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c8; 原标题 要∈不要提前还房贷？什么情况下提前还贷更划算？
文 |《财经国家周刊》记者 吴⌉丽华 实ì习生 张灿
最近一段时间⊕，“要不要提前还&房贷”的d3;话题热度居高不下。
支持者有之。有Ω人Γ感叹，提前还房贷是↑自己今年做得最棒的投资；有人算了笔账，提前还房贷节省利息几十万，等于赚了辆豪车。
反对ટ的也不少。有人说，虽然手有余钱但坚决不提前还房贷，毕竟“房贷是普通♨人这一生能借到的金额最大、期限最长的钱”……
ã那么，今年到底要不要ਭ提前还房贷？什么情况ó下提前还贷更划算？
提♧前还贷人：૦省了一大笔利息
“无债一身轻。”前几天提前还完房贷的李维接受છ《财经国家周刊》记者采访时Ņ如此表示⌋。
谈到为何提前还贷，他的逻辑很简单：银◑行理财的年化收益率降到◊了4%以下，房贷利率虽然有所下降但还是在5.73%，现金留在手里，没有更好的赚钱渠道，还要还较高的利息，有钱当然要提前还了。ⓘ
5月份θ提前还了80万੨元房贷的徐艺凡，则感叹“太划þ算了”。
2019年，ਯ因为孩子上学，为了离学校更近，她置换了自己的房子，因为有贷款记录，换房的商૯业贷款算是二套房贷，利率৻上浮20%，贷款180多万元，期限25年，月供1.5万多元。
换完房这几年，虽然并非完全没有积蓄，但ⓣ徐艺凡一直认为，二套房贷利率虽然并不低，毕竟是长期、确定的债务，只要收入稳ν定å、做好规划，1万多的房贷压力尚可承受，手头有些余钱，还可以寻找投资机会。
让她没想到的是，还了â三ÿ年多，50多万元还进去，本金只∼减少了10万元，大部分都是利息；手里的投资，虽然前两年股票、基金有所盈利，随着市场波动，算算账总体还是亏的。
“还着利率近6%的贷款，投资并不赚钱，还不如提前还了。”徐艺凡如此告诉记者。于是，今年5月，她提前Ċa;还贷80万元，房贷利ૄ息总共减少了110多万元，月供也大幅减少，“♧感觉自己赚到了”。
相对于手头有较多资金的李维、徐艺凡，同样着急还房贷的赵江手头并没有多少余钱。1996年出生的他，工çÃ作三年多，去年刚刚结婚，在双方父母的资助下付了首付买了婚房，自己负担ੑ房贷。
赵江坦言，现在张罗还房贷，其实有点“反转”。买房ਬ时为了减轻ⓙ父母的负担，小夫妻商量好，尽可能多贷款、期限越长越好。500多万元的房子ô，总共贷款300万元，公积金120万元和商业贷款180万元，两个人的公积金可以覆盖公积金贷款，商贷月供1万多元。
当时的想法是ભ，不α用急着还Κ钱，随着收入的增加和通胀带来的货币贬值，10年后每个月的1万块钱根本不算什么。
‘赵江告诉记者，那时他还没有具象地感觉到，一笔长达25年、每个月都要从ਫ钱包里掏出现金的贷款意味着什么。但真正开始还房贷，每&#ffe0 ;个月雷打不动1万多的房贷，占据了整个家庭收入的三分之一，压力还是挺大的。
同时，看着基金、股票下跌的消息，自己买的理财产品也一度浮亏；工作上，他所在的行业也不æ时出现裁员、降薪，曾经期望中的收入大幅增加短期内也很难实现。
买房一年后，作为曾经坚定的不提前还房贷者，赵江也开始谋划攒钱还房贷了。于Ν是，他降低了自己买车↑的预算、赎回了不多的理财产品，će;凑了10万元提前还了一笔房贷。
“虽然1Ü0万元相对于180万元的商业贷款和总量300万元的负债看起来杯水车薪，但25年下来可以减少↑十几万的利息，我感觉还是挺香的，接下来准备攒钱再还一部分。∨”赵江如此表示。
提前还房贷并非上述几例个案。央行4月份金融数据显示õ，住房贷款减少605亿元，❄同比少增4022亿元。2月份金融数据显示，个人住房按揭贷款占比较大的中长期贷款减少459亿元。5月央行金融数据没有单独Á公布住房贷款数量，以房贷为主的住户中长期贷款虽恢复正增长态势，增加1047亿元，但仍比去年同期少增3379亿元。
方正„证券研报称，这是2007年有统计以来仅有的两次ਫ负增长，说明居民按揭贷款的偿还量高于新增按揭贷款量。多位专家也分析认为，居民还贷数量高于贷ৄ款数量，是导致贷款增加值为负的原因。
提前还કદ贷并不适合所有人ધ
એ从各方数据来看，ⓦ提前还房贷的人确实多了Ņ，那么对于不同的购房者而言，今年提前还房贷是否都划算呢？
对于提◊前还贷的李维、徐艺凡、赵江来说，银行Ψ利息账很容易算明白，利率确定，每个月的利息就在那里，拉长到ࣻ二三十年的维度，确实就像赵江一样，哪怕只还款10万元，减少的利息也非常可观。
不过，对于其他一些人来说，也不能简单地只算利c8;息账。背着15੭0多万元贷款、利率超过5%房ੇ贷的唐森就是其中之一。
他告诉《财经国家周刊》记者，虽然房贷利率并不低，手里也有几十万现金，但他并不打算提前还。“现ਫ਼在市场利率下降，看起来没有安全又收益较高的投资渠ફ道，怎么能保证∂以后没有机会，毕竟房贷有二三十年的期限。”他说。
长期以来，“房贷是普通人这一生能借到的期限最长、利率最低的钱”这一观点深入人心，很大程度上在于”考虑到货币发行量增加和通胀因素，全社会工资水∉平大概率会是增长的趋势ⓞ，房贷的实际利率大概率低于其名义利率。
这也就是人们常说的，10年前的3000元月供放¿在现ਲ਼在没有任何压Ċa;力，如今的万元月供10年后大概率也可能如此。
考虑了上述因素之后，再研判一∫下个人未来几十年的收入走势，♨提前还房贷ćb;是否划算这一问题就存在不同的答案。
贝壳研究院高级分析师唐瑄接受采访时表示，对于在利率高点购房的人而言，资金成本较高，当下如果手里૮τ有多余的现金，由于没有更好的投资渠道和更高收益，为降低利差带来的成本支出，会选择提前还贷。
某银行人士告诉记者，自2017年以来房贷利率明显提高，近两年在5ભ.5%左右，今年一季度金融机构个人住房贷款加•权平均利率为5.49%；而理财产品收益率不断走低，比如1年期◐理财产品预期年收益率从2018年的5%以上降至2021年的3%左右。两者相比，100万元现金房贷利息相比银行理财收益多了2万多元。
这位ý银行人士认为，算明白ï利息账的同时，还要考虑在可预见的将来有没有大额支出⊆，是否要储备足额资金来应对突发事件，日常收支是否平衡等等。
在他看来ਬä，是否要提前还房贷，说到底是一件因人而异的事情，∴要结合个人收入结构、职业规划、对经济指标走向的研判等各种因素，还需要从还款时间年限、还款方式、已还款期数等多要素共同评估。
警惕‘贷款置换背后Á风î险
需要特别警惕的à是，近期，有些中介机构打着银Τ行利率降低的幌子，推荐用抵押贷款置换按揭贷Ê款以节省利息。
《财经国家周刊》记者调查发现，抵押贷款置换按‰揭贷款实质就是中介机构先通过垫资结清剩余按揭贷款，然后重新再৻向银行申«请一笔抵押经营贷款的行为。
在中介口中，这样操作“利率更低、可贷款额度更高、用款ઢ方式更灵活”。一位中介机构工作人员告诉记者，今年以来银行利率不断降低，以房产做抵押的小微企业经营贷年利率可以做到3.5%，而且最高可贷到房屋评估总价的80%，不用拘泥于个人按揭贷款等额本“息、等额本金还款方式的限制，可∇以先息后本，而且最长可以做到20年授信。
以此计算，这种抵押贷款置换按揭贷款的方式，相比大部分上浮20%Ç的房地产商业贷款利率相差2%以上，200万元房贷每▤♡年便可节省利息4万多元。
果º真ਠ如此吗Í？
一位银行客户经理告诉记者，中介口中所谓抵押贷款置换按揭贷款，实际上指的是银行的小微企业经营贷业务，只贷款给企业，利率远不如宣传的低，而且要求相应企业有真实经营，一般要求流水是贷款额的3倍以上。此外，贷款期限也没有中介宣传的那么长，而是以一¿年、三年居多。
中介û机构帮助个人办理的此类业务，一般会涉及到先通过过桥贷款垫付按揭贷款、为贷款人收购包装一家企业、并保证贷Η款期内这家企业存续等业务。
“过桥资金利息，购买和包装公司，加上企业年检、报税等，算起来费用并不低，房贷和经营贷利息相差的那些钱扣除这些，每年也省不了多少钱。”前述银行客ò户经理告诉记者。
不仅如此，因为经营贷银行一¿般要求放款到相关业务的第三方公司收款账户，这Ξ一操⌈作还存在资金安全风险。
贷款人作为公司所有人，从供应商处采购一批货物，由于没有足够的资金，所以向银行申请贷款来支付货款，银行会在放款后将贷款直接用于支Á付货款。而所谓的抵押贷款置换按揭贷款，其λ实是虚构了这一交易，在银行放款后会想办法将该笔资金转出用于偿还按揭贷款☏，如果这一步出现问题，可能会有大额资金损失的风险。
此外，这种操作在政策上并不允许，“⊕以经营贷、过桥贷等方式还房贷的做法与政策相悖，一旦查出Ü可能会要求提前收贷，既会使得个人短期内面临巨大流动性压力，又会影响个人信誉，需要特别注意。”前述银行客户经理表示。
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