“打新热”不减

发布日期:2022-06-28 08:54:44

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2017年上海印发《关于贯彻商品住房&#263f;项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施ࢮ意Ρ见》,至今5年。

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5年来“打新”成为了上海楼市的关š键词»之一,不少楼盘因“一二手倒挂”而受到了购房者的强烈追捧。Ò

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时至今日,仍有不少新盘倒挂,如上海目前二批次新房中已触发积分的招商虹玺ટ,均Ï价12.15万元/☜平方米,周边瑞虹新城悦庭二手房价约14.25万元/平方米,倒挂达2万元/平方米。

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截至Ο今年6月26日,二批次46个楼盘中29盘已公示认购时间 ,其中20盘认购已结束,超12个项目认购率超100%。在“5年限售”规定下,σ部分“打新盘”需网签5年后♠方可转让。

事实上,Ô5年前第一批“摇号”项目中有不少红盘ૢ已经进入二手房市场。我们想知道,喝“Ú头口水”的人都赚到钱了吗?

我们૝统计了一下,2017年至201∞8年“网红盘”૊至今最高涨幅116%,但买一手房全部都能赚钱吗?也不尽然。统计显示,有10%的项目处于下跌状态,最大跌幅达到25%。

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上海新房“摇号”至今已ⓠ有5年。&#266a;€

2015&#25a1;年至2016年全国੡房૤价普涨,一线城市更是出现了多年未见的上涨。

201≤6年底,上海市房管部门开始严控预售证审批、严控新房价格,在此之后项目预售证的取得难度增加,并开始出现“限价”、“一二手倒挂”等现象&#266b;™。

2017年7月,上海印发《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》,上海市暂定લ在加强房地产市场调控期间,开盘销售的预售ϖ和现售商品住房应采取公证摇号排序,按♩序购房。

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上海正式步入“公↵证摇号买房”时代∠。

2021年1月,上海发布《关于促进本市房地产市场平稳å健康发展的意见》(“沪Μ十条§”)。2月,上海新房摇号积分制正式落地实施。

2021年3月,《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》(“新沪七条”)发布,“对ù按照优先购房政策购买的新建商品住房,在购房合同&#256f;网签备案满5年后方可转让”。对¸上海积分购房政策进行了补漏。

至此,若项目认购比例超过1.3:1,便会触发5年限售规ૣ定઺。

2021年至今,上海新√房市场多次集中开盘,依然出现了不Ν少“高分”热盘。为了获得入围摇号的资格,“社保巨子”也成为了上海新房市场的特殊名词。§

究其原因,很大一部分还是因为在“限价”之下,“一二પ手੉倒挂”严重,大量投资客涌入,“打▩新”一族也就此诞生。

但ઙ是,打Ò新就⊇一定能赚钱吗?

2021年至今,众多∼项目的℘认购比例超过1.3:1,这些项目网签5年后方可转让,5∇年后的市场情况未知,5年前第一批“摇号”项目已然入市。

我们交叉对比了2017年及2018年销售金额、面积排行前3⊆0的热点项目,剔除重复项目后得到70个样本,以2022ς年6月二手房参考&#263f;价为基准,计算出了5年间这些热门项目的价格变动情况。

数据显઩示,59%的项目涨幅大于30%ⓗ,其中30%的项目涨幅大于50%,涨幅最高的两个项目为宜浩绿园及万科翡翠公园,分别⌈涨156%和116%。

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宜浩绿园位于浦东临港,2017年面积销售排行11位,成κ交均价较低,9071元/平方米,受益于滴水湖及临港的区域发展,2017年至今涨至23228ï元/平方米,涨å幅排名第一,但由于其为板块内人才公寓项目,整体代表性不足。

继续讲一个个案,万科翡੉翠公园是201Ü7-2018年期间典ⓝ型“一房难求”网红盘。

2017年3月,万科翡翠公园开盘,受“限价”影响,成交均价62750元/平方米,低于其2੝015年及2016年前几期项目,当时万科翡翠公园二手房挂牌均价为8.ચ2万元/平方米,倒挂近2万元/平方米,开盘即“日光â”。

2018年9月,万科૟翡翠公园加推最后52套房源,约712人参与摇号,中签率仅7.30%,成Α为2018年当之无愧最难买到的新盘。

2022年6月′,Ò万科翡翠公园住宅项Ÿ目涨至约13.6万元/平方米,涨幅达116%。

与万科­翡翠公类似的项目有不少,如云锦东方、中粮前滩海景壹号、晶耀名邸、古北壹号、大宁金茂府等,都是当年δ的热ੇ门楼盘,至今涨幅皆在50%以上。

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有涨,就一定有ⓘ跌的੬。

并不是ੑ੒所有楼盘都在普涨,样本楼盘中有10%的楼盘价格出现了下跌,在下跌ਪ的楼盘中有半数跌幅在10%以上,跌幅最高为25%。

下跌楼盘中市区和郊区都'有,甚至ਜ有著名的中环高端项目。下跌楼盘中,跌幅在10%以上的楼盘全部都为郊区项目,市区项目下跌幅度较ત小。

由此可见,对于热点项目而言,并非所有项目都会普涨,即使是市区高ϖ端项目઱,仍Υ有可能出现下跌。

从数据来看,∝2015年Û至2016年是近十年成交高峰,2017年“摇号买ડ房”时代开启后,整体成交规模腰斩。房价也在多轮调控下涨幅放缓,截止至2021年上海新房成交均价55466元/平方米,较2020年有所下跌。

2017年至2021年,上海商品住宅均价从47804元/平ਭ方米涨至55466元/ષ平方米,涨幅16%。

从某种程度上说,2017年至今热点项目的价格上涨在一定程度上还是乘上了整体房地产市૮场的东↵风Í。

由于对比的是2017年及2018年热点&#25b2;新房项目在当前二手房市场的价格情况,因此我们也特意找出了,2017年至今二手੦房项目的成交均价‏。

结¤果发现,从全市范围来看,2022年前6月上海二Î手房成交均价已ⓗ经回到2017年水平,为38771元/平方米。

分不同总价段来看,总价500万以下的二手房平均单价已经跌破其2017Å年水平,高于2016年。总价500-1000万„的二手房平均单价虽然高于2017年水平但也已出ણ现回调,仅总价1000万以上二手房平均单价仍保持较高增长。

这一现象也符合2021年至今上海ਮ市场“打新”઺情况:豪宅“一房难求”,刚需“互相内卷”。

我们认为,只要“一二手倒挂”依然存在,上海新房市场的஻“打新”热还会持续。但▦在整体成交规♤模见顶之下,整体市场上升空间变得有限,“打新一族”的人数正在逐年下降中。

从目前来看,全市二手♣房成交均价已经回到了2017年水平,这说明已有不ਰ少二手房在新房“限价”下出现了价格的回调,随着一二手房价联动效应持续‹加强,未来整体房价涨幅也将变得可控。

在这其中,仍会有部分楼છ盘保持一定的热度和涨幅,如部分顶豪项目,但受规模和成交周期限制,对普通刚需和改善市场来σ说影响有限š。

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