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♦ 来源:中国房地产ⓓ报
楼市稳定发◘展首先要提振市੦场信心,当下市场预期比较乐观;其次要看宏ફ观经济和购房者“钱袋子”。
白珍亮/发自青▧岛
“犹如久旱逢甘霖,新政给市场注入了信心,我们店ત这个月业绩提升了50%。”6月30日,在青岛德祐中海国际店,李店长刚接待完一组客户,又开始梳理意向客户名单,忙得不亦乐∀乎。
在青岛浮山后某央企楼盘,展厅里客户和销售人员来来往往,好不热闹。现场置业顾问张女士ⓙ告诉记者:“从ò早上9时开始,来看房的客户就没停过。”
这是近期∂青⊕岛楼市升温的♠一个缩影。
据卓易数据统计,2022年1~6月,青岛新建商品房成交73407套。其中,6月份新建商品⇓房成交29238套,成交总面积ý362.28万平方米,成交总金额521.8亿元,均创造了单月成交历史,环比5月分别上涨147%、16¤6%和183%;同比也有大幅增长。
历来被视为“楼市晴雨表”的二手房也开始复苏。根据青岛贝壳研究院数据,6月份青岛二手房成交达到5865套。自去年7月份开始,青岛二手房成交量ૄ持续ω走低,有的月份甚至成交不到3000套。ર
⇔æ 青岛Ąe;楼市正在利好政策下释放新空间。
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Ì楼市呈现“冷热不«ì均”现象
根据卓易数据统计,上半年青岛新建商品房成交77167套,同比上涨4.93%;成交总面积 9233∠931平方米,同比上涨 8.૮15%;总成交金额13456442万元,d0;同比上涨4%;全市成交均价14573元/平方米,同比下降3.84%。
青岛楼市的复苏Þe;,Ï与近期地方ઘ政府一系列调控政策有关。
作为“北方第三城”,青岛楼ਠ市一直以“稳健”著称。不过,经历了较长一段时间楼市下行,青岛也面临新房库存承压问题。克而瑞数据显示,截至5月末,青岛市商品住宅狭义库存量高达2560万平方Í米,位居全国第一。
面对楼市库存承压,自今年3月份开始,青岛陆续出台新政调整楼市。如在限ϑ购方面,将黄岛区、城阳区(含高新区)≠、崂山区王哥庄街道调出限购区域;支持改善型需求,可以“卖1买1”;在信贷政策方面,非中心区域实行“认贷£不认房”政策;公积金贷款额度提高到80万元,进一步减轻购房成本。
记者了解到,近期青岛主城区“5Ø年限售”ⓖ这一影响楼市流动性的政策也迎来实质性松动。不过,这一政░策并没有“官宣”,亦没有具体文件。
“此前,类似城阳解除限购等政策也是执行了一段时间官方才发布相关文件。”一位业内人士告诉记者,青岛此举意在试探各方反应,同时给ï自己留有余地,此前ઙ青岛有被“叫停政♣策”先例。
上述人士所述“先例”વ是指202☺0年4月,青岛优化“5年限售”政策,政策出台第3天即宣告取消。不过,这也反应出疫情压力下地方政府对♬调控底线的试探。
尽管青岛楼市政策效પ果显现,但从全市范围来看“冷热不均”现象仍™在延续。
在青岛楼市库存重地胶州,“以价换量”成为市场常态,特别是在上合示范区,诸多项目售价只有7000元~8000元/平方米;面对激烈的市场&#ffe0 ;竞℘争,不少项目推出首付分期模式,有项目甚至推出首付1万元活动,去化压力可见一斑。
“新政对胶州楼市影响有限‚,库存依▦然很大。”一家长期在胶州从事新房分销ૠ业务的企业负责人表示。
“我们项目小高层最近都断货了,总☞价比较低,后期将推出洋房和⌋别墅产品。”青岛城阳某本土房企策划经理告诉记者,从项目实际情况看,无论是成交还是到访都比较稳定,新政的刺激性∠作用并不大,主要原因是城阳共有产权政策已经透支市场。
记者了解到,2020年青岛市城阳区推出共有产权政策极大刺激了市场,城阳楼市成交曾经一度冲到青岛首৻位;进入2021年后,共有产权政策多次调整,对城阳楼市拉动作用日渐式微;进入2022年后,共有产权政策这个曾经拉动楼市了利器哑火,不少房企暂停了这一业务,城Φ阳也走到了由卖方市场向买方市场的转折点。
在青岛主城区却是另一番景象。青岛浮山后一楼盘置业顾问表示,所在楼盘近期õ到访量和成交量一直较૮稳定,青岛出台支持改善型需求政策后,片区热点进一步得到提升。记者注意到,近期包括青岛a1;绿城、中交地产等多个项目发出喜报,提前完成半年任务,并收回部分优惠。
“青岛楼市存在比较明显的结构性矛盾,郊区土地储备和新增供应巨大,许હ多项目即使降价去化也很困难,库存积压比较大。同时,主城区出让土地有限,改善型客户聚焦主城,造成主城房价稳步上涨。”塘鹅租售山东区域负责人、中国城市与区域治理研究院特聘专家张斌表示,从今年土地出让来看,政府也有意在调整,加大了主城区土地供应,这种结构性矛盾有望在未来1~2æ年得到缓解。
▥从市场层°面来看,购房者购房也趋于理性。Í
青岛市民赵女⇔士对ઘ记者表示,去年她就开始在青岛李村中心区域了解二手房情况,目前市场上房源充足ਜ,自己不会仓促购房,要多看看房子品质以及价格合适后才会出手。
在青岛从事地产中介的门店经理ષ赵波告诉记者,最近青岛二手房市场行情明显转好,近期⊃房贷利率持续走低,再加上宽松政策连⇒续出台,对市场起到了一定刺激作用。
青岛Í链家商圈经理赵加强也表示,目前青岛新增挂牌ℑØ房源无太大变化,整体市场呈现稳中有升状态;同时,大多数业主对市场预期有所好转,诚心出售、合理报价业主越来越多。
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" 市场信心仍需提振
尽管6月份青á岛楼市表现抢眼,但↵多位分析人士认为,青岛楼市整体仍&供大于求,回温尚需时间。
记者了解到,青岛近期新房网签出现回暖,除Í了新房成交放量外,也与老盘集中签约有关。比如,胶州市荣盛锦绣外滩、名城府邸等项目前期积累客户进行了集中网签‚。
“我们的销售比较平稳,解除限购政策对即墨楼市带动有限。价格方面,‘6·18’年中优惠力度还比较大,很多客户是奔着优惠来订房的。”即墨蓝谷某头部房企渠道负责人表示,他们项目目前面临最ⓜê大问题是‘客户增量’有限,目前项目正在通过‘老带新’等政策邀约客户。Δ
“目ⓠ前ણ,青岛楼市处于传导和反应期,市场是否回暖目前无法定论,但某些片区率先开启市场修复,多Ο个项目来访和认购转化有明显提升。”卓易数据高级市场分析师王玟琳表示,按以往规律,一线城市热度起来半年后,青岛市场才会慢慢热起来;目前一线城市尚未起势,青岛楼市仍需时间。
张斌认为,楼市要稳定发展首先要提振市场信心,当下市场ੈ预期比较乐观;其次要看宏观经济和♬购房者“钱袋子”。σ
张斌还建议,要解决青岛楼市结构性矛盾,应该加强老城区改造,<增加90~120平方米刚需产品供应;同时,应该加快郊区板块配套跟进速度,加大公共交通、教育投入力度,从长远看,可以Œ缓解市场供求错位,直接有利于人口导入。
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