2021年年报业绩会上，华润置地(01109)的主题是“勇毅笃行，韧性生长”，这也代表了这家低调和稳健的央企对于2022年的寄望。
谈及对整体房地产市场的看法，华润置地总裁李欣表示，目前市场已经筑底，预计下半年会回升。但华润置地从来不唯规模论，也不冲规模，公司希望的是保持行业排名和地位，“华润置地要的是有质量地规模增长”。
3月31日，华润置地公布2021年全年业绩情况。数据显示，华润置地2021年全年实现综合营业额2121.1亿元人民币(以下单位等同)，同比增长18.1，股东应占净利润人民币324亿元，同比增长8.7%，核心净利润266亿元，同比上涨10.2%。全年派息1.207元，是为数不多派息能维持在1元以上的房企。
数据同时显示，销售方面，2021年华润置地的销售额1838.6亿元，同比增长17%，超过了同期5.8%的全国销售额增长;投资物业(包括酒店经营)租金收入约174.3亿元，同比增长36.3%。
从这份财报来看，有许多的好消息，Β主业的地产开发依旧稳健，商业运营特别是购物中心和写字楼收入稳定，行业“优等生”的表现从来无需市场担心，bc;外界的寄望是华润置地是否飞得更高?
譬如经营目标是否可以订得再高一些，不仅仅是守住前10这一位置，而是能够有更大位置的突破;譬如“万象系”的购物中心À扩张能否再快一些，从规划设计、招商到开业时间更短一些，由此带来更多的租金现金流。
进入十四五，华润置地提出了“重塑华润置地” 的战略目标，市场也在期待着这样的拐点出现。Ąf;
现在看来，2022年将是华润置地努力奔跑的起点，而我们可以从他2021年的财报里窥斑知豹。
第一个认识：行业最低的负债与融资
在过去，高毛利、低负债一直是华润置地的最大牌面。
2021年，华润置地持续保持在Ë行业最低水平的负‘债率和融资成本。
以融资成 本为例，华润置地加权融资成本仅为3.71%，在202≡0年底4.08%的基础上，进一步下降37个基点。随着规模效应，未来其加权融资成本有望继续降低。
注：华润置地近年净有息负债率一览
从财务指标来看，华润置地的负债率和融资成本仍旧处于行业最低水平。截至࠽2021年底，华润置地的综合借贷总额约1974亿元，只有约28%的有息负债ⓡ一年内到期，平均债务期限拉长至5年，目前现金及银行结存约1087亿元，同比上涨21.6%，足以覆盖短期借款，同时净有息负债率仅30.4%，位于行业低位。
金融市场是可以相互参照定价和相互促进的,资产的价格能够全面地反映出市场上所有的公开信息。股票市场、债券市场、银行间市场是资产配置的重要场所,他们在波动率,收益率和流动性方面有着千丝万缕的关系。
整体金融间融资市场给华润置地的业绩投赞成票的原因，在一定的镜面上，折射的是其对华润置地长期主义的深度理解，对华润置地未来发展路径的坚定信心。
第二个认识：毛利下降，但仍是房企领先
金融市场对华润置地理解和信心的来源，很大一部分因素，是华润置地一直领先于业界的毛利率水平，而这个›水准在未来仍有可能持续抬升。
2021年华润置地这个毛利率的数字是：26.97%。
这个毛利率水平，虽然较2020年有所下降，但为TOP50房企排名NO.1;其净利率为17.63%，同样是房企第一，也是TOP50房企中仅存的2家净利率达到17%以上的企业。
纵观今年已发半年报的房地产企业，毛利率的下跌成为行业的一个整体现象。这跟前几年土拍市场的火热以近段时间的调控都有关系。
房企里全部企业的毛利率、净利率都在下降，普遍下降幅度5-10个百分点。伴随着房地产调控、主要城市的“两集供地”，房地产市场将告别高利润时代，而转向与普通行业相似水平。在这其中，大部分的房企毛利率或在15-20%区间。
对此，李欣的理解是：“行业毛利率回归20%左右是共识，毛利率已经回不到30%左右的水平。未来，华润置地有信心将开发物业毛利率保持在22%、23%左右，购物中心毛利率水平将达到70%以上，集团整体毛利率水平保持在25%以上。”
Ād;第三个认识： TOD的持续引领者，2022年收并购市场将成为主线
作为房地产行业称得上是富有创造力和想象力的一家央企，华润2021年的全年策略重在TOD，但2022年流溢到市场上的优质地产项目将与TµOD成为新的并购主线。
如果从财务上而言，对照三道红线，华润置地均为“绿档”。截至2021年年末૯，华润置地的在手现金及银行结存折合1087亿元，现金短债比达1.99倍，较此前表现更为稳定。
有意思的是，虽然现金短债比更高，但华润置એ的地拿地金额却在上升。年报数据显示，华润置地年内新增权益土储1107万平方米中，一二线核心城市投资占比达90%，京津冀、成渝、长三角及粤港澳四大国家战略区域的权益地价占比达76%。据从中指研究院发布数据显示，2021年华润置地的权益拿地金额为989亿元，其权益销售额约2174亿元，拿地销售比为45.5%，历年少有的超过40%的比例。બ
截至2021年底，华润置地新增土储计容面积1439万平方米，总土储面积达6873万平方米可保障公司未来三年以上的发展需求。
拿地金额的支出，其主要的项目投向，则是华润置在近几年力推的TOD。未来，华润置地重点在杭州、南京、长沙、郑州等城市获取多个城市级TOD商业综合体项目。
TOD是华润置地重点布局业态，也是华润置地作为城市投资开发运营商的核心竞争能力
2021年特别是下半年以来，房地产行业发生了巨大变化。新冠疫情带来的影响仍没消逝，政策层面以“房住不炒”为主基调，针对融资、银行需求，甚至土地端的调控也不断落地。
自2021年开启的房企爆雷，众多优质项目流向市场，这为华润♩置地低价拿取优质地块提供了机会，而资金及融资成本，则是华润置地多年的行业护城河优势所在。
据李欣透露，除了华润置地获得招商银行230亿元并购贷之外，集团已经储备并购融资额度达到400亿元，随时可以启用。
第四个认识：经营性不动产是利润和高毛利的发动机
即使在大环境较为冷淡的背景下，华润置地经营性不动产的收入依然坚挺，这是它最深的护城河。
根据财报的数据，2021年华润置地经营性不动产收入为174.3亿元，同比增长36.3%，远高于开发性物业10.8%的增速。
在毛利率方面，经营性不动产更是对开发物业的直接碾压。
归结起来，因商业运营的毛利率较高，这个数字为68.2%,远高于地产开发的23.7%。细分起来，购物中心的毛利率为74.1%,写字楼的毛利率为71.9%,酒店为11.1%.
在营收增长层面，购物中心实现租金收入139亿元，按年增长38.1%;π写字楼实现租金收入19亿元，同比增∂长20%;酒店实现营业收入16亿元，同比增长43.9%。
商业运营成为华润置地维持高利润的锚，也是其未来改善高毛利的发动机。
李欣表示，目前华润置Ø地共有98个购物中心，在营的有54个，储备的接近50个，储备的项目按照目前的开发进度和结构的铺排，在未来4年时间陆续释放，目前的储备即使没有新增，也可以满足每年开10到12个，以兑现集团的目标。
华润置地已经在行动。以经营性不动产为例，在过去的数个月中，华润ⓩ置地先后并购了禹州、中南建设的物业业务。在购物中心方面，按照计划，2022年华润置地将开业购物中心12个，年末在营购物中心数量达到66个，并在2025年将达到100个，总面积1200万平方米。
关于利润率的情况，李欣坦言，十四五期间整á体购物中心收入的增速维持在20%以上，同时购物中心的毛利率水平维持在70%以上，管理层对此有充分的信心。
可见，无论是存量还是增量，华润置地希望通过经营性不动产，做商业运营改革，减轻开发性物业的毛利率压力，并提供更清晰的盈利能见度。若华润置地的经营性不动产能保持目前的出租率和租金增长水平，则其公允价值有望逐年上升。
第五个认识：建立扁平化组织，向精细管理要利润
在未来，就是，华润置地在坚持“城市投资开发运营商”战略定位的基础上，将从土地红利、金融红利，全面迈向：
向精细管理要利润。
根据智通财经APP的梳理，华润置地向管理要红利的措施有三：
第一是，组织变革、精简架构，而组织变革和激励变革被认为是华润置地十Þe;四五期间重要的三大发展引擎之一。
管理架构变革表现在总部、大区和城市公司关系的变革上，核心就是要精简放权，要建造总部主建、大区主€战、城市公Ê司主攻的高效组织，打造城市公司全价值链的组织能力。当中，大区的部门是精简，总部则要建设专业和专家型的平台，强化专业的管控，减少成本支出。
第二是谨慎拿地。
华润置地将会更侧重于项目端的收并购，但不会考虑公司平台股权端的收૨并购;同时亦关注招拍挂市场的变化。但无论是二级市场招拍挂还是收并购，华润置地内部对项目回报要求是控制▣在税后利润率12%左右。
第三是降低三费成本。
从三费占比来看，华润置地三费占比为6.3%，较之2019-2020年同期的10.6%、9.3%已有较大降幅，且直降3个百分点足以令人惊讶，可见内部财务管控水平已有极大提升。而据智通财经APP了解，在除三费上，华润置地已要求向中海看齐，后者是3.2%，整体房企中为最低。
小结：未来的估值空间
在“房住不炒”的大方针引导下，地产端的融资一直在严控，但得益于相比同行较为优越的财务管控，华润置地在ટ评级端及融资端保持了一贯的稳定输出，甚至融资端在扩张。
在评级端，在财报年内，标普、穆迪及惠誉三家国际评级机构维持华润置地Baa1/BBB+信用评级，联合评级给予AAA评级。
在融资端，华润置地动作频频。3月17日，华润置地100亿的小公募债券获得通过，而在此之前华润置地获得了超过200亿元的并购额度。
3月拿下投资200亿元的广州新溪村旧改项目、2月79.94亿元拿下北京两个地块，甚至并购禹州和à中南建设的物业业务仅仅是前兆，华润置地的拿地和并购战车刚刚开出。
德银在报告中指出，华润置地利用市场低迷的时机在2021年补充土地储备，为2022年之后提高市场份额和销售铺路，预料目前如华润置地等杠杆率较低国企，未来将有更多收购机会。
综上所述，在低折扣拿优质土地、商业运营持续扩张的战略中，华润置地的毛利率水平或将重回30%以上水准，甚至是持续提升，这将有助于重估其在资本市场上的表现。
数据来þ源：华润置地历年股价表现图(季线表)
从华润置地股价来看，其从2005年至今，一直呈上涨的通道，其股价涨幅最高超过50倍，始终跑赢大盘。其间有抓住中国房地产市场快速成长的政策红利，亦有自身修炼内功，持续提升运营效能和组织效率的管理红利，给股东带来丰厚的回报。
数据来源：WIND
从ROE角度来看，从2011年以来，华润置地ROE始终高于13%。如此高的ROE意味着企业具有强大的护城河、意味着更多的“实际可分配利润”，从多年的Υ高ROE本身已经验证了华润置地独特的商业模式在市场上的成功。
资本市场上的投资，多选择龙头的企业，就像电商看阿里，社交看腾讯，视频看头条相似。地产行业虽然有诸多政策的限制，题材亦不如科技、医药等性感，但关键在于其巨大的存量、极强的产业安全垫，在这个行业中，可以走出完全远超市场表现的标致性企业，而华润置地有可能成为关注的标的之一。
毕竟，没有衰退的行业，只有不努力的企业。
