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¨来源：华尔街见闻η 作者周Ö智宇
“这是我从业以来最艰难的一段时间”。6月28日万科股东大会上，司龄30多年、长期掌舵龙头公司的地产“大ì哥”郁亮，发出了这样的感慨。
θ 而β他的前任王石，此时正在剑桥的阳光下，轻松惬意地骑车、游学。已经退休5年的老王，不需要为万科，为ા行业再操那么多心了。
郁亮显然无法这么潇洒。2022年房地产市场的低迷，人口红利的消失‾，买房信心的失落，是王石那一⊃代创业者不曾经历Ξ过的，却是郁亮这一代掌门人必须要去面对的命运。
当下的房地产市场，像极了海明威《老人与海》的ϖ那片大海，连续👽84天没有捕到鱼的老渔夫，依然坚守，也像极了从œ业多年的地产老兵们。
老渔夫和大马林鱼、大鲨鱼一次次Á殊死搏斗，这种顽强抗争、奋斗不息的乐观精神°，也是当下的地产行业急ⓤ需的。
所以总是最有危机感的郁ε亮，也开始传递乐观和信心。他少见地表示，房地产市场短期已触底，并且，“一个10万亿的行业，一个千年行业，坚持走ćb;下去就有机会。”
地产从业者显然比老渔夫要幸运，老渔夫最后只捕到了一堆鱼的残骸，而ઢ房地产仍然有十万亿的市场，如果加上🙀存œ量运营，更在20万亿以上。
地产大Ÿ佬在ઙ行业迷茫之际的喊话，叠加其他的利好消息，对市场信心જ有了明显提振作用。
6月29日，地产板块在☞‾万科A的带领下领涨A股，房地产指数上涨3.45%，万科A涨逾6%，包括金地集团、滨江集团等在内多只地产股涨¾停。
ફⓙ 信ⓖ心
去年下半年房地产的资金困局，叠加疫情影响，让房地产销售在过去三个月跌到了谷底，不少地产商已经倒下、消失，行业bd;充满了迷茫、悲观；资本市场也风α声鹤唳，购房者、投资者和房企之间深陷信心不足的循环。
郁亮此时的‹“触底”发言，ઐ无疑是想给行业打一ৄ针强心剂。
ⓗ 在郁亮讲话之前，房地产市场见ƒ底企稳已有了不少数据佐证。比如说5月份销售回暖年内首次环比回升，6月前几周的机构统计的销售数据也☺不错。
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郁亮表示乐观的原因是，短期来看，疫情所延误的需求在6月份得到回补，以及房企在6月份会冲击中报业绩；ⓩ中期则是各地政府已经在进行的政策调整。ક
过去几个月，郁亮担任了公司首席产品官，经常跑到一线去调研，这给了他不⇔少信心：市场仍在。比如惠州，通过“࠹万村计划”的积♬累，了解到有不少客户有教育需求，这一点可以在惠州实现，所以万科在惠州实现了不错的销售。
万科总ćd;裁祝九胜表示，从万科最近新θ开的33个楼盘看，基本上能做到当地平均销售流速的1.5倍到1.8倍。≥这让其对开发业务更有信心。
由此，↔郁亮认∪为，市场最坏的时候已经过去了Ä，接下来的一段时间会慢慢从底部往上走。
“2018年秋天我提出活下去，那时人家说我很悲观。年初内部讲话传出¨去说ਮ黑铁时代，又说我很悲观。今天我改了么？其实我没改。”郁亮表示，今天的行业需要信心，没有别的选择，但凡👽有一丝微光，就当是光明往前走，更多挖掘它好的一面。
面对困境，悲观者和乐观者总会做出不一样的抉择。如果连走下去的勇气都没有，又何谈未来？“放眼全社会，地产行业一定不⊃是最难的ˆ一个，∪所以我们也没有任何理由躺平”。郁亮说。
∩在郁亮这次发言之‹前的几个月里，曾经活跃的地产大佬们都不见了身影，也听不到他们的声音。恒大许家印忙于ਪ保交楼和债务重组，融创孙宏斌在谈贷款展期和出售资产，杨国强也不省心，碧桂园似乎总是游走在危险的边缘。
稳健而ⓡ内敛的央企地产商们也没有输出什么行业观点，他们在具੭体业务上反而更加高调了。买地、并购、融资、扩张ⓢ，近期都是央企更为活跃。
其他二线的民营地产商掌门人们，也各自忙于自己公司的事务‹，毕竟他们中的很多人已经Ç处于资金链断裂的困境，根本无暇他顾。
因此ઞ郁亮的发声显得醒目而稀缺，对于人们了ઍ解这个行业的真实境况，提એ供了强有力的参考。
在过去这一年多的时间ñ里，房地产行业经受了一个漫长而艰难的洗礼，对郁亮这样的地产老兵而言，艰难程度都超过了2008年、万宝之争，但经过了这次洗礼之后¡，这个行ષ业的未来有望更明朗、肌理更健康。
∨ 万科集团总裁祝九胜也表示，市场下行确Ǝ实增加了工作难度，但万科会用更积极的દ销售、更具体的应对，实现今年止跌回稳的承诺。
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未∨来
对很多地产人和投资者ö而言，郁亮的这次发言是出于意料的，毕竟他࠷曾经是行业知名的危机感Σ大师。
人声鼎沸时，“猫头鹰”郁亮总ñ会保留一份清醒。无论是2018年高喊“活下去”，还是♥今年初的“≅黑铁时代”，他都是那个喊“狼来了”的人。
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当他开始传递乐观，表达信心，市场也收到了这份不一样ⓡ的喊话，投资者们为γ之一振。
有机构投资者表示，其实客观☺理性地看近期数据，确实也能得出行业“短期触底”的判断。只不过b3;如今左右લ市场对房地产的，更多是情绪。
也是由此，连长期ૠ发出“警示”的郁亮也开始⇔高调看好行业未来，市⊥场给予高度重视。
6月29日，上证指数下跌1.4%的日子，整个地产板块逆市上涨3.45%。近期境内外债券频繁异☜动的金地集Μ团、在杭州首轮土拍中横扫四í方的滨江集团等收盘涨停，“招保万金”里其他三位成员收盘涨幅也均在5.8%以上。
中信证 券指出，不宜对房地产产业链过于悲观，在诸多政策的ⓓ配合下，市场基本面会在三季度起进一步复苏。
招商证券也表示，当前地产销售Ρ底部或已确立，房地产销࠹售预计能够在今年10月份左右∩销量同比增速转正。
东方金诚研究发展部则认为，房贷利率仍是主导楼市走向的核心因❄素，β接下来5年起的LPਭR还有下调空间，当前楼市支持力度还有进一步发力的空间。
¸ 广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对华尔街见闻表∩示，预计一线城市和热点二线将会率先回升。此外，从二手房到新房，中心区到外围，学位房到非学位房等，市场信心的恢复会逐渐扩散°。
沿着政策χ底、销售底和企业底的路线，经历过洗礼之后还能Ê存活下来的企业，依旧会在10万亿的市场里憨畅游。
不过这个市场和之前很不一样，正如郁亮所说，行业的规模和增速不可能再回ⓜ到以前了。如今，人口形势、收入状况、房地产市场运行的指导原则都已发生变化，行业已进入新的发展阶段³，“开发+运营”成为શ新的赛点。
而▦这个’市场中的顶级ñ玩家，也换了新人。
在这条路上，一部分玩家已经先行一步。保利发展董事长刘平就提出“进三争一”的目标，意图争夺多元化赛道下的“全能型”王者；华润置地董事会主席李⌊欣也给自己定下目标，要在十四五期间成⋅为运营赛道的领ï军者。
À祝九胜ક也表∏示，来自经营性和服务性业务的收入，会逐步形成万科新的“利润蓄水池”。
当然a0;，对于习惯了高增长的地产行业来说，转型的难度不小。能力的提升、机制的优化以及对客群的ⓡ洞察和把握，对场内玩家们ਨ都是考验，也需要付出持续的努力。
ćf;郁亮表示，从营收、利润的角度上来说，新业务想要占到和开发业务相当的比ৄ重不现实，同时作为服务行业，也不会是个暴利的行业。
2018年中，许家印做东，请郁亮、杨国强和孙宏斌到深圳参加私宴，那是⌊四巨ⓙ头最后的聚会。而今，他们的命运有了截ê然不同的分野，不再是竞争对手。也不知道还是不是朋友。
万科和郁亮⇔的新对手，则会是老练而沉稳的央企们，华润、保利、中海、绿城，地产行业的ડ格局，彻底改ù变了。
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