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不仅放贷速度加快，去年下半年以来严查的首付资金来源和工资卡流水双倍Η覆盖贷款额度的政策也有所放宽，各家银行ⓦ贷款额度充裕、放款指标上涨，银行竞争激烈，发放按揭贷款的▣信贷经理久违地忙碌起来。
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作者：üÇ丁文婷
封૯▤图：图虫创意
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经济观ઽ察报公众À号
导读
壹 ||新房贷款的审批放贷速度比二手房更快，“创了纪录”，王成必须在15天内完成审ࢮ批、放贷等ૣ工作，这些工作在过去通常需要一个月左右。
贰 ||´各ઐ家银行额度ćb;放开也导致竞争加剧。以前有额度控制，不能无限接单、放款，现在每个银行都在抢额度。
叁 || &nbºsp;房屋核验价提高，吸引了一部分原本首付不够的客户前来看房ϖ，同时，银行放款时间明显改善也极大缩短α了交易周期，这也利好置换客户。
“如果批贷、放贷的时间超过15天，就会被开发商直接淘汰出局。”身为四大行上α海某支行的信贷经理，王成手握20个房贷申请，已经连轴转了10天。这样的◙放贷速度，王成近几年从没见过。
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不仅是新房，二手房放贷β速度同ા样在加快。经济观察报记者走访上海多家银行发现，二手房贷款从审批到放款的时间，普遍由去年下半年最长4-6个月，缩短至年初1个半月到2个月。
包括农业银行、建设银²行、工商‰银行在内的多家银行的信贷经理向经济观察报介c8;绍，目前银行二手房房贷全流程在1个月左右。
不仅放贷速度加快，去年下半年以来严查的首付资金来源▩和工资卡流水双倍覆盖贷款额度的政策也有所放宽，各家银行贷款额度充裕、放款指标上涨，银行竞争激烈，发放按揭贷款的信贷经ˆ理久违⊃地忙碌起来。
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一个天上É，一个地下û
乔心是上海闵行区一家本地中介店长，对市场变化感知灵敏。“©现在二手房贷款审批加放款，基本一个月就完¬成了，最慢也不会超过一个半月”，大概恢复到了2020年时，属于近几年的正常水平，和去年相比，简直一个在天上，一个在地下，去年最Í慢时，通常要4个月甚至半年。
新房贷款的审批◐放贷速度比二手房更快，“创了纪录”，王成必须在15天内完成审批、放贷等工作，这些工Æ作在过去通常需要一个月左右∫。
á 银行有一套固'定的批贷体系，加速，对王成意味着加班。例如，在组合贷款中，商业贷款和公积金贷款要分别录入不同的系统中，会有多个环节、多人经办，走3-4关的确认流程，最终由ⓠ行长点击确认。
目前，王成手上收到了20多单房贷材料，这已经让他连轴转ô了10天Τ，“时间很赶，每天回家都要加班”。
材料全部准备好的情况下，抵押证出来第二天就能放款，“比2020年还要快”。去年慢是因为◊额度紧张，贷款客户资料收进来需要排队，而现在，是银👽ਠ行在等客户。
Ο供需变化也使得放款条件ⓞ比2021年下半年宽松。
“现在不查首付流水，工资流水也不需要两倍覆盖房贷。”农业银行一位信贷经理介绍，收入证明能达到贷款金额的两倍以ⓥ上就行，也可ƒ以开税前收入金额。
银行对贷款人资▣质审核的严格程░度与银行贷款可用ਯ额度密切相关。
某国有银行信贷部门经理介૮绍，2021年下半年，受到个人住房贷款余额占比“红线”影响，上海多家银行的贷款审批、放贷速度放缓，一些银行甚Δ至陷入“停贷”局面。有些银行为了让客户少贷一点，只认税后到手收入，甚至有些银行要求客户只能选择“等额本金”的还款方式，因为等额本金第一个月的月供比等额本息的月供要大，对©客户收入的要求也就更高了，“变着法让客户少贷一点”。
而今年，不仅红线的事情没有提了，过去ૣ月底额度紧张的情况也不复θ存在，“没有一家银行说额度的问题了，多多益ó善”。
放贷KPઘI♧上调
去年因为额度不够绞尽Ω脑汁劝退贷款人的王成，今年又开始为业绩ⓨ达φ标而发愁。
疫情⊂影响使得房贷业务停Β滞♧了近两个月，这也导致信贷经理们“压力山大”，5月底，王成和一些同事就曾因为业绩不达标受到批评。
央行上੪海总部的数据也显示”，今年4、5月份，上海住户部门贷款显著下滑，分别较同期ä减少了279亿元和106亿元，其中，中长期贷款（主要是房贷）则减少205亿元和129亿元。
在拉动经κ济、提振消—费的宏观趋势下，相关∠部门对银行贷款也有一定要求。王成所在支行包括房贷、个人信用贷款等指标的任务量比去年同期上浮了20%-30%。
各家银行额度放开也导致¶竞争加剧。以前有额度控制，不能无限接单、放款，એ现在ⓑ每个银行都在抢额度。
上海某四–大行一位信贷经理介绍：“每个银行都不想落后，现在行里面挺着急的。”如果别的银行新增多了，我们的成绩就保不住了â，当“不进则退”落到个人身上，就要扣◊信贷经理的绩效，工资自然会受到影响。
王成和û同事们一方面开始向合作中介多要一些二手房贷款来做，另◑一方面，新房项目也成了争抢的“香饽饽λ”。
“二手房的单子ⓔ比较零散，但新房一个项目就能换回数千万贷款。”¢上述四大行信贷经理近期合作的一个位于上海宝山的新房项目中，“挤”进了⊕十几家合作银行。
去年，一个新房项目的签约现场可能也就4-5家银行坐镇，只要银行有额度，就能和开发Á商合作。现在得“拼关系”，各家银行都在比拼放贷速度，开ૣ发商会倾向于和合作开发贷的银行合作ਊ。
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Ι 经营贷Ņ暗流涌动
资金端松动的情形下，上海的第三方贷款中介公司也活跃了起ࢮ来。这类公司活跃于贷款客户与银行之间，帮银行筛选客户的同时，也辅助客户¡拿到贷款、规避拒贷，他们虽然并不代理银行信用贷款产品，但与银行有一定程度的合作。
一家位于û陆家嘴的贷款d3;中介公司中介罗齐介ਮ绍，银行推新产品、出台新政策，都会派人来公司做业务培训。
罗齐和同事们近期也∠变得异常忙碌——忙着打电话、找ⓡ客户。“银行信贷产品、额度增多，我们帮银行推的产品也多了。需要大量找客户，消化额度→。”他表示，不同客户符合不同银行的基本要求，我们就会把这个客户带到相应银行去做。每个客户的条件不一样，银行的门槛和相应的要求也不一样，我们负责匹配和筛选。
今年6月，罗齐的ય公司签单的50笔贷款业务中，经营贷占到了31笔，其中50%是用于企业经营。“比如一些Ǝ公司¬的条件不够格，需要包装做贷款。剩余的单子都是房贷客户”。
罗☎齐介绍，一类是房子ⓩ已经买好了选择抵押，将房贷转换为经营贷节省利息，另一类则是购房资金不够，选择先借钱全款ੈ购房，再抵押套现还钱。
他算了一笔账，经营贷利率最低可以到3.5%左右，ćf;ς通β常银行综合利率在年化4%-4.5%左右，普遍低于上海首套房贷利率。而注册一个公司包括包装费用，最高不过1万元，就能置换出比房贷利率更低的贷款，全程支出较大的是垫资全款买房的过桥费用。
一些银行的信贷经理甚至存在这样的反常心À态：放出去的经营贷被用来买房，反而放心，被用来做生意则很谨慎。因为上海的房子是很好的资产，买房客户还款愿意更强，对银行来说相对Ρ安全，而做生意万一亏损，坏账的风险更大。▩
虽然政策端松动，但目前选择经营贷或个人信用贷款买房的客户并不多。乔心表示，审批方面，信用贷可以多贷一两家µ，但仍要根据公积金缴ⓤ费情况、收入情况来评估。而且信用贷期限短，月还款金额高，加上住房贷款，对普通购房者来说，压力会比较大，也存在一定风ω险。
上述农业银行某Ð信贷经理也向经济观察报表示，虽然目前审批房贷的银行不查首付流水，但银行会监测消费贷款资હ金流向。“流入股市…、房市要被收回的”。
乔心所ⓓ√在门↓店上半年只做了两单涉及经营贷买房的单子——一笔在3月前，一笔在6月后。
这与市场整体情况有关，乔心介绍，二手房目ω前成交量刚刚恢复到疫情前的三分之一左右，观望的客户比较多。而经营贷需要拿到房产证才能办理，新房期房等待房产证时间较长，一般购房者也不会选择经营贷款。Α
此外，“三价取低”ⓤ等政策还ï在执行，但限制二手市场购买力的“ૉ核验价”已经有所松动。
2021年8月，上海各银行审核二手房贷款金额以“Ö三价就低”为原则，即银行将根据合同网♬签价、涉税评估价、银行评估价三价取低审批贷ϖ款额度。受此调控影响，二手房购房人的可贷额度大幅削减。
上海松江区一家大型连锁中介人员介«绍Ú，银行评估价格ૉ提升至交易价格的7-8成，过去则一直维持在6成左右。
乔心也有®类似感受，“成Ρ交价格变化ડ并不大，但是银行评估价涨了，单价从5万3涨到了7万1”。
房屋核验价提高，吸引了一部分原本首付不够的客户前来看º房，同时，银◙行放款时间明显改善也极大缩短了交易周期，这也利好置换客户Χ。
上述连锁中介人员介绍，其所在门店目前带ⓖઢ看量已经恢复到3月份的7成左右，但他认为“成交恢复还需要等待”。
上海中原地产数据显示，λ上海6…月份二手房成交量在1.5ξ套左右，虽然低于去年同期的2.5万套。但已经为今年上半年最高水平。
上海中原地产首席分析师卢文曦表示：“6月以来，二手房的新增挂牌量恢复π到正常水平。这些先行指标在恢复，预·示短期反弹可以持续。乐观估计，下半年Í有机会看到2万套/月以上的交易量。”
（ó应受访者要ૄ求，文中王成、乔心、罗齐为化名℘）
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