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万科2021年度的股东大会像是一场股东与ࢮ管℘理层配合默契的Ø演出。
在完成既定的议案宣读程序以后，万科董事会秘书朱旭主持问答环节。股东的第一个问题，指向了万科对房地产行业પ的看法，这与审理议案无关，以往朱≤旭会职业而巧妙地挡回去°，但这一次她没有。
万科董事会主席郁亮接过了问题，用了15分钟讲述了他的观点。而且È与以往高喊“只种地不看天气”的万科不同，郁亮不再悲观，迎合市场和股东，抛出了触底论。郁亮说，从短期来看，市场已经触底，但恢复是一个缓慢而温和∑的过ਭ程。
这®无疑是房地产行业在迷Ν茫中见到的一丝微光。那位总喜欢Χ“狼来了”的万科，明确地告诉你，行业需要信心，行业不需要再去警醒，只要有光明就要往前走。
શ郁亮不再贩卖焦虑，🙀但他的观点逻辑并无‡根本性改变。
郁亮表示，人口结构੪发生了变化，房地产行业再回高增长高利润的轨道已无可能，而万科的当务之急是寻找新的发展模式，在主ⓦ业迎来增长拐点之前，培育新的利润增长曲线。
ৄ 悲δ观者正确૩，乐观者胜利。多空切换之际，万科如何从正确走向胜利？
Ζ 审慎的乐👽જ观
这或许是房∫地产行业高速发展以来最低谷的时期。在股东大会上，郁亮Α感慨，“今年特别Ù难过，也是我从业以来觉得压力最大的一段时间。”
৻ 房地产行业的艰难对于从业者而言感同身受，万科却选择在悲观中前行。郁亮说，行业艰ઽ难，但如果放在社会中去，一定不是最艰难的一个，也没有任何∧理由躺平。
郁亮还说，房地产行业☺有两ੜ大优▧点，第一是仍然是10万亿级的市场，第二个是常做常新、常做常有。
⇑他的一番话જ，对于市场的信心提振Ąf;有明显效果。
6月29日开盘后，房地产板块连续੬ઍ拉升，万科A、保利发展、招商蛇口等涨声一ù片。
一位机构Å投资者ૄ在接受21世纪经济报道记者采访时指出，万科没有灰头土脸，郁亮这•番发言是有担当的，给了行业正能量。
对于市场的表现，郁亮的判断与当下的行业现状是相♬契合的，Φ也是统计机构乃至市场数据反馈的事实所能够被提炼出的结论。
郁亮表示，从短Φ期来a1;看市场已经触底，但是恢复是一个૩缓慢和温和的过程。
郁亮的结论基于三ξ点前提，一是调控政策带来的积હ极影响；二是被疫情延误的需求得到Θ一定的回补；三是6月是房企冲业绩的高峰。
郁亮认为，这â些变量之中，除了政策是中期因素，其余的更可能是短期效果，因此郁亮没有盲目乐ੈ观，对⁄于房地产行业未来的发展趋势依然是审慎的。
郁亮说，我没有用反弹的说法，而是说恢复，因为今年½6月的有起色是体现在环比上，同比降幅↑虽然在收窄，但预计还是会有不小的跌幅，且从底部往上走ਜ需要时间。
的确如Λ此。房地产行业尽管有所回暖，但从人口总体结❄构乃至城市发展趋势，都预示房地产行业不可能再回到高增长的时代了。
根据郁ì亮的观察，行业所👿面临的一个很大不同是，目前人口状况、人口结构、收入水平，以及国家对行业的指导Ð原则发生了非常大的变化。
因此，万科也不能¼够再沿着过去的逻辑，期待回到过去高峰时b3;的数据和‚规模。
郁亮提到，不管未来的路有多长，多艰难，只有走下去才Ä会有出头之ખ日。“相信行业经过这次洗礼，一定能够为国家经济的健康发展作出应î有的贡献。”
面对新的发展阶τ段，万科要做‰的是，在单一的住宅开发以外发展增量。“只要一个企业能够服务好自己最主要的客户，做出好产品和好服务来，还是可以熬过৻去。”郁亮表示。
θ ∞ ૄ微光中前行
郁亮着眼未来的表态虽能够让股东与行业看到万科的发展潜力，但在本财年净利润下滑四成的当下，似乎没有其它能比业绩企ε稳回升更അ能安抚市场શ的情绪。
万科过去对⊃股东和公众Ċc;疏离，管理层每每被问及业绩增长的目标以及预判，均很难≠从回答中提取到有效的信息量。
但时移势易，这一次股东大会，面对歉收的业绩，万科管理层难得低姿≅Φ态，罕见对多元化业务给出了相对确切的发展指引ા。
万科总裁祝九胜指出，未来两到ćd;三年，万科想要实现的三个目标是：ⓞ业绩企稳回升，开发业务维持第一阵ઽ营以及从房地产开发转向不动产开发、经营和服务并重。
祝九胜说，万科今年物流业▨务要实现报表盈利，且过ਭ往几年增速在50%左右；长租公寓业务已经在现金流层面实现了盈œ利，也将会在明年实现会计报表层面的盈利。
û 多元化业务该交的学费万科都交了，假以时日，或许能够在万科的报表中看到这些业੨务成为新的利润蓄水池和૯增长点。
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但即便如此，郁亮ો也提醒，万科多元化业务要在营业收入及利润上占到较大比¾重，是有难度的。
郁亮分析称，万物云现在˜不到300亿元Ρ营业收入，指望达ß到几千亿元，可能所在行业并不支持；万物云的利润率方面，应认识到服务行业是一个普通盈利水平的行业。此外，物流行业、长租公寓虽是热门行业很受欢迎，但市场规模也并不大。
这或许是万科股Σ东对行业应ઙ有的清醒认知ô。
以万科对标的大和房建作为参考，大和房建20ੌ21年的营业∝收入约为2607亿元，利润约为120亿元，⁄利润率仅4.6%。
无论是营收或者利润，万科â都要远高于同期Ċc;的大和房建。而大和房建已经是万科能ૉ够从全球找到的可以效仿学习的转型成功案例。
因此，即便我们假定万科的转型是能够取得成功的，但当ੇ万b2;科主业高增长不再、从而进入真正的缩表周期，万科的股ⓑ东对之或许应该要更有平常心，不能再指望万科能够赚取超额利润。
在股东大会上，缺席的万科大股a0;东代表深圳地铁董事长辛杰也发来一段寄语——深铁长期看好万科，深铁信奉长期主义，未来的路很长，只要万科坚持追求更Āf;好的发展，为股东多创造价值和效益，市值一定会逐步修复。
辛杰说，万科不仅要做世界500强Ô企业，更要成为令人尊敬的百年企业，为股东、为社会ⓥ、为利益相关方创造新的更大的સ价值。
੬殷殷期许，万૩科却也在摸索、在努力，在不确定中坚持正确而难的事情。
ઍ （作者：吴抒É颖 编辑：林虹）›
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