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财经九号院&nb¨ૠsp;作者：蒋凯
日前，作者看到一份中国房地产报统计的前50强房企前5↑个月的销售数据，说实话，从这份销售数据的统⌈计表来看，今年房地产市场的惨淡可见一斑。
其中，最引作者注ⓦ意的是中Ņ国金茂，竟然是前20强房企中，唯一一家5月销售环比、同比，和1-5月销售同比，三个数据均大幅下滑的央企背景房企。
中国金茂5月份销售额为90亿元，环比下滑12.1%，仅次于万科的12.5%；同比减少61.4%，仅次于世茂集团的79%；前5月销售额509亿元，同比下滑53.8%，降幅同样位居前d3;20Ψ强房企前列。
¤ 而据国家统计局的数据，今年前5∃月，房地产销售额同比下降约3成，中国金茂的销售数据远远跑输大势。
克而瑞地产研究的数据显示，今年前5个月，百强房企累计全口径销售额2Ċc;.64万亿元，同ડ比下滑52%；5月单月销售数据看，百强房企全口径销售额为5192亿元‾，环比增长5.5%。
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由此可见，ⓚ中ૄ国金茂的销售表现同样弱于百强房企的平均水平。
此前中国金茂在年报业绩会上表示，2022年中国金茂计划供货超4000亿元，如果按照前5月销售ϑ♠数据看，去化率仅为八分之一、约12.7%！¾
这种←形势下ભ，销售表现低于行业平均、销售去化如此之低，是一个风险信号。ੑ
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业绩👽质量堪忧：其他收入占净利九成
据中国金茂年报数据显示，2021年营业³收入900.6亿元，同比增长了50%。毛利润167.6亿元，同比增长3⊥8.33%；净利润为77.05亿元，同比γ增长24.37%。归母净利润的增幅更是只有20.84%，至46.9亿元。
相较营收增幅，毛利和净利Ø润的增幅要小很多，也处在增收不增利的情况；一方面销售成本增加了53%，至733Χ亿元；ê另一方面，销售费用、管理费用分别涨幅48.6%、32.47%，计70.5亿元。
盈利能力方面，中国金茂⇑的Āf;水平也在下滑。2021年毛利率18.61%，同比下滑近1.6个百分点，净利率8.56%，同比下滑1.8个百分点；അ
更让市场担忧的Τ是，中国金茂👽这些年净利润的来源，很大一部分是来自于其他👽收入。数据显示，2021年中国金茂的其他收入一项为70.28亿元，占当年度净利润的90%！
尽≅管较2020年的8∅7亿元有所下滑，但整体体量仍然很大。
这其中，占比较大的有两块，比如，中国金茂在2021年以14.8亿港元现金代价收购中国宏泰产业b2;市镇发展有⊃限公司29.9%的股权，由于应Ąe;占中国宏泰可识别资产及负债的公平净值超过投资成本，中国金茂由此确认了投资收益16.6亿元。
中国金茂还对价值约‘28亿元的城市运营项目进行了股权转让，并从中ੜ确认了10.7亿元的ਊ出售子公司收益。
而这种公平值收益、出售子公司权益并不可持续，且前者并不产生现金流。如2020年其他收入中来自公平值变动的收ી益为23.87亿元，2021年为20.4亿元；出售子公司‰或联营公司股权收益2020年为19.14亿元，2021年为15.1亿元。
可以说，中国金茂不仅盈利能力在下滑，⊕其盈利质量并不高ąc;，如Š果没有大体量的其他收入和收益，其财报中的盈利水平可能还要难看。
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☏逆市加杠杆：负债率不降反升
中░国金茂还有一点让作者看不明•白Ÿ的是，在整个房地产行业都加速去杠杆的情况下，中国金茂的有息负债还在攀升。
据2021年年报显示，中国金茂有息负债ø为1070ૉ.28亿元，较20220年同期的975.78亿元增长10૮%。
其中，净◙债务由2℘020年的450亿元，增加至672.83亿元，增幅49%；资产负债率从2020年的73.74%增长到2021年的74.0 8%；
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净负债率（净负债/净资产）更是由2020年的44%提升至2021年的63%，足足增加了19个φ百分点！
与此同时，中国金茂在手的现金及等价物却在减少。20ò20年底时，中国金茂尚″有不受限现金及等价物4Χ34.6亿元，至2021年底，不受限现金减少28.55%至310.5亿元。
与此同时，中国金茂的不受限现金短债比从2020年的Ω1.57降至2ι021年Ü的1.23。
虽然截至到2021年底，中国金茂的“三道红线”仍◐处在绿档，但其逆市加杠杆，有息债务规模扩大、负债率回升，现金短债比值降低，都在一定程度上¥给企业的稳健经营增加了风 险。
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现ⓖ金θ流风险±：难覆短债及应付款
上文提及，到2021年底，੨中国金茂的不受限现金同比Ņ减少了124亿元，至310.5Ý亿元；
一年内到≠期的短期债务250.8亿元，不受限现金短债比降为1.23。同时，作者还注意到，至2021年底，中国金茂还有289.5亿元的应付贸易款及票据，按账龄计算一年内到期或偿还的有264亿元，其♠中绝大部分应为工程款。
显然，中国金茂在手现金Τ只是刚够覆盖年内到期债务，难以覆盖近265亿元的到Ð期应付款和票据。
ৄ 后者只有依靠销售回款来偿付，∇但现在这种低迷的市场销售表现，无疑加剧了中±国金茂的现金流风险。
©另一方面，中国金茂的经营性现金流也出现了大幅下滑，从2020年底313.4亿元，下降85♠.84%至44.38亿元∨。
虽然经营性现金流量净额还是正数，但大幅◈下滑的情况也说明中国金茂依靠自身造血的能力在▨下降。
投资⁄性现金流净额更是暴跌38倍，为-118亿元；融资性现金流净额仍然是负数，为-17⌊.07亿元。这说明公司通过融资补充现金流的能力也¶较弱。
此©外，还有一个不得不警惕的风▣险，中国金茂自2017年以来，少数股东权益就已超过归母股东权益，但同期，少数੨股东分得的净利润却只占净利润总额的三分之一左右。
∇ 这种权益与收益的长期不匹配િ，说明中国金茂存在较为明显的“明股实债”情况，这种可能存ય在的明股实债安排，更是将债务挪至表外，加剧了未知风险。
所以，尽管中国金茂有着央企背景，但其财∋务状况和↵现金流风险仍然值得市场警惕。
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