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几天前，刚刚参加完法院协调会的陈少平，收到了深圳ρ市龙岗œ街道城市建设办公室发来的房屋结构安全隐患治理告知书，认为新Ä城花园内8栋楼的300多套房子存在安全隐患，并要求房屋所有权人在7月30日之前对该房屋进行检测鉴定。
ࢵ陈少平是雄丰集团（深圳）有限公司高管，今年6月，他们向深圳市中级人民法院提起诉讼，要求包括深振业在内的ν3家公司赔偿房屋租金损失费4001.96万元ી。
这♦4001.96万元的背后，ਊ有一个纠缠近30年的故事，故࠽事的发生地，则是位于深圳市龙岗区龙岗街道新生社区的新城花园。
《每日经济新闻》记≈者沿着苑安路，穿过锦城星苑，几栋港风建筑突兀地立在眼前，几扇已经没了玻璃的大窗户，远远看过去，像是黑色的洞窟。现在清退工作完成后，ε包括烂尾楼后排已经入伙居住的楼栋被分成三个♠围合。透过围合的挡板缝隙，可以看到二楼平台上已经长出了半米高的荒草，窗户上泛黄的报纸和半掩的窗帘，是曾经底层商铺及居民留下的痕迹。
新城花园入口
高浩洋在新城花园居住近10年，让她耿耿于怀👽的，是久等未到的拆迁计划。2013年，高浩洋以70多万×元购入新城花园一套房子，她说看房时就是听了中介说的拆迁噱头才买入的，现在快10年过去了，仍毫无™进展。
《每日经济新闻》记者获悉的一份新城花园业主诉求资Σ料显示，新城花园已出现严重地陷，多处阳台、外Ñ围墙出现裂缝，且有的房子内钢筋外露，¤楼顶已破旧不堪，严重渗水。
在寸土寸金的深圳，这个久被诟病的烂尾楼盘活之路还要走多久？症结在哪里？又该如何盘活？是推倒重建还是完善修葺？在近两个月的持续调查追踪期间，《每日经济新闻》记者多次与关੭键开发商负责人、政府工作人员以及业主等，面对面或电话深入交流，获得了超百份’首次曝光的材料，从而厘清了新城Ý花园烂尾的始末。
↓ Ï 新∂城花园所在位置
上世纪55元/平方米的地价√
起于上世纪½90年代的新城花园，在千亩∅大盘中被独独遗落，从其纠纷与盘活⌊过程中，或也可看做是深圳房地产发展史上一个片段与缩影。
上世纪90年代，陈少平以其名下ⓜ香港雄丰的名义，↔用55元/平方米的价格，买下了◘彼时还叫深圳市宝安县龙岗镇的900多亩土地。
900多亩地的范围从现在龙岗大道以西的丽湾酒店，到佳得宝家居建材博览中心再向前延伸。陈少Λ平回忆，在负责平整完当时还属于农地的土地之后，拿地企业只需根据工业或住宅等不同规划，再补交9¯0-660元/平方米不等的地价，便可规划开发。
≤ 按当时的政策，在深圳设立的外商投资企业，无单独开发房地产的经营权，且不能以自己的名义申请项目用地，如果申请项目用地，ù需挂靠在当地企业名下。
所以，199¸3年，香港雄<丰在当地的介绍推荐下，与深圳市振业股份有限公司（下称深振业）、深圳市龙岗镇物业发展公司（后改名为九州公司）签订了《合作开发新城花园商住楼合同书》，其内容是由雄丰公司、九州公司出地，为甲方；由深振业出资，为乙方，三方共同合作兴建新城花园商住楼，即龙岗镇新生村新城花园项目。
破败ਰÁ的楼体છ和杂草
1994年，香港雄丰设立雄丰集团（深圳）有限公司（即开头所称雄丰公司），九州公司退出合作，©由深圳市龙岗龙城城建开发实业有限公司（下称龙城公司‘）取代九州公司，深圳雄丰取代香港雄丰，合作的三方变为雄丰公司、龙城公司ε、深振业。
合♧作开发补⊇充协⌋议
新城花园位于深圳市龙岗区龙岗街道新生社区仙人岭，6月29日，《每日经济新闻》记者实探获悉，该小区共有12∩栋6-7层的住宅小区，其中1-4栋已售，约有144户业主居住。
业主高í浩洋指着楼栋前的草皮ρ说，之前੬这边都是种菜的，乱挖乱搭，还有各种蚊虫动物，现在环境比之前好多了。
… 记者了解到，新城花园早期建成的4栋楼房，完↵成销售入住已近30年，居住于此的业主，已经开始向各方表达诉求争取拆迁。ઐ新城花园所在的成片地块，或已完成开发入伙，或卖至头部开发商，产品迭代升级后更受市场青睐。
而新ÿ城花园4栋楼旁边，外观与其相似的其余’楼栋，从1995年一▣直烂尾至今，虽未办理正式房产证，但近年来住客依旧来来往往。
¥ 新È旧楼体∪对比明显
2019年时，曾有人总ã结了深圳最便宜的10个住宅楼盘，最低单价1万元起，最贵不超过3万元，其中就有新城花园。如今又过去了3年，在深圳又经历了楼市行情ß之后，新城花园商品房依旧卖不上价格，参考价还停留在约2.1万元/平方米。
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Η 停工、诉讼里的💼27年
事实上，共同开发合同签订后的两年，深振业方面一边如约施⁄工，一«边审视Ï市场环境决定销售节奏。
1994年年中时，新城花园开工的8栋多层住宅已验收4栋，其余4栋即将封„顶。截至1994年末，深振业披露新城花园已完工2栋，ટ另外6栋主体基本完工，新开工4栋基础施工到±0.00。1995年੦末，深振业披露新城花园8栋住宅已于年底前竣工，会在1996年适当时机将推出销售。
但因市场长期不振，1996年雄丰公司在征得龙城公司同意下，以G09205-1（2）、G09205-1（3）土地使用权为广州雄丰玻璃实业的投资જ项目⇑提供抵押担保，抵押给了中国农业银行深圳市分行，借出约2100万元港币，最终因无力偿还借款，使得这两宗¾抵押的地块被查封。
而ća;上述两宗地正是其与深振业合作开发的8栋高层的所依附地块，这也“为以˜后各方纠纷埋下了隐患。
根据雄丰公司高管郝卫立的说法：“19µ93年宏观调控，1994年土地和房地产大跌。因为按照约定建成销售后4.5、5.5成分账，施工方深振业œ觉得赚不了钱，因此就选择≡了停工。”
▥ 随后，便👿是漫长的诉讼。ઢ
2000年，由于距离签订合作开发合同的截止日期已过4年多，深振业想要退出合建项目，一纸诉状将雄丰公司和九州公司告上了法庭。当时由于因新城花园所在地块登记在ⓗ龙城公司名下，深振业也将其列为第三人被告。
《每日经济新闻》记者获得的广东省高级人民法院判决书显示，2003年12月，对新城花园已ⓩ建成的8栋房વ产，深振业分得6栋，香港雄丰分得2栋，深振业尚需负责上述8栋房产的收尾工程，龙城公司负责协助深振业和香港雄丰办理该"楼房有关房地产等手续。
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记者获d3;取的判决ભ书
ત但深振业并未完整执行这一终审判决，જ其在2004年年报中将新城花园合作建房纠纷ⓡ案计提3843万元跌价准备，此后相关信息便如石沉大海。
Ąe;直至今年6月，记者从在采访中了解到，雄丰公司已向深圳市中φ级人民法院提起诉讼，要求包括深振业在内的3家公司赔偿房屋租金损失费40℘01.96万元。
错过的盘活机会⊂⊗
Ǝ 实际上，在过去的近3ê0年内，新城花园是有机会被盘活的。在广东Ò省高院做出最终判决之后，2004年，深圳市人民政府发布了《关于子悦台等52个“问题楼盘”处理意见的批复》，其中就包括新城花园。
这份批复针对问题楼盘处¹理给了很多政策鼓励和支持，但盘活窗&口期只有两年，从2ⓟ004年9月29日到2006年9月30日。
在这个窗口期，原本与新城花园同属于一个大宗地块的分宗小地块，先后被盘活，并流通到商品房市场。如2005年建成、现在以二手房形式ò在ગ市场上售Δ卖的锦城星苑。
ó但新城花园μ错过了盘活窗口d0;期，加上2007年龙城公司破产，各方利益更加错综难调。
2017年7月，陈少平曾向深振业方面建议，未竣工的8栋楼宇，由于年久失修及设计布局上的不合时宜等因Ã素，若仅按照现有模式加固、修复、完善☞至竣工验ਲ਼收予以出售，必将耗资多、收益少。
他认为，若能够利用好旧改政策ϑ，最终项目收益将非常可观，所以雄丰公司建议选择危楼改…造/城市更新的方式，完成新城花Ý园的重新开发建设。
而2017年12月，深振业相关负责人向陈少平表示，深圳土地宝贵，应充分利用🙀新城花园土地资源进行更深度开发，深振业Āe;拟走城市更新的途径，调👽整规划重新建设。
雄丰公司则表示在这样解决方案下，雄丰仅作为原物业业主之一，此后由深振业负责解决新城花园与龙城公司的挂靠关系，将新Α城花园的用地过户至深振业名下，此外深振业还需负责清还（解决）新城花જ园建设用地的æ抵押债务，释放房地产证。
后来由于种种原因，深振业与雄丰公司的谈判在2018年变缓。彼时，双方最高层领导经协Ι商，形成了继续合作开发新城花园和向对方“买”或“卖”所持房产权益等三种方案的意见。但此后便少有有效沟通，陈少平还展示了其早先其发给深振业董事长的一封短信⇐，至今年4月底时还未收到回复。
《每日经济新闻》记者从一位知情人处获悉，在后Β来各方沟通协调中，深振业表达过当下烂尾楼盘活需要解决的主要问题，除房与地处于分离状态、权属不清以及项目不独立外，深振业还认为，¼项目停工距今已超20年，项目资料缺失、Â报批建困难大，且现在无政策可依托，无法推进重建。
ã 新城ળΛ花园的盘活又陷入僵局。
ä新入局者的新希望ća;
æ 虽然新城花园项目盘活工作变缓，但龙城公司破产清算工作ê还在持í续推进。
2021年5月，新城花园项目所在地块深圳市龙岗区新生Ç社区仙人岭宗地号为G09205-1（2）、G092½05-1（3）的土地使用权被推向市场进行公开拍卖，起拍价为1.7亿元，保证金1714万元。
根据拍卖资料，这两分宗土地上建有8栋商住楼，雄丰公司享ξ有G09205-1（3）、G09205-1（2）上的C3、C4楼房，深振业享有G09205-1（3）、G09205-1（2）上的B5、B6、B7、B8、C1、C2楼ો房。
两宗地的审核意Δ见૯
相比于拿地时的55元/平方米‡，几十年间的升值空ⓣ间已十分惊人。
由于法律关系复杂，被推向公开市场的使用权并不被看好，该地块在2021年5月到8月期间，前后经历了3次降价和流拍b2;，最终在第四次拍—卖时，被深圳丽峰实业有限公司（下称丽峰）拍下，成交价为8773万元，丽峰也成为这场困局的新入场者。
⊂ 记者查阅启信宝获悉，丽峰成立于2020年4月，法定代表人Ξ为邱琪钧。记者也就新城花园后续盘活等相关问题采访了丽峰的代理律师石晶，其表示，现阶段还无法◯回复。
一位不愿具ï名的政府工作人员说，这个事主体是深振业和雄丰公司双方，他们一直在谈，但推动它更有用的是搭一∇个平台，双方规范、有前瞻性地去做这ો个事。
据悉，新生社区工作站2020年曾召开全面清理整治新હ城花园烂尾楼的动员大会，先后多次协调会，在各方利益暂时无法得到调和情况下，社区工作站能做的就是要求各方清退所有烂尾楼居住人员，硬化场地、清除小区垃圾，≅进行封闭式管理。
关于合作共建，社区建议推动此烂尾楼的整体旧改或更新工作，τ或由深振业牵头双方合作旧改，或全部交由深振业，或全੧部交由雄丰公司，◘或由其他地产公司开发。
“它错过了很多机会，龙城公司本来在2014年、2015&年已经拿了ª一个处置方案出来，但深振业不同意联合处理，但b3;也没有提出更好的方案。”多次沟通协商无望，陈少平感叹。
雄丰公司认为&#ffe1;，新城花园盘活遇到的最大∑困难是房屋和土地分离，且涉及振业公司、雄丰公司、丽峰公司三个主体方。三个主体方不能达成一致意见，该项目就无法盘活⊕。
Ξ 新城&#ffe0 ;花园亟待盘活
纠缠近30年，新城花园的历ੋ史遗留依旧未解。在此居住了近10年的高浩洋和邻居们，对拆迁还抱有希望，他们成立了业委会，积ν极向政府Ξ反映诉求。
对于烂尾楼盘活的c8;最新ë推进事宜，记ੜ者4月末曾向深振业方面发去了采访函，董秘办工作人员回复称相关事项还在论证。此后记者多方托请表达采访诉求，但未得到有效回应。
6月29日，记Ċb;者又前往位于罗湖区的振业大厦拜访采访负责该▩项目的公司相关领导，但等到下午其公司下班亦未得到有效回←复。
Ǝ 从新城ⓔ花园矮层楼栋望去，是近10年才盖起的电梯高૪层，再往远处，建设中的超高层楼房立起了高高的脚手架。
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ਜ 一路²之隔，恍然间两种世界。
记者|甄素静编辑|陈梦妤૧&⌉nbsp;孙志成 盖源源
ઘ 校对|ⓥૣ程鹏
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