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来源：૧观点地产网ϑ
“破发”并非新鲜事。
Ý观点网 ¬7月8日，号¥称“山东物业第一股”的山东省属国企鲁商生活服务正式在港交所挂牌，上市首日破发，收盘较发行价跌25%。
今天，和这家山东国资物业股一起上市▤的还有别是润迈德医疗和玄武云ઐ科技控股，而润迈德医疗亦在Π上市首日破发。
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综合而言，鲁商生活服务的基本面一般，和大👽多数中小型物企的特点有所◈类似。
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从行业整体来看，物业股普遍估值回调&#ffe1;的背景下，“破发”并非新鲜事，ï但也不是所有物业股都走跌。
首日破发
7月8日消息，鲁商服务IPO全球发行发⇑售3334万股股份，每股定价5.92港元，募集资金总额约为1.97亿港元。如果行使超额配股权，最多可额外配–发500.10万股，额外募资੧约2960.59万港元。
上市首日，鲁商服务开盘价报5.01港ભ元/股，相较³发售价5.92港元/股下跌ζ约15.37%。截至当日收盘，股价报4.43港元/股，较发行价下跌25.17%，总市值5.91亿港元。
从Û基本面看，截至2019年、2020年及2021年12月31日，鲁商生活服务项目在管总建筑面Ċb;积分别约为ⓚ1070万平方米、1540万平方米及2290万平方米，覆盖三个省市（即山东省、北京和哈尔滨），总规模仍然比较小。
20▤19年、2020年及2021年，鲁ƿ商服务整体毛利率分别为17.4%、⊆19.8%及25.4%，尽管有所增长，但仍低于行业平均水平。
Ċa;母公司依赖度较高，但逐年有所下降。截至2019年、2020年及2021年末，来自鲁商发展集团所开发物业的在管总建筑面积，分别约占◯鲁商服务在管总建筑面积的99.8%、76.6%及54.3%。
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π 资本得失ખ
ઙ现时，物业股“破发”不是新鲜事，202♠0年下半年便有Þ所显现，到2021年更为明显。
据观点指数研究院统计，截至2021年8月18日收盘，彼时所有48只H股物业股中有19只☺已跌破发੦行价，而2021年新上市11只物业股中¿则有5只处于破发状态，2只现价与发行价格相持平。
物业પ股∴经历了上市热潮、收并购分化等，如今潮退，留下一个逐渐冷静Ü的市场。
¨ 据监测，进入2022年，恒生物业服务管理²指数在持续下降，至7月8日，已从最初的10241.63跌到☏4061.46，跌去一半有多。
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2022年开年，港交所上市门槛拉高，三年累ੑ计盈利不低于8000万港元ï的要求开始执行，物业行业相关政策也在不断更新，上市似乎变得不太容易。
这样的背景下，年初至今递表物企（包含二次递∠é表）有9家，其中包括备受关注的龙湖智创生活、万物云以及珠海万达商管。
截至目前“过会”的物业企业，只有东原仁知、力高健康生活、金茂服务≤，以及鲁商生活服务。股价表现来看，事实上大部分也不算很差。
数据显示，3月29日，力高健康生活披露最终发售价为每股4.1∨0港元；3月31日，力高健康生活首日登੧录港交所，开盘价4.55港元，盘中高开高走，一度涨近60%，最终收盘价5.18港元τ。
3月10日，金茂服务正式在港ϑ交所挂牌，全球发售约1.01亿股◐股份，发售价为8.14港元/股વ，开盘价为7.4港元，收盘价为5.8港元，跌幅28.75%。
4月થ29日，东原仁知服务定全球发售价为11.9港元/股，上市首日平↵开，当日收盘11.9港ⓟ元。
国金证券认为，从2021年7月开始，地产和物业板块股价走势基本一致。这主要因为当地产销售不断下滑，部分房企面临生死问题时，物业公司因为与∧关联房企共用同一品牌，且也有一部分增长来自关联房企，短期会受到一些影响；物业公司账面现金安全性受质′疑，此外，民营物业公司独立઼发展能力尚未被认可。
国金Þe;证券预测，随着地产销售转暖，地产板块股价有ⓒ所反弹，物业板块股价也开始有小幅反弹。并认为物业公司抗周期性强的特性并未改变੍，经营层面稳步增长。
相关专业机构分析指，从市盈率水平来看，2021年1月Ņ至6月，港股物业服务板块整体估值水平依然较高，年初达到41.3倍。但接下来估值水平回落明显，至2022年1月初才进入相√对≤稳定状态。
2022年5月13日，ψ港股物业ઘ服务板块平均市盈率为13.0倍，高于恒生指数平均水平（9.1倍）¸，资本市场仍保持对物业服务板块的关注度。
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