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“采用类REITs的方式进行资产证券化，或许是ã出于优化报表、更高´的融资额、战略½转型等因素的考虑。”
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观点网&nbs&p;继2020年11月发行首笔CMBS产品后，华润置地在ષ商业地产资产证券化的这条道路上越走越远，如今再次有了新的突破。
据北京产权交易所信息显示，6月16日，华润置地旗下华润¶置地（杭州）发展有限公司100%∅股权成功协议转让Ç，受让方为杭州润石物业管理有限公司，成交价20.8亿元。
…据了解，华એ润置地（杭州）发展有限公司为ê杭州萧山万象汇的项目公司，而杭州润石物业管理有限公司则由中信证券全资控股。
对于此次 转让，早在预披露环节时，华润置地便曾对此表示，公司于2022年3月向深圳证券交易所申请了杭州萧山°万象汇的证券化融资。证券化融资发行后，相关资产将保持稳定运营，继续由ટ华润置地及万象生活负责萧山万象汇的商业管理。
¯试水º类R’EITs
值得注意的是，此前6月10日，“ਗ਼中信金石-华润置地万象1期资产支持专项计划”（下称“华润置地万象1期类REITs”）便૪已在深¼交所成功发行。
据悉，华润置地⌊万象1期类REITs目前主要的底层资产正是杭州萧山万象汇，该商业项目位于萧山区市心路与金城路交汇处，由华润置地于2013年10月以8.4亿竞得，并બ于2018年开业，是继ⓤ钱江新城万象城后在杭州的第二座商业综合体。
数据显示，萧û山◙万象汇除了商场外，还有两栋写࠽字楼；2020年销售额为12亿元，2021年销售额升至18亿元。
值得注意σ的是，不同于过去两年间华润置地发行较†多的CMBS，该融资产品类型为类REITs，项目储架规模80亿元，首期规模20.8亿元。
具体来看，其中优先A¡级9.57亿元，占比45.96%，3+2年，AAA评级，发行利率3.43%；优先B级2.0૯8亿元，占比9.99%，3+2年，AA+评级，发行利率3.60%；优先C级2.08亿元，占比9.99%，3+2，AA评级，发行利率3.90%。权益A级和权益B级规模分别为3.6亿元和3.49亿元，无评级。
据观点新媒体了解，目前国内商业地产领域由于尚未ਗ਼开放公募REITs的发行，最为常见的证券化融资工具有为两种，分别为：CM੬BS和类REITs。
CMBS全称为商业地产抵押贷款支持证券，多由房企发行，通常采用双SPV（Æ特殊目的公司）架构，即原始权益人先设立信托计划，向融资方发放贷款；信托受益权形成后，作ⓞ为അ基础资产进行证券化，交易所募集资金用于支付信托受益权转让至专项计划名下的对价。
类üREITs则是基于资产支持专项计划，以非公开方式向合格投资者募集资金，通过Χc8;SPV投资于不动产资产，是资产证券化和REITs有机结合的一种金融产品。
从发行规模来看，CMBS由于发行架构简易、审批速度快等特点受到企业的青睐，2020年企业CMBS发行规模约为1400亿元；而类REITⓕs发行架构较为复杂，且中国并未出台相关税收优惠政策，发行规模相对较小ੜ，2020年企业发行规模约为300亿元。
据业内人士介绍ν，虽然都是常见的证券化工具，但是两者之⊂间有着很多不同。其中最大的不同，在于计划底层资产的ⓥ所有权是否变更。
在CMBS交易中，信托计划持有的仅是对商业地产所在项目公司的抵押债权，项目ੋ公司的股权仍由原所有权人持有，即商业地产的所有权™在CMBS交易中不变。而在REITs交易中，商业地产的所有权变化，由私募基金通过持有商业地产所在SPV的100%股权间接享有对商业地产的所有权，私募基金同时享有对SPV的债权Ã。
其次，在融资抵押率方面，CMBS的抵੫押率为50%-65%，而类REITs抵押率则一般不超过90%⇐。
此外，在性质方面，CMBS为债权类，而类REITs为权益类；CMBS的收益来源为租¥金及运营收益，而类R♦EITs的收益则除了租金及运营收益外，χ还来源于资产增长及权利维持费。
至Ąf;于发行期限方面，CMBSĀe;最长期限为18年-24年，而类REITs则一般为18年或3+N¸年。
据该人士指出，融资人可根据自身商业需求以及底层资产特ι性选择适合的资产证券化产品。“若目的仅仅是低′成本融资，华润本可以考虑选择CMBS，在保留资产所有权的情况下，以较低的成本融资。采用类REITs的方式进行资产证券化，或许是出于优化报表、ⓝ更高的融资额、战略转型等因素的考虑。
“万象系ત”资产证券化≅脚步
2019年以来，受到政策因素限制，房地产开发商们从银行等金融机构融资的传统渠道ਫ਼长期受限影响。对于手里存量项目较多的商业地产商而言，资产证券化无疑是一条不错的出路。
થ 众所周知，2000年，华▦润置地宣布斥资40亿港元着手开发位于深圳罗湖的万象城项目。这是华润置地首次商业尝试，¡也拉开了“万象系”购物中心产品的系列开端。
经过二å十年余的发展ળ，商业板块早已从开发 事业部中独立分拆出来，成立了一级组织机构，成为华润置地双轮驱动的重要组成部分。
如今“万象系”购物中心也分为了以下四类：万象城定位是城市重奢，一般位于一二线城市核心区域，主打高奢消费；万象天地定位城市活力商业综合体，主要开发形式是“街区+MALL”⊥；万象汇则定位城市品质型，主要面向年轻人和家庭客群；其余ષ则为一些小型社区商业或者非主流è领域的特色商业，如万象里、五彩城和乐都汇等系列。
根据华润置地年报显Õ示，ćf;⊗截至2021年底，在营万象系购物中心54个，储备项目约61个。
商业地产资产证券化方面，2020年11月，华润置地首ⓣ次试水资产证券化，以成都万象城为基础资产在深交所成功发行资产ો支持专项计划，发行规模25.01亿ઘ元，期限18年，优先级票面利率为3.8%。
根据华润置地2020年年度报告，成都万象城该年实现租金ⓑ收入3.–65亿元，评估值为54亿元。换句话说，华润首笔CMBS做到了底层资产评→估值约46.3%。
或许是得益于੬首次良好表现，2021年华润再次分别以深圳华润૨大厦、上ਲ਼海万象城和重庆万象城发行了三笔CMBS，回笼了125亿元资金。
而今年，除了此次发行的华润置地万象1期类REITs之ਜ外×，华润置地还发行ਭ了以沈阳铁西万象汇为底层资产的CMBS，发行规模21.01亿元。
总体来看，华润置地对资产证券化的尝试，大都是一些运营多年的成熟的—‡资产。上述这些项目中，启用最早的是深圳华润大厦于2004年开业，而最晚的则是杭州萧山万象汇于2∼018年开业。
ੑ 除了回笼现金流，资♤产证券化业务亦是华润置地在商业地产规♥模上的重要推手。
资料显示，截至2021年，华润Ø置地拥有ο在营购物中心面积669万平方米，较2020年末ⓓ576万平米增长约16%。
未ℜ来，华润置地η旗下存量商业面积还将呈现快速增长，无论是CMBS、还是类R¢EITs的尝试，都将为这些存量商业项目持续的价值释放打下基础。
按Ÿ照华润置地对的规划，预计2025年在营购物中心将达到100 个，总面积120Τ0万平方米。
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