背后是摇号购房，但貌似公平的摇号规则也往往将中低收入群体挤ⓢ出新房市场。从动辄数百万的摇号冻结资金，到动辄数百平方、上千万的住宅，这些基本与中低收入群体、工薪阶层无缘，而是富人的角逐场！既然如此，对新房乃至高端二手房限价，实际上是在减轻富人购房的负担。这一点，其实自新房实行限价以来，老百姓就看得明明白白。
◘ 为什◯么不应给富人省Β钱？
对于高端的别墅项目，购房者自然都是富人群体મ；如果还是沿用此前的限价标准，则意味着富人们平均每套少付几百万元。所以，ૉ作者说，“幸亏提价了。不然就给富人们省钱了。”这虽然有些幸灾乐祸的情绪，但其实也说出了许多老百姓的心声：新房限价，特别是高端豪宅限价，实际上最受益的是富人们。因此，对高端、豪宅限价，实દ际受益的并非低收入、买不起房的群体，而是高收入、富裕阶层。这种行政化的限价措施所形成的房地产领域的“马太效应”实际上导致社会贫富进一步分化，甚至成为造富的捷径。这既不符合楼市调控的初衷，也与促进共同富裕相背离。
房地产调控的初▣衷，总体上是要保持房地产市场的稳定发展，让ઢ普通老百姓买得起房，即“满足居民合理的住房需求”。所谓合理需求，就是指以自住为目的的首套ਖ਼刚需和改善性住房需求。因此，如果对普通住宅限价，受惠的无疑是，至少绝大多数是普通百姓，中低收入阶层（当然也不排除富人的参与）；
但是，ડ对普通住宅限价，就一定ࣻ能惠及普通百姓吗？也未必！¡
一方面，限价模式下，开发商或通过降低工程质量来暗补自身因限价带来的损失，这部分损失最终转移到消费者，表现为消费者购买的房屋质量差，维权、维修成本大。在限价模式下，限价让产品的附加值得不 到应有的体现，导致房屋品质的倒退。对于购房ù者而言，实Ò际上是用从限价中的“红利”去贴补房屋质量维修成本。
ੜ 另一方面，新房限价模式下，新建商品房与二手房ⓥ价格倒挂，较大的红利无ⓡ疑催生了更多的投机需求，特别是在社保歧视等机制下，会释放更多的投资需求。这显然与楼市调控初衷相背离。
此外，新房限价所形成的价格倒挂红利，势必导致新房热、二手房冷，这种格局显然不利于房地产市场的良性循环。实际上也将更多的刚需挡在市场之外。由于新房β、二手房市场的反差，市场需求涌向新房市场，导致新房市场被迫实行摇号等操作。而新房摇号动辄需要上百万冻结资金，这对于普通居民而言无疑又是一个两难问题。但是，在二手房市场冷清、销售困难情况下，旧房不卖，有多少્人能掏出购买新房所需的冻结资金？如此看来，新房限价对于缓解老Γ百姓购房难问题，实际上也是情不由衷的。
尽管限价政策的初衷是要遏制投机炒房的空间，但客观上产生的负向效应或事与愿违。ο限价政策非但未能有效遏制“炒房”，客观☞上会激发更多的投机欲望，唤醒了更多的投机性“房票”，也ઍ未必能帮助真正需要帮助的、有合理住房需求的刚需族。
因此，我们至少有两∈点ৄ需关注和反思。
其一：限价政策应该朝👽差异化方向优化。无论从“房住不炒”，还是从保障居民合理居住需求出发，抑或从促进共同富裕、防止贫富分化出发，限价应该让穷人或中ƿ低收入群体降低住房成本，而不是给富人省钱。因此，新房限价应主要对面向适应中低收入群体的、小户型的普通楼盘，让政策真正惠及中低收入群体和刚需；对⁄大户型、高价“红盘”，可参照同类地段二手房价格，适当放松限价，并辅以相对较高的交易税。这种差异化显然与当前建设共同富裕社会大局相吻合，有助于优化二次分配、缩小贫富差距。
其二：限价政策的优化将有助于解开当前楼市的死结。毫无疑问，限价政策是当前楼市市场化钝化的根源所在。在限价模式下，房地产市场已经进入了一个比较尴尬的循环之中：新房控价——新旧倒挂——新房热旧房冷——二手房冷——二手房降价——二手房需求冷——二手房销售难——改ô善性需求难转化。从按照市场化、法制化运作出发，行政化的调控应向市场化回归。对新房实施限价，一方面无形中减少了市场的供给，加剧供需矛盾，导致新房“摇号”热度不减，巨大价差红利必然导致新房市场与二手房市场呈现冰火两重天，这势必加剧二手房需求的萎缩。大多数购房者特别是改善性需求者显然需要卖旧买新，旧房卖不出去则新房摇号无缘。二手房不起，则大多数改善性需求难以转化为新房市场需求。这种格局下，二手房市场¹的走向无疑影响着整个房地产市场的预期。
(本文作者介绍：先后♩供职૮于工商银行、人民银行，现为银行监管Λ部门人士，长期负责小企业金融服务推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。)
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先后供职于≠工商银行、人民银行੪，现为银行监管部门人士，长期负责小企业金融服务″推进工作，潜心研究小企业金融服务问题。
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