高盛:全球楼市硬着陆

发布日期:2022-06-20 20:20:03

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 β 高盛&#263e;Õ:全球楼市硬着陆,一个不可忽视的风险!

  来源:∗华…尔街见闻&nbùsp; 作者: 韩旭阳

  高盛ô的数据表明,整个G10集团(法国除外)的房价前景得分为æ负值,反映了较低的房价承受能力和房屋销售的下降,这表明“硬&#256f;着陆”是一个真实的风险。

 ⓒ 随着利率在疫情期间બ暴跌,以及对居住空间的需求急剧增加,房屋价格飙升,∂但现在各国央行的加息步伐使得贷款利率上升非常快。

  高盛分析了十国集团(G10)房价势头、主要房ૣ👿屋销售、住房负担能力›和供需基本面的信号后得出结论,全球房地产市场可能会步入“硬着陆”的轨道。

  数据显示ࢮ,虽然英国、德国、尤其是美国的房价µ仍在快速上涨,但澳大利亚、加拿大、瑞典、尤其是新西兰的房价却在下降,自去年11ⓚ月以来下降了6%。房屋销售的信号一直是负面的,最近几个月整个十国集团(G10)的房价都出现了大幅下跌。

  高盛认为,整个GŸ10集团(法国除外)的总体房价前景得分为负值,反映了较低的房价承受能力和房屋销售的下降。澳大利亚、新西兰和‰加拿大的评分相当低,德国略ઝ低,而瑞典、美国和英国仅略低一点。

  房地产市场大幅放缓是高盛预计σ发达国家增长放缓的一个重要原因。房价承受À能力的迅速恶化和房屋销售的大幅下降表明,“硬着陆”是一个真实的风险(尤Ü其是在新西兰、加拿大和澳大利亚)。

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  房屋销售势ਖ਼头下滑ࢮ

 Þ 疫情期间,在英国、德国,尤其是美国ৄ,房价仍在快速上涨。事实上,美国标准普尔Case-Shiller房价指数在3月份创下了历史上的最大涨幅,而 Zળillow 和 Redfin 的衡量指标在4月份进一步迅速上涨。

  然而,澳大利亚、加拿大、瑞典和新西兰的房价正在下降。继悉尼和墨尔本的房价下降之后,澳大利亚首都城市的住宅价格5月份出现了自2020年以来的首次下降——下降了0.3%。加拿大的CREA房价指数继4月份下降੆ⓟ1.1%后,在5月份ઘ连续第二个月下降——下降了0.8%。

  目前新西兰的房价较峰值水平低6%。新西兰央行去年10月就已开始″加息,以控制房价和通胀。¤º

  高盛认为,相比之下,δ房屋销售的信号始终是负面的,整个G10集团都出现了大幅下跌。目前,瑞典的房屋销售量比疫情峰值低了约15%,这一水平在美国为20%,加拿大和澳大利亚为੬35৻%,新西兰为40%,英国为50%。

  根据美国、英国、加拿大、澳大利亚和新西兰的月ઠ度数据,高盛估计住房销售增长放缓10ˆ%后,这一放缓速度会在6个¹月后下降到2%。

ª  房价可承受性低‍且持续下Ä降

  自去年夏天以来,英国、加拿大、尤其是新西兰和美国的抵押贷款利率大幅上升。Ü相比之下,澳大利亚和瑞典的抵押贷款利率上升ય幅度વ要低得多,这两个国家的典型贷款特点是浮动利率与仍然较低的政策利率挂钩。

  高盛认←为,鉴&#ffe1;于最近几周ઙ债券收益率大幅走高以及政策利率预期,这些国家的抵押贷款利率可能会进一步大幅上升。

  为了确定对房价的影响,下表展示了房价对抵押贷款利率反应的估计。研究中值ૉ估计,抵押贷款利率每上升1&00个基点,美‌国的房价就会下跌大约3%,其他经济体大约为2%。

&#256d;  新西兰、加拿大和§澳大利亚的房价相对于收入和租金的涨幅最大。美国和欧元区的这一指标更ü为温和,意大利和日本的这一指标略低。

  事实上,高盛的住房负担能力指数在大多数市场都很低。考虑到利率的大幅上升和λ房价收入比率的上升,加拿大和新西兰࠽的指数尤其低。ⓤ过去一年,这一指数在美国下跌最多,主要反映了抵押贷款利率的飙升。英国和德国的购买力更接近历史平均水平,而法国高于历史平均水平。

  Ν房&#263e;屋ਮ供应十分紧张

  高盛的数据显示,在需求方面,加拿大的工作年龄人口在过去一年中迅速增长,瑞典、法国和美国的增长速度也很稳定。相比ⓙ之下,ⓡ澳大利亚和新西兰的人口增长较疫情前的增长速度Ò大幅放缓,但随着边境重新开放,这些国家的人口增长应该会再次加快。德国和意大利的工作年龄人口在过去一年中有所减少。

  高ì盛认为,就供需平衡而言,现有数据显示,目前房屋供应十分紧张。美国、加拿大、英国和新西兰的住房空置率‰已经下降到非常低的水平。而美国、加拿大和澳大利亚的大量在建住房表明,房屋空&#222e;置率可能会从低迷的水平小幅上升。

  高盛的数据表明,整个μG10集团(法国除外)的房价前景得分为负值,≥反映了较低的房价承受能力和房屋销售的下降。另外,澳大利亚、加拿大、新西兰等国‌家的分数相当低,德国、瑞典、美国、英国等国家的分数要略微低一些。

  这份房价前景的评分排名与美国经济学家的预测大致μ一致,预计澳大利亚的房价将下降10%,新西—兰央行预测的房价从峰值到谷底约下降15%,并存在下行风险。在美国,最新的&#25c8;模型显示,明年的房价增长将大幅放缓至较低的个位数。

  住房活动和房⊗价大幅放缓是高盛预测未ⓨ来几个季度发达经济体增长将大幅放缓的另一个原因。房价承受能力的迅速恶化和房屋销售的大幅下降表明硬着陆是ⓙ一个真实的风险(特别是在新西兰、加拿大和澳大利亚)。尽管这不是高盛的基准情景,因为房屋空置率仍然很低。

  与此同⊥时,高盛ⓣ不认为房价♫下跌会导致G10的央行暂停加息周期。

  事实上,加拿大央行行长 Tiff Ma„cklem 曾强调,目前住房市场的放缓是“健康的”,&#25a1;因为如果住房市场的某些失衡持续更长时间,会出现更剧烈的调整。♡尽管如此,在房价与CPI挂钩的经济体(如加拿大、新西兰、澳大利亚),房地产对经济增长尤其是对通胀的负面推动,使高盛认为G10的加息步伐可能在年底前放缓。

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