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ડ 华夏时报记者李贝贝 见习记者 梁宝欣 深≠圳报道
6月2ખ8日下午，ι万科举行2021年年度股东大会。会上，面对当前投Ω资者最关心的房地产市场形势问题，万科董事会主席郁亮表示，市场短期已触底，市场恢复是一个缓慢、温和的过程。
另外，郁亮指出，当前房地产市场所处环境已与过去不同。如今，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已Α发生变化，行业已进入Ζ新的发展阶段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增࠽长速度。
值得注意的是，近年来万科的分红比例一直维持在35%，今年临时上调至50%，预计每股分ϑ红0.97元。对此，万科董秘朱旭表示，“2021年度由于公司的权益净利润下降超过40%，为了能够使股东的分红降幅有所缓解，董事ઽ会特别提议把今年的分红比例提高到50%。未来分红率会稳定在35%-40%之间，有利于长期投资者规划好现金流回报。”
“Ö房地产市场短期已触底”
针对万科投资者十分关心的房地产市场形势问题，郁亮表示，“今年日子特别难过，这也是我ø从业Ąf;以来觉得压力最大的一段时间。短期市场已触底。”
此外，郁亮提出，市场恢复是一个缓慢温和的过程，恢复î仍需要时间。尽管6月销售环比明显上升，但同比仍然下降，只是下降幅度相对收缩。更重要的是，当前房地产市场所处环境已与过去不同。如今，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶∪段，不会再回到过去的发展逻辑，也不会再回到过去高峰时期的规模与增长速度。
而中原地产首席市场分析师张大伟在ù6月28日下午接受《华夏时报》记者采访时表示，“郁亮主要指的是跌幅触底，并不是市场触底。一般人认为的市场底部是开始同比持平，走出低迷，现在明显还没有。三四月份的时候跌幅已经到最低点了，虽然说现在环比涨了，但同比还在跌，比如说上个月房价跌1Η万元，这个月房价降1000元。”
“现在的房地产市场是多期利·空叠加，市场的信心还没有回来，远远谈不上走出低谷，只′能说还在低谷徘徊。”&#ffe1;张大伟补充说道。
数据显示，2021年，万科实现营业收入4528.0亿元，同⋅比增长8.0%；归属ગ于上▦市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。
针对☞万科归母净利润β大幅下降的情况，万科总裁、首席执行官祝九胜表示，“主要是由于房地产开发业务净∀利润大幅下降。”
祝九胜认为，“房地产开发业务净利润大幅下降的具体原因包括：一是受到结算项目地价占售价比例上升的影响，开发业务的结算毛利率下降至23.0%。二是2021年投资收益较2020年减少了69.0亿元，主要是联合营项目毛利⊄率下降及投资其他业务的收益减少。三是公司按照审慎原则，对2021年末ë资产进行了全面减值测试，对部分项目、个Ąe;别股权投资计提了35.3亿元资产减值。”
提议将分红比a1;例提高到‡50%
近ⓛ年来万科的分红比例一直都是35%，不过今年万科董事会提议将分红比例临时上½调至50%，预计每股分红0.ੈ97元。
对于万科分红比例的临时提高，有投资者在会上提出相关问题，对此，朱旭表示，“2021年度由于公司的权益净利润下降超过40%，▤为了能够使股东的分红降幅有♥所缓解，董事会特别²提议把今年的分红比例提高到50%。”
朱旭进一步表示，未来万科的分红政策还是会综合考虑公司长远发展需要ઽ和股东权益维护的平衡，股息分红比例稳定在35%-40%之间，这样有利于长期投资万科的投资者规à划好现金流回报。
不过，在张大伟看来，此次万科临时提Ù高分红比例，说明管理层开始重Ε视市值管理。事实上，万科在过去出现了股价低于净资产的情况，这对一家地产行业的龙头企业来说实属不应该，而分红又是市值管理的重要手段之一，万科管理层有意提振投资者信心。
“万科的确该做一些举措来解决࠷这个问题了”⊥张大伟说道。
那目前万科在ો市值¾修复方面有什么 具体措施？
对此，朱旭回答道，“市值受到资本市场很多因素影响，首先是公司ⓒ自身的业绩，还有资本市场对这个行业的预期，以及市场情绪的影响。目前市场有一些回暖的情绪，作为公司而言，我们还是当好农民种好地，照顾好我们的客户，ઽ通过好产品、好服务和有现金流的利润为股东创造真实的价值，让资⊄本市场看到公司真实的价值，进而能实现市值的恢复。”
万科今年业Κ绩ૣ目标是企稳回升ૢ
据《华夏时报》记者了解，在今年3ੑ月业绩会上，郁亮提 到万科今∇年的业绩目标是企稳回升。
从2021年业绩来看，报告期内，Î公司开ÿ发业务累计实现合同销售金额6277.8亿元，销售面积3807.8万平方米，在全国43个城市市场的排名位列前三，其中20个城市排名第一。物业服务、物流仓储、›租赁住宅、商业地产等经营业务的收入增速分别达到32.1%、68.9%、13.9%和20.6%。
2021年，公司财务和资金状况保持稳健，连续13年保持经营性现金流净额为正，期末货币资金1493.5亿元，对于短¬期债务的覆盖倍数为≈2.5倍。净负债率29.7%，剔除预收账款后的资产负债率68.4%，现金短债比达到1.5，公司“三道红线”监测指标持续满足“绿档”要求γ。
同时，得益于财务结构的持续优化，信用评级的持续稳੭定，三道红线的持续改善，在报告期内万科各融资õ渠道畅通，年末存量融资η的综合融资成本下降至4.11%。
提及万科未来"2-3年的业绩☏预期，祝九胜指出，如果看得更长远«一点，从两三年的时间跨度来看，万科大体上想实现三个效果或三个目标。
“第一是´业绩一定要止跌回稳。第二是开发要继续维持在第一阵营的行业地位。第三是在行业里，我们还是想能够率先从房地⊕产开发转向不动产开发、经营服务并重。要实现这三个目标，我们需要付Β出更多努力，同时我们也有一定的基础。”祝九胜表示。
祝九胜介绍，具体来看，万科要实现这三个目标，主要有两个信心来源。一是万科在开发业务上进行了组织结构、管理方式的 调整。据了解，万科成立了开发经营本部对7个区域BG的开发业务拉通拉平管理。同时，开发经营本部成立后也实现了一系列的转变，包括投资机制的进一步优化、产品和能力方面的拉通以及Κ销售方法的改变。
二⊃是经营性和服务性业务的发展。首先，2021年万科物业收入超过240亿，处于行业领跑☏位置，并具有一定的科技含量。其次，万科物流业务过往几年的增速在50%左右，今年ⓦ要实现报表盈利。最后，万科出租公寓业务已经在现金流层面实现了盈利，预计明年会实现会计报表层面的盈利。
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