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♤ 300亿文旅⁄资产转手国资，10岁佳兆业文旅止步2022？
原创&„nb∞sp;孟沙沙 ગ;空间秘探
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话题 | 房企文旅资产←的未来有多少可能
作为文旅行业的重要玩家，房企们的一举一动总是备受关注。近日佳兆业集团（深圳）有限公司（以下简称佳兆业集团）宣布撤出三家持股51%的文旅公司，分别是深圳市佳富东部旅游开发有限公司、深圳市兆富德旅游开发有限公司ν、深圳市佳德美奂旅游开发有限公司。据报道，这3家公司涉及的文旅项目金沙湾国际乐园等价值高达300亿。目前，这三家公司均被陕西投资集团有限公司下属子公司接盘。遥想当年金沙湾国际乐园开业ⓥ之际的声势浩大，再看眼下对控股项目公司的悄然退出，佳兆业文旅究竟会不会就此止步？
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在房企∃频繁调整文旅板块布局的当░下，从控股子公司撤出已是常事。但是，佳兆业集团本次的撤出动作，还是引起了行业内外人士的关注。
首先是金额Ò之大，即便是对千亿军团而言，斥资百亿的文旅项目都是需要极度审慎的大型投资。根据2020年佳兆业年度报告显示，佳兆业金沙湾国际乐园预计总投资300亿元。其次是接盘方的身份，为异地老牌国有资本投资运营公司。据了解，接盘上述三家项&#ffe1;目公司51%股权的是深圳市城开信银投资有限公司，该公司为西部信托有限公司全资子公司，而西部信托大股东则是陕西投资集团有限公司，持股57.78%。
据陕西投¶资集团官方平台显示，2020年底˜该公司总资产近1800亿元。能够说服一家老牌国有投资运营公司ਗ਼拿出300亿元的文旅项目，金沙湾国际乐园到底好在哪里？
诞◈生之初，金沙湾国际≅乐园就被寄予厚ϖ望。
于佳兆业集团，⊂这是其首次试水大型旅游综合ç体的开发与运营，300亿元的投资，未来可换来达到500万人次的年游客容量。
于深圳大鹏新区，这个位于大鹏半岛占地150万平方米的项目，未来将成为深圳规ℑ模最大的世界级滨海旅游综合体，可提供3万≡个就业岗位，拉动逾百亿GD²P总值。
于房企文旅创新，该项目旨在成为中国第一个结合休闲、娱乐、房地产资产进行综合型度假区开发的项目⌊，试图打破出售住宅型或纯投资型的二元化市场，并打λ造度假型地产。
于文旅项目自身，佳兆业为金沙ⓒ湾国际乐园开发了原创IP《寻鲲记》，同时引进了100多项高规格游É乐设施，ò包括全球首创的火光7号航空探险观光塔、世界唯一360度地下观光剧场、全球首创的1638火星虚拟现实挑战、中国最大海底全亚克力穹顶等等。
正因如此，佳兆业集团也为该项目竭力提供各种支ω持。资金投入之外，佳兆业邀请了曾担任香港迪士尼运营副总裁的Noble Franklin Coker，上任金沙湾国际乐园公司总裁。与其他文旅板块合作方面，项目建设之初，佳兆业 集团就与万豪、洲际、凯悦酒店集团签署了合作协d0;议，共同打造三家五星级酒店和一家顶级奢华酒店，将成为国内首个由一家企业投资开发的五星级酒店群。而且，佳兆业集团还与大连海昌集团、蓝极体育完成了产业签约。
不难看出，为了金沙湾国际乐园，佳兆业集œ团很努力地在与各大文旅关联板块的头部玩家联动。即便是说这个项目含着金ï汤匙出生，也不为过。
不过，相比起👽签约合作的顺利进Ý展，金沙湾国际乐园≥项目的落地却略显曲折。
佳兆业金沙湾国际乐园项目于2016年11月正式开工建设，一期项目原定于2020年夏季开业，后延至છ去年9月。根据规划，金沙湾国际乐园将建设冰雪馆、水乐园‡、未来馆、儿童馆、海洋馆五大场馆，以及五家度假酒店万豪酒店、W酒店、凯悦酒店、洲际酒店、英迪格酒店。不过，一期项目仅包含水世界和儿童世界。而且，这两个游乐项目仅开业1个多月，后因天气和升级改造原因，于去年10月23日î起闭园。直到今年5月27日，水世界重新开园。
Ζ据相关报道，其实早在去年11月，佳兆业旗下锦恒财富延期、面临兑付困▤局时，就有传出金沙湾国际乐园项目和金沙湾万豪酒店资产处置的ક计划。眼下，这个传闻终于成真，金沙湾国际乐园项目和万豪酒店资产终究是转手他人。
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插图丨佳兆业ⓕ金沙湾国际乐园
自2012年官宣首个文旅项目东戴河滨海度假项目以来，佳兆业文旅发展至今已有10年。回溯过往，佳兆业文旅一路走来，既有让人高呼ß“先有佳兆业，后有北戴河”这样的标志性文旅项目，也有如金沙湾国际乐园项目这样发展曲折的大À型文旅项š目，还有诸多得与失，不为众人所知。
其一是进场时间的早晚之争。一般情况下，行业默认佳兆业进入文旅行业的标志是，2012年宣布计划在环渤海经济区投资500亿打造东戴河滨海度假项目，是旗下首个滨海旅游度假项目。该项目占地ৄ11平方公里，开发面积超过1000万平方米，是当时北方最大体量的滨海旅游度假项目。当时，佳兆业官方为该项目频频造势，如计划涵盖50余种复合业态，并改变以往纯旅游景区的单一发展模式，打造强调泛旅游功能的住宅产品。这个项目让佳兆业尝到了文旅+地产的甜头，自2011年开盘到2018年，几乎每´年的销售额都在10亿元上下。
彼时，其他的房企文旅产业发展进度如何呢？万科、碧桂园、富力、华润等房企早已在ਰ海南东部滨海沿线、惠东、北部湾等海景资源丰富的地方布局，占据了先行优势。市场层面，仅2012年一季度，全国旅游地产投资ƿ投资上亿元的签约项目就有近70个，总规模达2600多亿元，继续维持井喷状态。因此，虽然佳兆业在进场之初，就精准ô卡位滨海度假市场，但是在一些业内人士看来进场时间比起其他房企，还是略晚了一些。
其二是文旅项目的多少之争。在金沙湾国际乐园项目官宣之后，曾一度有这样一句口号形容佳兆业的文旅项目î，“北有东戴河，南有金沙湾”。♤形成鲜明对比的是，在其他房企文旅板块，这样的口号并不多见。原因无他，对于有能力进入文旅市场的大型房⊗企而言，选择多个重点区域布局多个文旅项目是共识。像佳兆业这样，仅以若干个巨型文旅项目立于市场的房企，其实并不多见。
但实际上，佳兆业布Í局文旅板块的触手并不只有度假地产，文体也是很重要的一块。2013年，佳兆业大举进军文体产业，并为此特意组建了一家200多人的专业公司，即佳兆业文体公司。早在2015年，佳兆业就已取得深圳大运中心、深圳南山文体中心、深圳盐田体育中心、佛山高明体育中心四大标志性场馆的运营权。而且，佳兆业还会在其运营的场馆中举办大型文艺、赛事与公益૯活动，提升场馆运营收入。因此，仅依据度假地产项目的个数，来判定佳兆业文旅项目的多少并不客观。
其三是黄金周Ąf;期的缺席与否Āe;。之所以要将金沙湾国际乐园和万豪酒店摆上货架，是因为佳兆业的流动性危机再次爆发。据报道，去年11月3日佳兆业旗下锦恒财富3亿元的兑付出现了问题。为此，佳兆业提出处置旗下以深圳商业地产项目为主的18项资产。但是，几家开发商、金融机构收到的佳兆业资产甩卖清单，上面列出的待售资产高达71项。
此前，a0;佳兆业曾在2015年陷入流动性੦危机，甚至一度差点被融创收购。最终，双方因为多重因素未能达成一致，收购没能走ⓙ到最后。投资金额大且回报周期漫长的文旅项目，于本就流动资金紧张的佳兆业来说，盲目布局是相当危险的。因此，两次流动性危机，对佳兆业文旅板块带来的负面影响是毋庸置疑的。在他人狂奔之际，佳兆业只能小步挪动，谨慎前行。
如上â文所提，佳兆业之所以要转手金沙湾国际乐园及万豪∀酒店这个300亿元的文旅资产包，主要是因ù为再次身陷流动性危机。什么是流动性危机，简单来说，就是房企的账目上没有现金可以支出了，无钱可付。
以佳兆业为例，去年因理财产品出现兑付逾期危机之后，曾将广州南沙地块转手给平安信¿托。这是平安信托对佳兆业再度伸出的援→手，6年前平安银行曾为身陷流动性危机的佳兆业提供了500亿元战略资金，并为其发行的一笔25亿元信托产品进行刚性兑付。
但是，大型文旅项目的回报周期漫长，Ξ在很长一段时∝间内都需要房企输血是目前大多房企文旅产业发展中不争的事实。一边是仰仗出售旗下资产换取流动性喘息机会，一边是在经营收入方面本就不占优势的文旅项目，房企会选择将文旅项目摆上货架，也是情理之中。
早在2018年，新华联就曾多次为旗下文旅项目子公司提供担保，贷Ċa;款金额高达2亿元。到了2019年，在叠加了信托和债券集中兑付压力之后，这些担保贷款给新华联带来了不小的流动性压力。最终，新•华联只能通过出售旗下资产并向政府寻求ⓦ帮助。
这也就是说，∠那些亟待转手旗下文旅资产的房企，一般情况下不会刻意等待市场时机。因为文旅资产于房企的财务流动性来说，实在是太过沉重。相较于时间，接盘方å的资金实力和优劣才是房企转手时首要考虑的因素。
不过，今年以Ÿ来房企们的确都在加速调整'旗下文旅ća;资产，仅在5月就发生多起变动。
5月10日，有报道⊄称融创中国在和几名潜在买家洽谈出售位于深圳的冰雪文旅城项目51Ο%股权的事项。在潜在的买â家名单中，既有国资方深圳地铁，还有房企万科。不过，目前该项目的股权最终买家尚未确定。
5月20日，建业集团与河南省文投公司就建业电影小镇和只有河南·戏剧幻城两个文旅项目开展了股权合作。自此，建业·华谊兄弟电影小镇由河南文投持股90%，建业集团持股10%。“只有河南·戏剧幻城”由’河南文投持股5Â1%，建业集团持股░49%。
5月26日，因恒大“暴雷c8;”，原胶州恒大文化旅游城项目正式更名为观澜ⓤ御府。此前，这个停工了5个月的项目刚于2月28日举行了复工仪式，新接શ盘方为山东胶州市国有平台青岛鑫瑞杰产业投资发展有限公司。
由此看来，2022ડ年是不是处置文旅资产的好时机，答案或许因人而异。但是，从◑目前的现状来看，2022年倒是很有可能成为房企文旅资Ñ产转让的高峰年。
有业内人士猜测，金沙湾国际乐园和万豪酒店，👽未来可能会被债权人或者金融机构当成不良资产处置，要么聘请佳兆业打理项目，转变成轻资产模☜式。实际上，除了两种方法之外，在近年房企处置文旅资产的过程ⓗ中，很多种其他处理方式频现。关于未来，房企文旅资产究竟有多少种可能？
/寻求地方国资«的ૠ帮助
在多个房企文旅资产转让的案例中，国资平台的身影总是格外醒目。如上文提及的恒大和建业就是如此，地方国资平台均参与其中。今年年初，也曾有消息传∞深圳国资委旗下的深圳市投资控股有限公司，已与佳兆业子公司佳兆业文体科技集团拟定初઼步的收购意向框架。不过，c8;这则消息最终并未得到任一方的肯定答复。
不过，地方国资平台因为融资渠道多、融资成本低、政府信赖度高，且致力"于激活区域文旅活力，抬升区域土地价值。因此，与房企文旅天然契合度较高。此外，近年地方国资文旅平台正在加速建设，这些新近成立的公司也需要大量优质文旅资产的补充。而且，一般情况下，国资文旅平台大多会选择股权▧投资，将股权实控权ક对文旅项目的影响降至最小。
− /资产运管的再配¬置γ
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除了大型文旅综合型项目之外，酒店也是房企文旅的重要板块。对于这类文旅资产的盘活，出让只是其中的一条途径，变更运营管理方，也是一些房企根据当下发展形势做出的新选择。2021年，融创决定终止由融创集团持有且由万达酒店集团管理的21家酒店的酒店管理协议。此外，融创与华৻住共同成立了合资酒店管理公🙀司永乐华住，并将21家酒店交由合资公司管理。
对于尚有余力的房企而言，激活文旅板块活力的方法，不止是向外求救，内部的积极探€索同样至关重要。尤其是在当下ભ，因“三道红线”的↑压力，一些房企急于抛售文旅资产。如此一来，这些资产一旦后续接盘方经营不当，不仅影响了接盘方企业的经营现状，甚至可能会反噬文旅项目原本的持有方文旅品牌的影响力。
૨ /资产证券化的⌊再મ尝试
资产证券化，是助力房企盘活文旅资产的又一有效途径。早几年，华发、鲁能ⓤ、碧桂园等房企都曾先后申请发行酒店ABS，成功完ણ成轻重资产模式的转变。不过，自2020年富力旗下一笔2ৄ6亿元的酒店资产专项支出计划终止之后，房企酒店资产证券化发展就逐渐慢了下来。
ⓥ好在，就在今年6月底，上海证券交易所发布《关于进一步发挥资产证券化市场功能支持企业盘活存量资产的通知》，助力企业盘活存量资产，畅通投融资良性循环。酒店作为房企旗下的优质文旅资产，可以再次尝试资产证券化，进一步♠减轻文旅产业的发展压力，避免陷入流动性危机。
在文旅行业，二八定律凸显，只有极少数项目能够盈利，且盈利周期长达十年、二十年之久。建业集团董事长胡葆森曾在2019年透露，“根据建业集团的统计，过去20年间◯，80%以上的文旅项目都不赚钱。”在房企地产主业如日中天的时候，不赚钱可能没什么。但是在生存环境愈发艰难的当下，房企文旅到了必须独立行走的时刻。正如“10岁”的佳兆业文旅，不会止步2022。一如其在多年之前挺过危机一般，简单的休整ੜ过后，再次出发，才是房企文旅应有的姿态！
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