//∅房子有多难卖？小麦抵Ąe;首付刚被叫停，西瓜换房又来了//¸
房地产促销手段越来越魔幻。河南建业两楼盘“小麦大蒜抵首付”刚被叫停Φ，新城控股旗下一项目又推出“û西瓜换房”。
6õ月28日，新城控股位于南京江宁的“新城•云漾滨江”项⋅目推出“ઽ西瓜换房，最高抵10万元”活动，以10元/斤价格冲抵房款，活动时间自2022年6月28日至7月15日。
该楼盘置业顾问È告ća;诉记者，西瓜抵Ö房款活动适用于所有销售房源，但目前还在推广阶段。“考虑到类似活动关注度较高，我们在操作上也比较谨慎，因此具体如何实施，详细规则还有待进一步细化。”
“农产品购房活动由÷于话题性强，较容易吸引购房࠽者注意力，开发商可借此增加客群关注度以提高项目销量。”中原地产高级研究经理ઍ卢文曦表示。
南京前述推出西瓜换房的项目，近一年销售价格经历了Τ一定起伏和波Μ动。ય
据房ζ天下数据，新城•云漾滨江2021年4月销售均价1.88万元/平方米，2021年8月涨至1.92万元/平方米。但今年4月，该项目均©价降至1.7万元/平方米，起售价则降至1.65万元/平方米。
新城控ⓡ股在南京推出“西瓜换房”几日前，河南建业在商丘市民权县的河畔洋房、”开封市杞县的建业城推出的“小麦大蒜抵首付”活动还未见到成效，便χ半途夭折。
据悉，建业这两个项目的促销活动，原计ત划在7月中旬结束，但成为市场焦点后被当地政府叫停。建੧业河畔洋房置业顾问告诉记者，活动期间前来咨询的人很多，但以小麦换房的成交量为零。
૪卢文曦指出，农作物抵房款活动虽然受关注度很高，但如果细节处理不到位或时机没有掌握好，很容易因િ各种原因被叫停，从而使项目陷入被动局面。
“西瓜换房与小麦大蒜抵首付，均为楼市下行过程中，项目销售业绩受到冲击而祭出的花式营销招数。此类活动的৻背后，折射出房企项目销售所面临的困境，੨以及市场行情的Ξ低迷。”卢文曦告诉记者。
值得一提的是，河南建业展开“小麦大蒜抵首付”活动的ⓒ项ξ目位于三四线城市；而新城控股推出“西瓜换房”◊活动的项目，位于热点二线城市南京。
从市场层面来看，近几个ú月以来Ρ南京频繁调整楼市政策，但市场仍在底部徘徊，ąc;还未真正回暖。
据克而瑞数据，南京5月商品住宅成交面积62万平方米，环比增长1ⓛ4%，同比降幅则达52%。累计情况来看，今年1-5月南京商品住◊宅成交面积357万平方米，同比下降39%¡。
亿翰智库首席研究员张化东指出，虽然南京近两个月对楼市政策多次做出调整，但今年市☜场形势复杂多变，面临不少新的问题☼。即使像南京这样的热点城市，楼市回稳也需要较长时间。
઼ “从市场表现来看，南京新开盘项目整体表现较为平淡。5月新增供应∠主要集中在城南、城北、江宁、江北区域，这几个区域整体去化率仅12%。”克而瑞南京机构总经理赵静波表示。
卢文曦认为，正因∞为市场不ૣ好、房子难Υ卖，开发商才会想出各种招式来促进销售。
“市场如果向上、项目不愁卖，开发商不会采取这类营销手段。鉴于当前市场仍处低α迷期，即使没有小麦大蒜抵首付、西瓜换房，也可能有其它比较奇怪的招式被推出来，以吸引市场注意力。房企最终目的，意在达成销售业绩。”卢文曦β补充道。
//δ万科郁亮：短期看房地产市场⊆已触底 但ⓗ恢复过程将缓慢温和//
与年初相比，万科董ø事会主♩席郁亮对房地产市÷场判断有了一些变化。
在6月28日召开的万科2021年股东会上，谈及☜对房地产市»场看法时，郁亮表示，短期看市场已经触底，但恢≈复是一个缓慢温和的过程。
郁亮࠽坦言，今年日子特别难过，也是其从业以ણ来觉得压力最大的一段时间，但参加此次股东会，较参加2021年年度业绩会心态要放松。—
“尽管今年1、2月份，商品房销售有所下降，但目前来看，∝还是上半年表现稍好的月份，一二线城市商品住宅销售同比下降36%；4૯月情况变得ⓩ严峻，同比下滑59%，环比下降23%。5月份尽管同比下降50%，但是环比开始出现了7%的上升，6月环比可能会有明显提升。”郁亮说。
就ࣻ6月房地ⓕ产市场环比出现起色，郁亮给出了三方面原因。bc;
其表示，一方面是为了°房地产行业健康发展，从中央到地方都调整了一些政策，这会对行业带Ι来积极影响；其次，被疫情所⊄延误的需求在6月份得到一些回补；再者，房地产行业在每年有两个销售高峰，分别在6月及12月，6月对于房企上半年销售很重要，所以通常情况下会加大销售力度。
“短期市场已经触底，但我没有用反弹的说∼法，而是说恢复。6月行业有起色主要体现在环比上，同比预计还会有不小的跌幅ਫ਼，从底部慢હ慢往上走需要时间。”郁亮表示。
虽然相比于今年初的表态，此次股东会上郁亮👽对市场的预判稍显乐观，但其在此次股东会上依旧表示，目前人口状况、人口结构、收入水平，以及国家对行业的指导原则发生了非常大的变化，行业要进入新的发展阶段，所以房企不能再沿着⇐过去的逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。
据悉，郁亮在万科2022年内部年会上表示，ì房地产行业到了黑铁时代，2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是Āf;一个新时代的开始。“背水一战”就是要么死、∩要么活，没有中间状态。
彼时，郁亮称，“面对黑铁时◊代，大家的收入肯定是大幅下调，万科的›组织也要建立新的锚定点，福利、补⊆贴等都要跟黑铁时代相适应，我们是从黄金时代过来的，今天必须在这个时点上，一步到位建立新的锚定点之后再出发，否则摆脱不了黄全时代的惯性。”
面对外部环境的剧烈变化，万科也在调整自身战略与管理，其中包→括万科管理⁄层主动降薪、回购股份等，并承诺2022年公司业绩将实现止跌Ä企稳。
在2021年万科股东会上，针对投资者提出ણ的公司业绩回稳ਲ਼能不能兑现，未来两三年业绩指引的问题，万科总裁祝九胜称，“从未来2-3年来看，万科大体上能实现三િ个目标，第一，业绩回稳；第二，在开发行业继续维持第一阵营，第三，我们想做到的是，在行业里能够从房地产的开发转向不动产开发经营并重的转变。”
据祝九胜介绍，从开发业务来看，万科进行了组织结构、管理方式的调整સ，成立了开发经营本部对7个区域BG的开发业务拉通拉平管理，拉通后投资、产品、销售这三个方面的能力都会持续提升。而经营性和服务性业务中，万科物业于行业中处于领跑的位置，去年收入超过240亿；出⊥租公寓业务已经在现金流层面实现了盈利；过往几年，商业平台印力持续维持了25%左右的增长率。
此外，万科管理层也在积极回购股份。有投资者问及“截←至目前万科仅回购了12.9亿元，而公司的回购下限目标是20亿元，接下来回购额度如何安排”，对此，万科董秘朱旭ટ表示，“这次回购总的时间只有3个月，其中定期报告前1个月是不能回购的，事实上能够回购的天数只有40多天，中间还有一些交易日因为价格在回购限价之上，也不能回购，此外回购还有一些时点的限制。接下来如果股价满足条件，我们会尽力去做回购，如果没有满足条件的话我们会向董事会作报告，也会向监管部门作说明。”
被投资者问及公司分红比例问题时，朱旭表示，“202Ċc;1年度由于公司的权益净利润下降超过40%，为了能够使股东的分红降幅有所缓解，董事会特别提议把今年的分红比例提高到50%。未来我👽们的分红政策会综合考虑公司长远发展需要和股东权益维护的平衡，股息分红比例稳定在35%-40ਲ਼%之间。”
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