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每经记者 吴林静 淡忠奎&nbĀd;sp; 刘雅玲  每经编辑↔ 杨欢
前段时间，城叔去到ℑ东部地区一个人口大县Àੜ。
开车在县城中心城区穿梭，白天惊讶于ૢ城区的天际线，一幢幢商β住楼拔地而起；夜晚惊讶于楼盘的入住率¾，一栋楼就只有几户人家开灯而已，整个小区没有亮灯的新盘更比比皆是。
„ 有空置的ਊ，也有烂尾的。
遇到一位当™地人，甲子上下。他告诉我们，他家用种地的积蓄到县城贷款买了第一套房，开⊥发商来自će;邻省，“还贷还了三年，早过了交房期限，楼盘至今也没修完”。
走进当地新盘的售楼部、房产中介门店 ，看到的是顾自刷着手机的店员，迎来的是“…来做什么？”的疑问目光。在表明咨询房产的来意后′，一家地产中介的店长解释了刚才的“防备”：“还以为你们又是来推销信用卡的。”
不管是§期房、现房还γ是二手房，县城房地产的冷清与当地太阳炙热到ćc;发白的高温，形成了鲜明的反差。
这样的县城，在全国并不罕见。如今，“大蒜买房、小麦换房、સ买房送猪”，各地开发商不断翻新促销花样；“买房纳入હ社区考ⓤ核”，政府也希望用考核指挥棒刺激房产成交量昂扬向上。让人苦笑的新闻背后，县城的房子正在露出焦虑的一面。
ૣ è谁在买
∀ 城叔在县城的房产中介ⓢ和售楼处了解的情况是，县城中“心城区的买房客主要分为几种情形：
bc; 县城城区ર的人换房，下辖乡镇的人到县城买房，返乡创业就▤业的人回到县一级置业，当然也有少量来自邻县邻省的投资客。
乡镇的人和返乡的人，是目前县城购房的主力军。这两类人，无论是离开农村，还是返回老家，县城是他们会重点考虑的落脚点。
大蒜、小麦、猪，房地产商营销出了一些新的“货币”，与之关联度最高的就是乡镇里的农户们。这些农民“离开”农村到县城买房的理由很多，方便亲朋√人情往来、追求县城的生活方′式、公共服务િ配套以及就业机会，都是可能的因素。
城叔去到的东部县城还有一个特点，即乡镇企业发达，当地出现了一ⓙ批农民“上班族”——白天开车回村里的工厂或农田工作，晚上返回县城居住。近年来，随着乡村产业的发展Ω，∇这种“双栖”现象也在西部地区出现。
回到老家的理由也很多，一些Ąf;从北京、上海、西安等地返回到这个东部县城的人说，老家牵绊他们的大多是因为家µ有老小∂。
有人告诉城叔：“过去外出打工，࠹因为觉得老家与大城市的差距太大，现在老家也发展起来了，尤其是县城与大城市的差距在缩小，返乡创业、💼就业也能找到机会。થ”
关键是，老家的物价便宜。2021年底全👿国ઽ房价过万的县城103个，占1866个县城的5%。通常而言，县城的房价以3000-8ⓟ000元/平的水平居多，户型则以三房、四房为主，百万以内就能住进百平以上的大户型。
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城叔此前'盘点过自 2010年以来的“农民工监测调查报告”。
Ąf;从数据će;来看，2021年，留在自己乡镇的农民工又增加了，达到1.21亿人，占四成有余；外出农民工虽然是主流，♩为1.72亿人，不过占比一直在下降，从2010年的63.31%下滑至2021年的58.71%。
县域经过近几年的发展，其医疗条件、教育水平、居住环境普ⓤ遍上升了几个水平，“宁要小城一套房”成€为更多人多方权衡之后的现实选择。
售楼部销ચ售人员也紧紧抓住这些需求，优先介绍楼盘周围的教ⓤ育资源，其次介绍“离医院有多远”“附近有没有可以逛的商场、公园”“道路有多宽，开车几分钟可以穿城”。
¦ત 谁♠在卖
è市场是灵敏的，县城既然出现了买房的需求，供给自然得跟上。近几年，大↑大小小的开发商加大了下沉三四线市场的力度，与本地开发商一起瓜分县城城镇化的红利。
ê 县城房地产开发可谓如⊇火如荼。塔吊、工地是县城城区的一道风景，走在路上，大的十字路口立着楼盘的广告，小的十字路口则给销售⊄中心安排了显眼的位置。
虽然去年6月，国家住建部出台文件给出了“县城新建住宅以6层为主，占比应不低于70%”的限制要求，但城叔近期去过的几个县城，新楼盘虽 不是高耸Å入云，但也往往修Ċb;到了20层左右。
在一座县ৄ城内，房产中介门店内挂着一张当地20Ü21年的城区楼盘示意图：在售项目56个，售罄项目或暂未退新的楼્盘有39个，新入审项目5个。
然而，县પ城新增ß的人口Φ却跟不上新盘供应的量。
十年前，“警惕县城房地产泡沫”的报道就见诸报端。当时，有媒体探访了湖北7个县Ǝ的房Γ地产滞销状况，待售商品房甚÷至超过50%。
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੧ 近几年，县城依旧未改人口流失的现状。又以东部某县为例，2018年当地保障性安居工程供给15000套房；该县2020年σ迁出人口15258人，迁入人口仅7996人。
所以，眼下河南房企…建业地પ产在民权县和杞县，推出用农作物抵首付的Φ营销方式，也就不足为奇。
根据建业地产的年报数据，截至2021年12月31日，建业地产分布在商丘市的土储为469万平米，占公司总土储的8.78%，在其所布局的河南各地市中排第3。分布在开封市的土储为211.88万平米，占总土储的3.96%，排第ડ11位。
储૦地多，成交却不足。根据河南楼市网数据，河南18个地级市中，2021年1-11月商丘和开封两个市的商品房销售增速位次分θ别在第9位和第16位，商丘还是负增长，为-11.8%。
为了促进楼市平稳健康，河南当地也不断推出楼市政策。6月初，商丘市出台22条楼市新政，推出了包括降首付、下૮î调利√率、给买房补贴、提高公积金贷款额度等等在内的刺激手段。
bc; 谁的焦虑♬
客观来讲，无论开发商的营销噱头有多奇葩，都可以理解为ⓢ商业行为。民众焦虑的是∀期房能不能按时保质地交付，开发商焦虑的是手里的库存何时能够销♨掉。
而在买卖双方之外，与房地产紧密相连í的，还有县级ⓚ财政。
《中国县级财政压力研ï究》一书中介绍，目前中国与土地相关收入主要λ包括三个部∴分。
其一是与土地相关的税费收入，包括城镇土地使用税、房ⓢ产ö税、土地增值税、房屋拆迁费等；Ξ
其二是国有土地使用权出让收入，俗称“土地出让金”❄，在地方整体的土地收入中占比往î૦往最大；
其三则是以土地使用权和收益权获得的土地融♡资Ċa;。
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与土地相关收入占财政比例较高，助推了近年来一些地方对“土地财政”的依赖。城叔以民权县和杞县为例，对比两ਖ਼ફ县2020年的财政数据。
看两地的“土地Ø出让金”，民权县2020年收入11.01亿，杞县收入10.49亿，分别占各自地方财ï政总收入ਮ的44.93%和37.47%。
从与地方土地૦财政关系最为密切的“五税”（房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税）情况来看，2020年民权县“五税”收入合计3é.74亿元，占地方一般预◈算收入比重的32.98%；杞县“五税”收入合计4.03亿元，占地方一般预算收入比重为21.72%。
在近年દ来房地产开发活跃的背景下，县城与土地相关的收入水涨船高，也支撑着地方基础设施和公共服务体系的建设。翻看૨两地的财政支出，一般Ç公共预算支出的“大头”都给了全县的民生，杞县2020年的民生支出占比为88.8%。
近期，各地ત楼市松绑政策频繁出现、开发商的营销手段也花⇓样百出，县城房地产市场也出现了去化的难题。如此一来，那些倚靠土地财政的县城，૪也将开始焦虑：推进以县城为重要载体的城镇化建设，如何解决钱的问题？
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