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2ª022年上半年৻，受多地疫情反复等超预期因素影响，全国房地产市场经ã历了前所未有的挑战，商品房销售规模大幅下降，房地产开发投资累计同比首次负增长。
同时，我国经济运行的外部环境严峻复杂，经济下行ી压力加大，“稳地产”对“稳经济” 的重要性不言而喻。中央和各部委频繁释放积极信号，各地全面落实因城施策，上半年地方优化政策近500次，创历史同期新高，行业政策环境进≈入宽松周期β。
根据克而瑞地产研究数据，下半年有超过3100亿元的િ房企债务到期，房企的还债压力巨大。不过多数市场人士并不悲观，认为目前行业基本面的底部或已过去，目前正处于边际修Â复的状态，下半年仍需要更大力度的政策来稳定市场经济，预计地产板块接下来将进入销售边际改善+政策放ⓛ松预期的修复行情。
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上半∝年新增债券融资成本4.31%
根⇒据克而瑞地产研究的数据，2022年上半年，∑房企每个月的单月融资量均出现不同程度的同比下降，其中1月、2月及6月下降幅度较高，均超50%œ。
从环比来看，2022年1月及3月的融资规模在历月中处于较高水平，其中1月的融资额达到了956亿元，为历月最高，主要在于每年年初是企业的到期高峰，叠加年初机构额度相对宽松，导致融资量较大。此è外◯3月由于六部委就房地产风险问题密集发声，融资环境有所改善，有较多国企、央企于该月境内发债，推高了3月的融资总量。
从企业的债券类融资成本来看，2022上半年的新增债券类融资成本4.31%，较2021年全年下降1.04个百分点，其中境外债券融资成本高达8%，较2021年全年抬升0.88个百分点，境内债券融资»成本3.31%，较2021χ年全年下降0ⓞ.76个百分点。
对于融资成本下降的原因，克而瑞研报表示，一方∇面由于2022上半年境内发债占比从2021年的58%上升至79%，而企业境内发债成本一般低于境外发债，故结构性变化导致整体融资成本下降；另外，由于融资环境收紧，企业发债持续分化，债券发行向优秀房企集中，进一步拉低了企业的发债成本。…融资成本看似降低，实则是融资优势在向优质企业集中，大多数民营房Ο企融资难、融资贵的问题仍未解决。
中原地产首席分析师张大伟接受21世纪经济报道记者采访时坦言，即使站在当前这个时点来看，房地产企业，特别是民企的融资难度依然不小，从2021年下半年开始的民营房企债务接连爆雷，甚至一些知名的企业也未能幸免，这让市场的情绪紧绷。虽然从去年末ત开始，稳定楼市的政策此起彼伏，但救市并不是救企业，特别是前期负债率太高的房企，依然面临融资难融资贵的困局。从市场趋势看，目前房企最困难的时候已经过去了，虽然可能仍会有局部爆雷的情况，但是整¥体已经进入良性循环，未来是杠杆稳定的市场。
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下半年债务到期压力较ફ大▥
从融资结构来看，发行ë境内债券依然是房Ņ企采取的主要融资手段，Ø今年上半年境内债券融资规模占总融资规模的69%，相比2021年全年占比提高了20个百分点。
但是从融资量来看，2022上半年房企境内债券融લ资同比下降了27%至2653亿元；同时其他融资方式的规模下降更为明显，资产证券化同比下滑了68%至੪2091亿元，境外债券融资同比下降了80%至2354亿元。
值得注意的ਪ是，自三条红线出台后，永续જ债也纳入了负债监管，房企发行永续债热情消退，永续债发行占比持续下降，2022年甚至没有新发行。
从单月来看，γ境外发债规模历月均呈现同比大幅下滑，而৻境内发债则于2022年5月呈现了难ੌ得的45%同比上升。2022年5月，多家优质民营房企被监管机构选为示范房企，陆续发行人民币债券，从而结束了历月境内发债同比下滑的趋势。
和以往相比，5月份以来的发债追加了信用缓释工具。5月16日，龙ⓞ湖集团宣布发行2022ਖ਼年第二期境内公司债，发行规模达5亿元，期限3+3年，发行利率4%，该债券为民营房企公੨司债券首单创设信用保护合约。
这立刻引来市场效仿。5月下旬，美的置业成功发行2022年（第一期）公司债੩券，发行规模10亿元。发行期限4年期（2+2），主承销商为૦申港证券和国泰君安证券，由中诚信国际给予主体评级/债项评级AAA/AAA。
随后新城控股、²旭辉ફ集团也都采取类似模ä式进行了新一轮的融资。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对21世纪经济报道记者表示，从债券的融资方向看，宽松是大趋势，而且这种宽松是带有κ比较强的政策支持的。尤其是对于民企的债务融资，当前各机构和部门给予了明确的支持，包括提供了背书或保险机制，ਬ使得此类债务的发行更加顺畅。大方向看，此类发债规模增加的同时，发债的成本也在降低，进ⓞ一步体现了融资成本降低的导向。
下半年，预计有ι利于房地产行业平稳健康发展的政策将继续出台，房地产市场将ð逐步企稳恢复，不过房企依旧面临较大的还债压力。°
根据克而瑞的研究报告，下•半年会有3102亿元的债务ੌ到期，主要集中在7、8、9三个月，尤其是7月到期规模高达830亿元，为历月最高。若房企无法通过发行新债或销售回款收回资金，随着债务到期，债务违约现઼象或将持续增加。
不过对于房企的下半程，多数分析师并不悲观。信达证券地产ૡ行业分析师江宇辉认为，当前Σ行业基本面的底部或已过去，目前正处于边际修复的状态，下半年仍需要更大力度的政策来稳定市场经济，预计地产板块接下来将进入销售░边际改善+政策放松预期的修复行情。
克而瑞的研报也表示，下半年房地产金融政策有望实♨行逆周期调节，房地产行业也将从去杠杆转向稳杠杆。根据上半年的政策信号推断，下半年融资政策将继续以支持企业合理融资需求，保持房地产融资平稳有ⓤ序，尽快恢复房企经营“造血”功能为主。
ςĊa; （作者ਬ：叶麦穗 ）
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