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来源：华 夏时报
在2022年上半年超ા过2ਫ਼00座城市为提ડ振楼市各出新裁的背景下，诞生于棚改高峰期的“房票”又重新回到了大众视野当中。
6月20日，郑州公布了《郑州市大棚户区改造项目房票安置实施办法（暂行）》，成为今年全国首个针对房Ǝ票出台系统性文件的省会城市。此外，南京市溧水区、无锡市下辖江阴市Σ和宜兴市、宿迁市泗阳县、常熟市👿，浙江省绍兴市、丽水经开区等地近期也都推出了房票安置办法。
房票并不是新鲜√事物。早在2005年前后棚户区改造刚刚开展时，用作安置房回迁凭证的房票就被发明出来。起初范围不大，到2015年前后，伴随着棚改货币化的浪潮，既能满足安置需求又能消化৻楼市库存的房票制度开始被各地争相效仿，也因此Āe;被外界视作楼市去库存的一大利器。
然而，此次房票重出江a0;湖，背景已和当年大有不同：大规模棚改的时代已经结束，房地产市场的总体供求关系发生了变化，市场预期也由强ćf;转弱。那么今时今日，房票还能再次充当去库存的利器，带动楼市开启新一轮上涨吗？
对此，中国社Γ会科学ⓛ院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞接受《华夏时报》记者专访时指出，总体上当前房票政↑策的影响相对有限，不会像上次“去库存”时起到那么大的作用，但仍然是加快解决存量旧房拆迁安置等问题的一个办法。
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👽 始于棚改，¯隐d3;于退潮
现时互联网可以找到的关于拆迁ćb;户“房票”最早的报道是2006年南京有拆迁户倒卖房票，2010年开始逐渐增多，既有温州乐清旧村改造∃农民公寓“房Å票”诉讼事件，也有哈尔滨道外区某中介出售价格上万的回迁房票的新闻，到2015年后这一制度才开始在全国各地推广。
在倪鹏飞的记忆中，房Ó票几乎是伴随着棚改的发展产生的，从2005年辽宁进行棚户区改造开始，就有部分地区尝试给拆迁户发放“房票”，用于购置新房。最初棚改大多是实物安置，后来实施货币化安置主要是因为实物安置具有指定性，老百姓无法选择房子的质量、区位。但是货币化安置推ੜ行了一段时间后，又出现房价上涨过快É的问题，往往等拆迁时给的安置费用下发时，当初看中的房源已经买不起了。而房票则可以弥补这两方面的缺陷：既扩大了居民购房的选择范围，又无需等待，避免了价格波动带来的损失。
《华夏时报》记者发现，最初的房票大多规定的是购置房屋的面积。例如上述温州旧村改造案例，按照੧每一个农业户口35平方分配农民公ñ寓的房票；哈尔滨案例中，原住房40多平米的业主通过补差价可以在异地安置的小区થ换购70平米的住房。
到2015-2017年棚改高峰期，山东、安徽、浙江等地推出房票作为安置方Ñ式时，大多采用货币化结算方式，在房票上标明面值。例如，安徽某居民原有一套50平方米的房Ο子，按拆1还1.2的产权交换比例和当地4000元/平方米的市场价，最后获得的房票价值24万元。
通过使用房票，地方政府不仅大大加快了棚改中房屋征£收的进度，更实现了楼市去ⓘ库存。一个案例是，浙江省绍兴市下辖诸暨市2014年推出了“房票”新政，时任诸暨市委书记钱三雄在《今日浙江》杂志上发表文章称，通过房票新政，原计划用3个月时间完成的房屋征收任务，如今只用73天就基本完成了，而当年前7个月商品房销售量也同比增长了近50%。也是因此，房票被广泛认为是“去库存”的一大利器。
然而，随着2018年棚改的退潮，房票也成了历史。倪鹏飞向本报记者指出，房票把拆迁安置的需求和房地产π的库存供连接在一起，对ਨ于去库存确实起到了一箭双雕的作用，“但我感觉房票作为一个现象，在各城ąc;市推行得其实也不是很多，并不是一个主流的现象。”
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重出江湖，世殊事异੫
Ë Ċc;而2↓022年房票重出江湖，却有了不一样的背景。
自去年下半年以来，房地产市场出现了明显下行。国家统计局监测的70个大中城市…当中，202ćf;1年10月二手房房价下跌的有64个，11月一手γ房房价下跌的有59个，下跌城市数均创近七年来的新高。到了今年，上半年尚未过完，已经有超过200个城市出台了楼市宽松政策，包括限购、限贷、限售、预售监管、购房补贴等等。
郑州也是在这一大背景下重新祭出了“房票”。事实上，自3月以来，这已经是'郑州第三次出台刺激房地产的重磅政策。ⓥ3月1日，郑州发布了“郑19条”，6月∼15日又发布了《关于印发郑州市稳经济促增长政策措施的通知》，连续释放活跃楼市的政策信号。
É从库存角度看，近Õ期出台房票政策的城市大多存在不小的去库存压力。根据上海易居房地产研究院发布的《全国百城住宅库存报告》，202ત2年1月郑州库存达到840万平方米，是过去十年间的第二高点，仅次于2012年6月的845万平方米。而长三角的部分二三线城市在2020年新冠疫情后的一轮地市、楼市上涨中也都是主力。以绍兴为例，当前房价为1.88万/平米，甚至高于郑州的1.31万/平米。而2020年初，绍兴拍出的地王楼面价已超过2万/平米。
“在这一轮房地产上行势头比较快的时候，我们一再提醒有些城市将会出现类似上一轮的库存增加的情况。但是现在看，这个问题还是ટ出现了。”倪鹏飞感叹。在他看来，尽管同样是房地产库存同样较高的时期，但和上一轮棚改相比，当前的背景已有很大不同。一方面，当前房地产市场š信心不足，和之前相比预期转弱，因此能把原来的需求和现在存量的供给对接起来的“房票”再次被起用；另一方面，大规模的棚改基本上已经结束了 ，近几年的政策重点已经转向老旧小区改造。住建部已经明确表示，老旧小区改造不会搞大拆大建。
因此他认为，此时部分地方重拾房票政策，作用将相对有限。因为过去一轮的旧城改造结束后，现在各地棚户区已经大大减少«了，而老旧社区改造不是拆迁，主要是修旧，所Ψ以数量有限。他曾经做过一个测算，从2020到2035年，如果将房龄30-35年的房子都算作老旧危房，那么还可࠷能有67亿平米左右的旧房将会被拆迁，不过同棚改之前相比，数量已经少了许多。
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但在解决拆迁安置需求方面，房票还是可以发挥一定的作用，例如在一些城市的存量旧房拆迁安置、城市化导致的郊区住房拆迁上，都可以使用房票。尤其是在解决拆迁几年但始终没有安置的“欠账”上，房票也是一个有力的途⊄径。不过这中间也要保持警惕，保护中低×收入拆迁户的权益，避免房屋质量、产权问题带来的纠纷和衍生问题。
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∗ 信心不足æ，何¾以应对？
倪鹏飞向记者指出，其实去库存并不是现在最主要的问题，当前最重要的问题是一些城市房地产下行过速、市场不够平稳≈，对地方的财政收入⊇、经济绩效和政治责任都是一个很大的考验。如果这种局面持续下去的话，一些地方会衍生出风险，基于这种考虑，最主要的还是要搞活、搞વ旺需求，进而稳定市场。
然而从数据上来看，尽管从三四线到二线、准一线城市，发布松绑政策的µ城૯市越来越多，但市场的信心依然没ભ有完全恢复。国家统计局数据显示，2022年5月房地产销售面积和销售额同比均出现大幅下调，为5年来的市场最低值，成交额同比下调超过37%。
倪鹏飞认为，市场信心不足主要有3个原因：首先，从长期来看，中国房地产市场已经进入饱和的状态，无论是人均还是户均住房套数都已饱和甚至过剩，不仅是在三四线城市，在一些二线城市也是一样。这是一个基本的判断，会影响市场的总体预期和信心；其次，房地产的χ外部环境出现了不利变化，今年上半年发达地区疫情的反复以及⌋国际上的俄乌冲突，就短期来看对市场信心的恢复起到抑制作用；最后，房地产市场本身的风险仍在释放，过ⓑ去5个月中，房地产开发企业暴雷仍然时有出现，部分城市房价下降、政府救市都对楼市预期产生一定的负面影响。因此整体来看，尽管采取了一些放松的政策，但是市场有所回暖还不太明显，相信下个季度环比数据会有所改善，下降幅度也会收窄。
他建议，楼市政策还可以进一步向支持“住”的需求发力，对之前过于严格的限制刚需和改善型需求的政策进行调整。例如，一线城市和二线城市中还是有不少的新市民或非户籍常住居民，在自己的家乡已经有一套房子了，要在自己工作的一、二线城市再买房就是二套，按照之前的ˆ政策首付和利率就比较高，购房需求受到了限制。如果相关政策作出调整，这部分需求就可以很好地释放出来。
另外，人口、户籍和人才政策上的调整也可以助力房地产市场的稳定。目前一线和二线城市的人口流动仍然▨有一定的门槛，一线城市人口都受到严格限制，二线城市虽然按照要求应该放开，但实际上还是存在着隐形的壁垒。对于这部ⓓ分非户籍常住人口，至少可以允许他们在城市非中心区域落户，例如广州2020年底出台了“差别化入户”的政策，年龄28周岁及以下的大专或技校学Π历人员，只要社保满一年，就能在广州7个非中心城区的行政区落户。
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此外，还要加快推进&#ffe1;新市民的保障性安居工程，可以和去库存、解决房地产企业困境结合在一起。对于目前的市场库存，特别是陷入困境和出现流动性问题的房产企业业已建成的房子，可以通过政府低价收购或鼓励一些企业收购、兼并的形式，改建为公共租赁房或共有ö产权房，以保障性优惠的价格售卖给符合条件的新市民。
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