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2017年上海印发《关于贯彻商品住房ćf;项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施ࢮ意Ρ见》，至今5年。
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5年来“打新”成为了上海楼市的关š键词»之一，不少楼盘因“一二手倒挂”而受到了购房者的强烈追捧。Ò
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时至今日，仍有不少新盘倒挂，如上海目前二批次新房中已触发积分的招商虹玺ટ，均Ï价12.15万元/☜平方米，周边瑞虹新城悦庭二手房价约14.25万元/平方米，倒挂达2万元/平方米。
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截至Ο今年6月26日，二批次46个楼盘中29盘已公示认购时间 ，其中20盘认购已结束，超12个项目认购率超100%。在“5年限售”规定下，σ部分“打新盘”需网签5年后♠方可转让。
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事实上，Ô5年前第一批“摇号”项目中有不少红盘ૢ已经进入二手房市场。我们想知道，喝“Ú头口水”的人都赚到钱了吗？
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我们统计了一下，2017年至201∞8年“网红盘”至今最高涨幅116%，但买一手房全部都能赚钱吗？也不尽然。统计显示，有10%的项目处于下跌状态，最大跌幅达到25%。
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上海新房“摇号”至今已ⓠ有5年。Ċa;€
2015a1;年至2016年全国房价普涨，一线城市更是出现了多年未见的上涨。
201≤6年底，上海市房管部门开始严控预售证审批、严控新房价格，在此之后项目预售证的取得难度增加，并开始出现“限价”、“一二手倒挂”等现象Ċb;™。
2017年7月，上海印发《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》，上海市暂定લ在加强房地产市场调控期间，开盘销售的预售ϖ和现售商品住房应采取公证摇号排序，按♩序购房。
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上海正式步入“公↵证摇号买房”时代∠。
2021年1月，上海发布《关于促进本市房地产市场平稳å健康发展的意见》（“沪Μ十条§”）。2月，上海新房摇号积分制正式落地实施。
2021年3月，《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》（“新沪七条”）发布，“对ù按照优先购房政策购买的新建商品住房，在购房合同Āf;网签备案满5年后方可转让”。对¸上海积分购房政策进行了补漏。
至此，若项目认购比例超过1.3:1，便会触发5年限售规ૣ定。
2021年至今，上海新√房市场多次集中开盘，依然出现了不Ν少“高分”热盘。为了获得入围摇号的资格，“社保巨子”也成为了上海新房市场的特殊名词。§
究其原因，很大一部分还是因为在“限价”之下，“一二પ手倒挂”严重，大量投资客涌入，“打▩新”一族也就此诞生。
但ઙ是，打Ò新就⊇一定能赚钱吗？
2021年至今，众多∼项目的℘认购比例超过1.3:1，这些项目网签5年后方可转让，5∇年后的市场情况未知，5年前第一批“摇号”项目已然入市。
我们交叉对比了2017年及2018年销售金额、面积排行前3⊆0的热点项目，剔除重复项目后得到70个样本，以2022ς年6月二手房参考ćf;价为基准，计算出了5年间这些热门项目的价格变动情况。
数据显示，59%的项目涨幅大于30%ⓗ，其中30%的项目涨幅大于50%，涨幅最高的两个项目为宜浩绿园及万科翡翠公园，分别⌈涨156%和116%。
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宜浩绿园位于浦东临港，2017年面积销售排行11位，成κ交均价较低，9071元/平方米，受益于滴水湖及临港的区域发展，2017年至今涨至23228ï元/平方米，涨å幅排名第一，但由于其为板块内人才公寓项目，整体代表性不足。
继续讲一个个案，万科翡翠公园是201Ü7-2018年期间典ⓝ型“一房难求”网红盘。
2017年3月，万科翡翠公园开盘，受“限价”影响，成交均价62750元/平方米，低于其2015年及2016年前几期项目，当时万科翡翠公园二手房挂牌均价为8.ચ2万元/平方米，倒挂近2万元/平方米，开盘即“日光â”。
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2018年9月，万科翡翠公园加推最后52套房源，约712人参与摇号，中签率仅7.30%，成Α为2018年当之无愧最难买到的新盘。
2022年6月′，Ò万科翡翠公园住宅项Ÿ目涨至约13.6万元/平方米，涨幅达116%。
与万科翡翠公类似的项目有不少，如云锦东方、中粮前滩海景壹号、晶耀名邸、古北壹号、大宁金茂府等，都是当年δ的热ੇ门楼盘，至今涨幅皆在50%以上。
有涨，就一定有ⓘ跌的੬。
并不是ੑ所有楼盘都在普涨，样本楼盘中有10%的楼盘价格出现了下跌，在下跌ਪ的楼盘中有半数跌幅在10%以上，跌幅最高为25%。
下跌楼盘中市区和郊区都'有，甚至ਜ有著名的中环高端项目。下跌楼盘中，跌幅在10%以上的楼盘全部都为郊区项目，市区项目下跌幅度较ત小。
由此可见，对于热点项目而言，并非所有项目都会普涨，即使是市区高ϖ端项目，仍Υ有可能出现下跌。
从数据来看，∝2015年Û至2016年是近十年成交高峰，2017年“摇号买ડ房”时代开启后，整体成交规模腰斩。房价也在多轮调控下涨幅放缓，截止至2021年上海新房成交均价55466元/平方米，较2020年有所下跌。
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2017年至2021年，上海商品住宅均价从47804元/平ਭ方米涨至55466元/ષ平方米，涨幅16%。
从某种程度上说，2017年至今热点项目的价格上涨在一定程度上还是乘上了整体房地产市૮场的东↵风Í。
由于对比的是2017年及2018年热点b2;新房项目在当前二手房市场的价格情况，因此我们也特意找出了，2017年至今二手੦房项目的成交均价。
结¤果发现，从全市范围来看，2022年前6月上海二Î手房成交均价已ⓗ经回到2017年水平，为38771元/平方米。
分不同总价段来看，总价500万以下的二手房平均单价已经跌破其2017Å年水平，高于2016年。总价500-1000万„的二手房平均单价虽然高于2017年水平但也已出ણ现回调，仅总价1000万以上二手房平均单价仍保持较高增长。
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这一现象也符合2021年至今上海ਮ市场“打新”情况：豪宅“一房难求”，刚需“互相内卷”。
我们认为，只要“一二手倒挂”依然存在，上海新房市场的“打新”热还会持续。但▦在整体成交规♤模见顶之下，整体市场上升空间变得有限，“打新一族”的人数正在逐年下降中。
从目前来看，全市二手♣房成交均价已经回到了2017年水平，这说明已有不ਰ少二手房在新房“限价”下出现了价格的回调，随着一二手房价联动效应持续‹加强，未来整体房价涨幅也将变得可控。
在这其中，仍会有部分楼છ盘保持一定的热度和涨幅，如部分顶豪项目，但受规模和成交周期限制，对普通刚需和改善市场来σ说影响有限š。
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