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原标题 曾高喊“活下去”ત却追涨拿地，这一次还能相信万∧科和郁亮吗？
出品|੍公司研究室地产组©
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文³|曲奇
与3个月前相比，在6月底的股东大会上，郁亮👽、祝九胜等万å科高管显得从容淡ઍ定了许多。
自成为万科“掌门人”以来，郁亮似乎一直都ઐ是地产行业的唱空者。但近期，这位行业悲观主义者却难à得转向‡，郁亮称，“从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程。”
郁亮这番话，乐观中带着保守ú。地产下行期，万科和郁亮面对ઍ的挑战和压力并不会š比3个月前少。
只说♪触底不提反弹，郁←亮ૌ乐观偏保守
6月28日的股东大会上，郁亮面对的第一个问题就是，如何看待现在的市场形势，环境ઽ会变ਨ得更差吗？
Ω 与过往“活下去”等刺耳言论不同，这一次，郁亮罕见地说♬◯了一些市场和股东爱听的话。郁亮称，“从短期来看市场已经触底，但是恢复是一个缓慢和温和的过程，这是我表达的对市场的主要观点。”
尽管郁亮只表达了短期内看好地产行业，且࠹只说触Þe;底并未提到反弹，但随后的6月29日和3¯0日，万科股价累计涨幅11%，市场给出了自己的看法。
郁亮给ઽ出房地产⌉市场触底的判断主要有四点″原因：
© 首先，政府为了房地◑产行业健康发展调整了一些政策，对行业带来积极影响；
其次，∞因为被疫情所延误的需求ਰ在6月份得到一些∴回补；
再者，房地产行业每年有两个高峰，分别♫是૨6月份和12月份，12月份是结ਪ算高峰，6 月份对上半年销售业绩很重要，通常习惯上也会加大力度；
最后，5月份的≥基ડ数环比来看比较低，6月份环比会有提升。
ੈ 郁亮接着做了进一▨步解释，“短期市场已经触底，但我没有用反弹的说法，而是说恢复，恢复仍然需要时间。”在ÿ上述四点上升因素中，除了政策是中期因素，其他三点均属于短期因素并不能持久。
郁亮是针对整体的地产行业给出了自己的预判ζ，6月销售数据环比增长，同比下降但降幅收窄▒，从底部慢慢往ô上走需要时间。
⇑ 2022年6月，万科销售额471.8亿，环比增长53.3%，同比下降∼30.2%，降幅较5月收窄16.4%。°
根据克而瑞数据，2022年6月，百强房企权益销售金额586η9.8亿，环比增长59.6%，同比下滑41.3%，降幅比5月ૌ收窄17.8%，数据表现与郁亮的判断一Ù致。
੪ⓟ但需求回补、销售高峰等短期刺激过后，É地产行业中长期的走势并不太乐观。
按郁亮的说法，地产行业是一个10万亿级别的市场શ，行业有千年历史，常做常新࠷、常做ੌ常有。
但郁亮也认为，鉴于目前的人口状况、人口结构、收入水平，以及国家对行业的指导原则的变化，地产行业要进入新的发展阶段，不能够再⊥沿着旧逻辑，期待回到过去高峰时的数据和规模。
郁亮乐观偏保Ǝ守的态度是在向市场注入信心，但郁亮没说的是漫长的磨底期会有多长。如果万科都要用“熬过去”⊃来形容自己，中小房企的日子只ৄ会更难过。
Ād;市场下行超预期，ćc;止跌企稳增难度
2021年，是万科上市31年来第三次出现净利润下滑的年份。为此，在3月的业–绩会Θ上，万科管ⓐ理层立下了“军令状”，业绩上要实现止跌企稳。
这次股东大会上ò，万科↔总裁Δ祝九胜再次表示，如果以两三年的时间跨度来看，万科要实现三个目标：
第一，业Ξ绩上će;一定要止跌回稳，把跌势止ⓤ住；
ৄ 其二，开发业&#ffe0 ;务要继续维ો持在行业第一阵营；
其੪三，在行业中，率先从房地产开发转向不动产开💼发、经营、服务并重。
202☞1年上半年，万科合同销售额2153亿，同比下滑39.3%，百强房企上半年累计销售额下滑幅度为50.8%，万科的表现优于行业整体。但祝九胜称，在年初或3月份的时候对于市场下行有预估，但没想过这么严重。
市场的表现通常都是超出预期ˆ的，比如万科在2018年时就喊出了“活下去”，但市场拐点来的比万੫科的预期晚了一些。面对地产市场的牛尾巴，万科也没能知行合一，最终在市场FOMa1;O的情绪下追涨了。
2021年，万科ℜ净利润同比下降45.7%，主要原因就是毛利率下降。2021年，万科毛利率21.8'%，同比下降7.4个百分点。
对此，郁亮解释称，“尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，我们的行为未能坚决摆脱高增长惯性。当追逐规模仍然流行、土地争夺愈演愈烈的时候，部分城市ñ的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预♣期没有实现，导致毛利率下滑。”⊆
3月的业绩会上，万科称要通过坚持高质量ćd;投资的方式改善利润。取消ੑ此前的额度分配制度，开始对投资进行集中管控，提高对投资的要求，包括项目盈利水平、团队操作能力、投后管理等′。
™和3月相比，这一次万科的管理层自信和底气明显多了不少。祝九胜透露，2022年前5个月，万科投了13块地，其中9块地2022年就能够面世，6块地的现金流年内就能够回正，‹对未来的业绩可以起到较好的支撑作用。
લ 但万科也有过一边高喊“活下去”，一边高价拿地的历史，最终导致2021年੧净利润减半。这一次，投资者是否能信任万科管理层的话←，或许要等到中报、年报的时候进行验证。
郁°亮再提海天味业◈，盼以新概念评判转型
万科中期的第三个目标，Ø也就是由开发业务向多元化业务转型，ϑ是三个目标中最难的一个。▨
2021年，万科总收入4528亿，其中地产开发业务收入4♫265ⓔ亿，占比94%，其ૉ他物业、仓储、长租公寓、商业地产等业务在报表中占比不足10%。
祝九胜总结万科ω转型说过这样一句话，“万科当年过于乐观，对转型所需â的时间、所碰到的难度、a0;所需要建立的能力严重估计不足。”
2021ϑ年，万物云收入240.4亿，▥同比增长32.1%；物流业务收入31.6亿，同比∅增长68.9%；租赁业务收入18.9亿，同比增长68.9%；商业业务收入76.2亿，同比增长20.6%。
从这Μ些业务的收入规模及行业规模来看，指望它们能与地产开发相提并论几乎ਫ是不可能的。
此前，万科管理层曾说，希望机构或市场可以用♥新的估值模型来评价万科的新业੭务。近期，万科再次表示，希望市场可以用新的概念来判…断转型是否成功，而不仅仅是收入、利润等指标。
海天味业是郁亮经常拿来对比∑的一个例子，2021年，海天味业收入250亿，净利润68亿，♩当前海天的市值超过4000亿。
从业绩上看，海天的收入不及万科的6%，净利润不及万科的30%，但市值ⓘ却是万科的1⊥.8倍。郁亮曾抱怨到，“海天味业一块钱跟万科一块钱的价值不一样。”
Ù õ海天和万科所处的行业、各自的商业模式都截然不同，导致估值体系有很大差别，这里不做讨论。
以物业a0;为∇例，2019年到2021年，万物云整体毛利率分别为17.7%、18.„5%、17.0%。
੭以住宅为主的物企物业，管理服务的利率水平平均在20%-25%之间。ⓤ和万物云处于同一规模量级的碧桂园服务，2019年到2021年的毛μ利率分别为31.7%、34.0%、30.7%。
“▨服务行业应φ是一个普通盈利水平的行业。”万科管理层用这个理由来解释万物云的低毛利，是否能Κ说得通？
曾经一直被视为行业悲观主义者的郁亮，如今稍微乐观的表示地产行બ业短期触底。但短期刺激ⓠ因素消失后，行业和万科又要回到“熬下去”的阶段。接下来，郁ੇ亮还要带着万科管理层完成业绩止跌企稳、多元化转型的承诺，挑战仍在。
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