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新房得 房率怎么મ越来越低？
几百万买一套°房子，付出的是真金白银，但回报你的可用面积，其实并⇓没⊂有想象中那么大。
80%、75%甚至70%的房本面积，才是我们真正意义上得到的Ąf;实∈际空间。这σ就是为什么得房率，经常会被作为买房选择的一个重要标准，牵动着购房人的心。
但最近，购房人却发现，许多在售的热门楼盘，一边强调着自己的产品迭代，另一边却无法挽救越来越低的得房率。像昌平区刚刚领证待售的新盘建▨发·珺和府，得房率仅在73%左右，直接影响到购房家庭未来实际居住的体验感。
对于新盘得房率的缩水，业内人士表示，在新政规范的影响下，得房率降¶低已经是ý不可逆的过程。在意得房率的购房人，可以尽量挑选总高在12层以下，且铺设一个电梯的楼栋，这样的得房率能接近80%。d0;
♠高层得房率普遍徘徊在70⊕%-75%
“每个楼都有公摊面积，这我能理解，不过现在的新盘得房率属实有点低，购买下来ü感觉挺亏的，就好像¼我明明花了100平户型的房钱，实际上却只能享受到70平的居室面积，甚至卧室挤到连梳妆台都有可能塞不进去。”准备定居在昌平的购房人ਮ周女士坦言。
上周末，周女士在昌平的新盘建发·珺和府看房，最满意Υ的是一套101平方米的小三居，但咨询销售后才σ知道，不含赠送的飘窗，这套房子的得房率仅在72%左右，算上飘窗的得房率也才75%。这就让周女士很纳闷，多年前自己买的小两居室，得房率都能在80%甚至更多，怎么现在想换房了，新房的实际使用面积反而®更小了呢？
事实上ⓝ，≥周女士的遭遇并非孤例，不少购房人都发∋现，主打刚需的高层产品，如今的得房率普遍在70%-75%左右徘徊。
据北青房产Ò不完全统计，建发·珺和府，不含飘窗的整体得房率占比在્72%-78%之间，除了113平方米的三居室得房率达到78%以外，其余户型得房率均在73%左右。不止是珺和府，临近的北ω清云际和奥森春晓，同样因为低得房率颇受争议。两个项目同样不含飘窗的整体得房率占比仅约70%。
不仅ર是这些昌平的刚需ⓒ盘，在2021年一批次集中供地中，已拿证Ι开盘的朝阳区某项目，也因得房率过低被业内诟病。作为一个10-18层的小高层项目，该项目的得房率仅在71%左右。
对比朝阳楼市的巅峰时期，71%的得房率项目只能算是差生代表。回首以往ੑ，以设计“神户型”著称的中海，于2018年推出的望京府⊥，可谓名噪一时，其四居室户型ৄ得房率更是高达92%，有大量的赠送空间。
尽管望京府是洋房项目，得房率与高层项目有所不同，但目前朝阳楼市中，若以彼时78%-85%的”得房率为基准建造的高层或小≅高层项目，可以说是∼寥寥无几。
ã得房率降低背后：⊥
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新政规范+利æ润有限
那么，究竟是ક为什么如今我们购买的新房得房率逐年下滑？甚至有的高层项目滑落到੭70%左右。
合硕机构首席分析师郭毅分析指出：“一个比较大的原因是，2021年北京开始执行全新的¬住宅设计规范，其调整核⇐心是增加一些公共配套设施以起到辅助作用。比如，针对电梯，12层以上的住宅建筑，必须配备两部电梯，也就增加了公摊面积，从而导致得房率受到影响。”
与此同时，住宅规范管理越来越严格。“最近几年，住建部门和规制部门联合打压下，开发商所谓在居室内‘偷面积’，变κ相提高得房率的操作明显减少，比如将设备平台间用作室内建筑的∂一部分，或把一层公共部分小院纳入到一楼φ业主的私家小院等行为都被明令禁止。”郭毅表示。
除了住宅新政管理规范方面的原因，还有业内人士认为，ε在低利润À时代下，开发商为减少成本开支，加速操盘周期，从而产品力往往经不住推敲。甚至有▒不少项目做地下反摊，以牺牲得房率来填补有限的利润空间。其中地下反摊，简而言之就是套内面积不变，建筑面积却变大，得房率从而有所下降。
事实上，对于得房率的讨论，વ大家核心关注的其实是室内的空间体验感。换个角度而言，得房率也并非越高越好，通过设计一些必要的，或是提升生活品质的公摊面积，例如大堂、会所、风雨连廊等，对于整体社区居住体验都有质的飞跃。此外，开发商的能力、实力¯，户型的研发态度等，也会很大程度上影响居住体验，购房人对于这些方面的考察也不可忽视。
专家为置业者提出购⇒房¾建议ૉ
对于未来新房的得房率有这⊕样一种看法，认为“得房率变低将是一个不࠹可逆的变化”。郭毅对此表示认同，“核心原因其实是，随着住宅建设层高的不断增加，包括城市核心区的建筑密度相对偏高，为保障居住人群的安全性，社区公共部分应当增加一些适老化的设施。而公共部分本身包含在住宅的公摊面积里，特别是电梯、通道、走廊等区域必不可少，所以得房率变低会是一个不可逆的变化。”
由此，郭毅预判“无论是管理部门，或是建造开发ચ商，对♦于住宅内部设施设计要求在竣工备案时，随着监管力度的加大，得房率将很难有较大幅度的提升。”
那么，购੦房人面对普遍降低ો的得房率，应该−如何挑选房源呢？
目前来看，对于购房人来讲，如果想购买得房率高的项目，首先肯定是买低于12层的楼栋，在铺设一部电梯的情况下，Π得房率最起码能达到75%以上，接近ⓕ80%的比例；其次，可以选择密度更低的别墅类产品，比如上下叠拼，ਜ਼可以把电梯放到室外，节约室内空间。
“其实对于购房人来讲，没有必要追求极致的高得房率，从当下来看，得房率降低的同时，也让我们居住的安全性得到提升，不仅ï有助于上下楼交通便捷，同时也因为担→架通行的电梯，ó为老人居家养老提供较好的保障。”郭毅表示。
郭毅进一步补充，购房人在买房时，千万不要迷信开发商提出的赠送♪面积，后期很有可બ能在竣工备案时没法验收通过，那么就会造成房子回归到申报规划审批方案时的样子，可能会ⓜ让购房人受到比较大的损失。目前来看，相对合理的赠送面积一个是合规飘窗，另一个是每户私家的电梯厅。
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ϖ什બ么是得房率
ૌ 得房率，是指可以让住户自由支配的面ખ积（也就是我们常说的套内建筑面积）与每户建筑面积ⓙ（也就是销售面积）之比。
举个例子：如果购买了一套建筑面积100>平„方米的房子，得é房率80%，意味着实际可使用的套内面积为80平方米，另外20平方米买的是公摊面积。
得房率与小区相关的公共配套密不可分，如果得房率过高，相对的公共部分的配套面积就会越少，那就有可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。但如果得房率过低，则意味着使用面积减少👽，这样居住起来就会感觉拥挤、压抑、不便，所以得房率也需要一个度，一般认为高层的刚需盘的得房率在75%-80%左右。
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